Согласование границ земельного участка с соседями способно превратить оформление земли в многолетний судебный марафон – особенно когда смежный землепользователь принципиально не хочет подписывать документы. Именно в такой ситуации оказалось Частное предприятие «Элит» из Полтавы, и его дело № 917/1143/25 дошло до Верховного Суда. Рассказываем, какую позицию заняла высшая судебная инстанция и почему это решение важно для всех, кто сталкивался с упрямыми соседями при оформлении прав на землю.
Суть конфликта: что не поделили «Элит» и «Весо»
ЧП «Элит» ещё с 2012 года арендовало у Полтавского городского совета земельный участок площадью 202 квадратных метра на улице Небесной Сотни, 1/23. На этом участке расположены нежилые помещения, принадлежащие предприятию на праве частной собственности. Договор аренды неоднократно возобновлялся через суд – и в 2020 году предприятие решило навести порядок с документами окончательно: выделить своё имущество в отдельные объекты и чётко определить границы земельных участков под ними.
Для этого ЧП «Элит» заказало проект распределения территории – документ, определяющий предложения по размерам и конфигурации земельных участков для дальнейшей разработки землеустроительной документации. И здесь начались проблемы.
Большинство смежных землепользователей согласовали проект без замечаний – и «Полтава-банк», и профильные городские управления. А вот ООО «Весо» – соседнее предприятие – сказало категорическое «нет». Причина? По мнению «Весо», проект распределения территории не учитывал их право на земельный сервитут – то есть право пользования частью земельного участка, над которой нависают конструкции их здания. Кроме того, проект не предусматривал определения размера той части участка, которая находится непосредственно под этими конструкциями.
Четыре года переписки и три судебные инстанции
ЧП «Элит» получило отказ от ООО «Весо» ещё в мае 2021 года. Дальше были попытки договориться: истец писал, что учёл замечания, направлял проект повторно в декабре 2021-го, затем в сентябре 2024-го. Ответчик каждый раз отвечал одинаково: без определения сервитута согласования не будет. Что любопытно – письмо ЧП «Элит» от декабря 2021 года, в котором истец сообщал об исправлении недостатков, вообще не содержало никаких приложений. То есть фактически никаких изменений в проект внесено не было.
В июне 2025 года ЧП «Элит» обратилось в Хозяйственный суд Полтавской области с двумя требованиями: признать отказ ООО «Весо» противоправным и признать проект распределения территории согласованным. Суд первой инстанции в иске отказал. Апелляция – Восточный апелляционный хозяйственный суд – оставила решение без изменений. И вот в июне 2026 года дело рассмотрел Верховный Суд.
Почему же суды отказали? Хозяйственный суд Полтавской области исходил из того, что истец не доказал сам факт нарушения своих прав ответчиком. Суд указал: отсутствие согласования проекта распределения территории не мешает ЧП «Элит» пользоваться ни объектами недвижимости, ни земельным участком. К тому же истец даже не обращался в горсовет с ходатайством о возобновлении договора аренды – так что непонятно, существует ли вообще реальное препятствие для реализации его прав.
Апелляционный суд добавил ещё один момент: поведение ЧП «Элит» оказалось противоречивым. Сначала предприятие согласилось исправить недостатки проекта, а затем просто присылало тот же самый документ снова и снова, не учитывая замечаний соседа. По мнению апелляции, это не похоже на добросовестное поведение – хотя Верховный Суд впоследствии с этой оценкой не согласился.
Что сказал Верховный Суд: главное
Ключевой вывод Верховного Суда по делу № 917/1143/25 таков: согласование границ земельного участка со смежными владельцами и землепользователями – это вспомогательная стадия при изготовлении землеустроительной документации. Она не имеет самостоятельного значения и не создаёт, не изменяет и не прекращает никаких прав на землю.
Суд сослался на статью 198 Земельного кодекса Украины, которая определяет, что кадастровые съёмки включают согласование границ с соседями. Но – и это принципиально – сам факт отказа смежного землепользователя подписать акт согласования ещё не означает, что процедура согласования не состоялась. Здесь суд процитировал позицию Большой Палаты Верховного Суда, изложенную ещё в постановлении от 20 марта 2019 года по делу № 350/67/15-ц.
Иными словами, если сосед отказывается подписывать документы, уполномоченный орган должен смотреть не на сам факт отказа, а на его мотивы. Если мотивы исключительно субъективные – например, личная неприязнь – юридического значения они не имеют. Несогласование границ земельного участка не может быть основанием для отказа в утверждении технической документации, если все землепользователи действуют правомерно.
Именно эту позицию Верховный Суд сформулировал ранее по делам № 681/1039/15-ц и № 346/4408/15-ц, на которые ссылалось ЧП «Элит». И в этом деле кассационная инстанция подтвердила: никаких особых, чрезвычайных прав смежному землепользователю закон не даёт. Отказ ООО «Весо» не превращается в «право вето» для ЧП «Элит».
Коллегия судей также отметила, что требование определить земельный сервитут на стадии согласования проекта распределения территории не предусмотрено положениями статьи 79-1 Земельного кодекса Украины. Земельный сервитут – это производное вещное право, которое может возникнуть исключительно в отношении уже сформированного земельного участка. Другими словами, сначала участок нужно сформировать, а потом решать вопрос сервитута – а не наоборот.
Почему кассационную жалобу всё равно оставили без удовлетворения
Тут важен нюанс. Верховный Суд признал, что сам по себе отказ соседа согласовать проект распределения территории не является фатальным препятствием. Однако ЧП «Элит» в этом конкретном деле не смогло доказать, что его права уже нарушены.
Суд обратил внимание на несколько моментов. Во-первых, истец продолжает пользоваться земельным участком и недвижимостью – никаких реальных ограничений нет. Во-вторых, он даже не подавал в Полтавский городской совет ходатайство о возобновлении договора аренды, так что неизвестно, отказал бы совет вообще. В-третьих, способ защиты, выбранный истцом – признание проекта согласованным через суд – не приведёт к автоматическому возобновлению аренды. То есть, даже если бы суд удовлетворил иск, это не решило бы проблему окончательно.
Верховный Суд напомнил свою устоявшуюся практику: отсутствие нарушенного права – это самостоятельное и достаточное основание для отказа в иске. И хотя суд не согласился с некоторыми аргументами апелляции (в частности, относительно якобы недобросовестности истца), на общий результат это не повлияло. Кассационная жалоба не подтвердилась, а обжалуемые решения остались без изменений.
Что это означает на практике
Для тех, кто проходит через согласование границ земельного участка, это дело содержит несколько полезных уроков.
Первое: не стоит воспринимать отказ соседа от подписи как конец света. Земельный кодекс Украины не наделяет смежного землепользователя правом окончательного вето. Если вы действуете правомерно, а мотивы отказа надуманны – путь к оформлению земли открыт. Соответствующий орган местного самоуправления обязан оценивать не сам факт отказа, а его обоснованность.
Второе: требования соседа должны быть в пределах закона. В этом деле ООО «Весо» настаивало на определении земельного сервитута ещё на стадии согласования проекта распределения территории. Однако земельный сервитут – это отдельное вещное право, которое регулируется статьями 401-406 Гражданского кодекса Украины и может возникнуть только в отношении уже сформированного земельного участка. Требование урегулировать сервитут на вспомогательной стадии согласования границ законом не предусмотрено – и это прямо подтвердил Верховный Суд.
И третье, самое важное: перед тем как идти в суд, убедитесь, что ваше право действительно нарушено. Сам факт того, что сосед не хочет подписывать бумаги, ещё не означает, что вы не можете реализовать свои законные интересы через соответствующий орган местного самоуправления. Суд защищает нарушенные права – а не гипотетические страхи или неудобства.
Коллегия судей Верховного Суда в составе Багай Н. О., Дроботовой Т. Б. и Чумака Ю. Я. оставила кассационную жалобу без удовлетворения, а решения предыдущих инстанций – без изменений. И хотя формально ЧП «Элит» проиграло, сама правовая позиция, высказанная судом, работает в пользу добросовестных землепользователей – тех, кто не хочет годами зависеть от настроения соседа.
