Продажа земельного участка, полученного в наследство, – это сделка, которая далеко не всегда означает обязательную уплату налогов. Многие наследники даже не подозревают, что могут продать унаследованную землю и оставить себе всю сумму до копейки. Но тут есть тонкости, и о них лучше знать заранее – ещё до того, как вы поставите подпись под договором купли-продажи.
Когда продажа унаследованной земли не облагается налогом
Как пояснили в ГНС, Налоговый кодекс Украины предусматривает вполне реальную льготу для тех, кто продаёт землю, доставшуюся по наследству. Но она не безусловная. Чтобы не платить налог с дохода от такой продажи, должны сойтись два обстоятельства.
Первое: продажа земельного участка, полученного в наследство, должна быть для вас первой сделкой с недвижимостью за календарный год. Иными словами, если вы уже продавали какой-то другой объект – квартиру, дом или ещё один участок – налоговая льгота на эту операцию не распространится.
Второе: площадь участка не должна превышать норм бесплатной передачи земли. Эти нормы закреплены в Земельном кодексе и зависят от целевого назначения земли. Чуть ниже мы разберём конкретные цифры.
И вот что важно: эти два условия должны выполняться одновременно. Недостаточно, чтобы участок был маленьким, если это уже вторая ваша продажа за год. И наоборот – первая продажа не спасает, если площадь превышает лимит.
Почему не нужно ждать три года
Тут многие путаются. По общему правилу, чтобы продать недвижимость без налогообложения дохода, нужно владеть ею больше трёх лет. Но для унаследованного имущества действует исключение, прямо предусмотренное Налоговым кодексом.
Продажа земельного участка, полученного в наследство, не требует выдерживания трёхлетнего срока. Оформили право собственности – и можете хоть на следующий день выставлять участок на продажу. Никаких штрафов, никаких повышенных ставок из-за «ранней» продажи.
Это логично, если вдуматься: наследство – это не коммерческая инвестиция. Человек не покупал эту землю с целью перепродажи. Так что законодатель вполне справедливо не заставляет наследника годами ждать, прежде чем распорядиться имуществом по своему усмотрению.
Кстати, сама процедура оформления наследства в Украине нередко затягивается на месяцы. Нотариус, оценка, регистрация – всё это требует времени. И было бы несправедливо добавлять к этому ещё и трёхлетнее ожидание перед законной продажей.
Для каких участков действует льгота
Нормы бесплатной передачи – это тот предел, до которого государство могло бы отдать вам землю бесплатно. И именно эти нормативы теперь определяют, попадает ли ваш унаследованный участок под налоговую льготу.
Размеры, установленные Земельным кодексом Украины, таковы:
- для ведения личного крестьянского хозяйства – до 2 гектаров;
- для садоводства – до 0,12 гектара;
- для индивидуального дачного строительства – до 0,10 гектара;
- для приусадебного участка – по нормам, определённым для соответствующей категории земель.
Обратите внимание на важный момент: целевое назначение земли указано в ваших правоустанавливающих документах. Иногда оно может быть неочевидным – скажем, вы считали, что участок предназначен для садоводства, а в документах значится «для ведения личного крестьянского хозяйства». От этого зависит предельная норма, так что проверяйте внимательно.
Если ваш участок по площади укладывается в соответствующий предел – первое условие для освобождения от налога выполнено.
Когда без налогов не обойтись
Бывают случаи, когда продажа земельного участка, полученного в наследство, всё же облагается налогом. Тут два основных сценария.
Сценарий первый: площадь превышает норму. Скажем, вы унаследовали 2,5 гектара для личного крестьянского хозяйства. Поскольку лимит – 2 гектара, превышение налицо. И доход от продажи придётся декларировать.
Сценарий второй: это не первая ваша продажа за год. Даже если участок крохотный – 0,05 гектара под дачное строительство – но вы уже продавали что-то из недвижимости в текущем году, льгота не применяется.
В таких ситуациях придётся уплатить налог на доходы физических лиц по ставке 5% и военный сбор – также 5%. Вместе получается 10% от суммы продажи. Если вернуться к примеру с 400 тысячами, это 40 тысяч гривен, которые уйдут в бюджет.
Согласитесь, сумма ощутимая. И она может стать неприятным сюрпризом, если не просчитать всё заранее.
Отдельно стоит отметить: правила для второго и последующих продаж недвижимости в течение года могут отличаться от тех, что применяются к первой продаже. Поэтому важно понимать общую картину ваших операций с недвижимостью в текущем календарном году.
Что проверить перед продажей
Итак, перед тем как искать покупателя и подписывать договор, сделайте три простых шага.
Шаг первый: загляните в документы на землю. Вас интересуют два параметра – площадь участка и его целевое назначение. Сверьте эти данные с нормами, о которых мы говорили выше.
Шаг второй: вспомните, продавали ли вы какую-либо недвижимость в этом календарном году. Квартиру, дом, гараж, другой земельный участок – что угодно. Если да – льготы не будет, независимо от размера участка.
Шаг третий: если после первых двух шагов вы поняли, что льгота вам не светит, просчитайте налоговую нагрузку. 10% от суммы продажи – это та цифра, с которой придётся расстаться. Учтите её, когда будете определять цену для покупателя.
Несколько минут на эти проверки могут сэкономить вам десятки, а то и сотни тысяч гривен. И избавить от неприятного сюрприза в момент, когда налоговая напомнит о необходимости подать декларацию.
Ну и напоследок: даже если ваша ситуация подпадает под льготу и налог платить не нужно, саму декларацию о доходах подать всё равно придётся. Нулевое обязательство – это не повод игнорировать отчётность. Но это уже тема для отдельного разговора.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков
