Представьте: вы годами обрабатываете земельный участок, уверены, что всё законно, и вдруг суд сообщает – договора на самом деле не существует. Не в том смысле, что бумажка где-то затерялась (хотя и такое бывает), а в том, что юридически сделка никогда и не была совершена. Именно это произошло с арендатором в деле № 546/192/23, которое недавно прошло через все три судебные инстанции вплоть до Верховного Суда.
Давайте разберём эту историю – она хорошо показывает, как одна-единственная деталь в виде настоящей подписи может перечеркнуть многолетнее пользование землёй.
О чём, собственно, спорили
Фабула вполне житейская. В марте 2018 года между владельцем земельного участка площадью 4,47 га на Полтавщине и арендатором был подписан договор аренды земли сроком на 10 лет. Всё зарегистрировали в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество – никаких видимых проблем.
Со временем владелец умер, а наследство – по 1/2 доле участка – получили его сын и дочь. И вот тут сын (истец) заявил: отец при жизни не подписывал тот договор. Подпись на документе, мол, принадлежит совсем другому человеку.
Истец требовал прекратить право аренды, отменить государственную регистрацию этого права и вернуть участок из чужого владения. Логика простая: если отец договор не заключал, то и арендатору не на чем строить своё право пользования.
Что означает «незаключенный договор»
Тут важный момент, в котором часто путаются даже начинающие юристы. Незаключенный договор аренды земли – это не то же самое, что недействительный. Недействительная сделка – это когда стороны её совершили, но с нарушением закона (обман, ошибка, давление и тому подобное). А вот незаключенный договор – это когда его просто не было. Стороны не достигли согласия, волеизъявление не состоялось.
Гражданский кодекс Украины чётко говорит: сделка в письменной форме должна быть подписана стороной или уполномоченным лицом (статья 207). Подпись – это не просто формальность. Это единственный способ зафиксировать, что человек действительно хотел взять на себя права и обязанности по договору.
Коллегия судей Верховного Суда в этом деле напомнила простой принцип: если на бумаге стоит подпись неизвестного лица вместо участника сделки – такая подпись не может подменять настоящее волеизъявление владельца. И это логично. Потому что иначе кто угодно мог бы «подписать» за вас договор, а вы бы потом доказывали, что ничего не знали.
Почему суд встал на сторону наследников
Суд первой инстанции назначил почерковедческую экспертизу. Эксперту для работы нужен был оригинал договора аренды от 21 марта 2018 года. И тут началось самое интересное.
Ответчик сообщил суду: оригинал договора утерян. Просто потерялся. А без оригинала экспертизу провести невозможно – копия не даст ответа на вопрос, чья подпись стоит на документе.
Гражданский процессуальный кодекс Украины содержит важное правило: если сторона без уважительных причин не подаёт истребованное судом доказательство, суд может признать обстоятельство, для выяснения которого это доказательство истребовалось. Именно так и произошло. Суд признал, что наследодатель договор не подписывал.
Честно говоря, позиция арендатора выглядела откровенно слабой. Мало того, что оригинал «потерялся» – ещё и никаких доказательств уплаты арендной платы он предоставить не смог. Расписки, по его словам, исчезли вместе с договором. Спустя 19 месяцев после начала дела, уже в апелляции, арендатор попытался приобщить какие-то квитанции, но суд обоснованно отказал – слишком поздно.
Что сказал Верховный Суд
Кассационный суд оставил решения предыдущих инстанций без изменений. В постановлении от 08 июля 2026 года коллегия судей подтвердила: незаключенный договор аренды земли – это реальность, если владелец его не подписывал. А регистрация такого договора в Государственном реестре вещных прав не «лечит» этот дефект.
Ключевая ссылка Верховного Суда – правовой вывод Большой Палаты от 16 июня 2020 года по делу № 145/2047/16-ц. Его суть: сделка, которая не совершена, не может быть признана недействительной. К ней вообще не применяются последствия недействительности – она просто не создала никаких прав и обязанностей.
Кстати, суд отклонил аргумент арендатора о том, что истец является владельцем лишь половины участка, а значит, не может требовать отмены аренды в отношении всей земли. Логика тут такая: раз договор не был заключён вообще, он не порождает правовых последствий ни для одной из сторон. А сестра истца, которая была третьим лицом в деле, решение не обжаловала.
Практическая сторона вопроса
Это дело – хорошая иллюстрация того, как важно хранить оригиналы документов. Для арендатора утрата оригинала договора аренды земли стала фатальной. Без него он не смог ни доказать подлинность подписи арендодателя, ни подтвердить выполнение условий договора.
Для наследников земельных участков эта история тоже поучительна. Если у вас есть сомнения относительно подлинности подписи умершего родственника на договоре – стоит действовать. Негаторный иск (то есть требование устранить препятствия в пользовании имуществом) не имеет срока давности. Можно обращаться в суд в любой момент, пока длится нарушение.
Ну и напоследок: государственная регистрация права аренды – это, конечно, серьёзный аргумент. Но она не является волшебной палочкой. Если сам договор никогда не был заключён, никакой реестр этого не исправит.
