Представьте: вы исправно платите по счетам за квартиру, а ваш сосед-бизнесмен, владеющий целым этажом офисов в том же доме, месяцами игнорирует квитанции. ОСББ начисляет ему пеню – логично ведь? Но законно ли это? Именно этот вопрос решал Верховный Суд в конце июля 2026 года, и его ответ многих удивил.
Суть спора: кто, кому и сколько задолжал
ОСББ «Венеция 10/1» обратилось в суд с иском к ООО «ТМО «Лико-Холдинг» – собственнику сразу одиннадцати жилых и нежилых помещений в доме на столичной улице Самойла Кошки. Общая площадь недвижимости общества – более 3 178 квадратных метров. За период с марта по август 2025 года компания накопила долг по уплате взносов на содержание дома, придомовой территории и вывоз мусора – 256 639,20 грн.
Кроме основного долга, ОСББ требовало взыскать еще и 21 923,90 грн пени, 4 243,32 грн трех процентов годовых и 4 518,54 грн инфляционных потерь. Пеня начислялась на основании пункта 11 Порядка уплаты взносов, утвержденного решением общего собрания объединения. В этом пункте черным по белому было записано: за несвоевременную уплату взносов начисляется пеня в размере учетной ставки Национального банка Украины.
Но должник не остался в долгу – он подал встречный иск. Общество просило суд признать недействительным как сам пункт 11, так и решение общего собрания ОСББ, которым утвердили весь Порядок. Аргумент – у объединения нет полномочий устанавливать штрафные санкции.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд города Киева в апреле 2026 года частично удовлетворил оба иска. Основной долг – 256 639,20 грн – взыскал полностью. Равно как и три процента годовых с инфляционными потерями – с ними все понятно, это стандартная ответственность по статье 625 Гражданского кодекса Украины.
А вот во взыскании пени суд отказал. И более того – признал недействительным пункт 11 Порядка, которым эту пеню предусматривали. Северный апелляционный хозяйственный суд в июне 2026-го оставил это решение без изменений.
Логика судов была такой: закон или договор – вот два единственных источника, из которых может вытекать обязанность платить пеню. Законом пеня за неуплату взносов ОСББ не предусмотрена. Договора между ОСББ и обществом тоже нет. А Порядок, утвержденный общим собранием – это не договор в понимании гражданского законодательства, ведь его никто с должником не согласовывал и не подписывал.
ОСББ с этим категорически не согласилось и пошло в Верховный Суд.
Почему Верховный Суд отказал во взыскании пени за неуплату взносов
Кассационный суд разобрал ситуацию до мельчайших деталей. И вот ключевые аргументы, которые стоит знать каждому председателю правления ОСББ.
Во-первых, ни один закон – ни профильный Закон Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», ни Жилищный кодекс Украины, ни Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» – не содержит такого вида ответственности совладельца, как штраф или пеня за несвоевременную уплату взносов. Статья 29 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» говорит лишь об ответственности за вред, причиненный имуществу дома или третьим лицам. Это совсем другая история.
Во-вторых, гражданское законодательство четко указывает: пеня устанавливается либо договором, либо законом. Стороны никакого договора между собой не заключали. А Порядок, хоть и утвержден общим собранием, не является сделкой – это внутренний документ объединения, который не создает договорных обязательств для конкретного совладельца в понимании статьи 202 Гражданского кодекса Украины.
В-третьих, Суд прямо отклонил попытку ОСББ провести аналогию с обычными договорными отношениями. Заявитель настаивал: если статьи 546-549 ГК Украины разрешают обеспечивать исполнение обязательств неустойкой, то почему бы не применить это к взносам? Ответ Суда: отношения между совладельцами в многоквартирном доме регулируются специальным законом, а не общими нормами договорного права. Отождествлять их – ошибка.
Кстати, Верховный Суд обратил внимание на любопытную деталь. ОСББ ссылалось на предыдущее решение по делу №910/1196/25, где с того же общества уже взыскивали пеню за прошлые периоды. Дескать, если тогда взыскали, то и сейчас должны. Но Суд пояснил: то решение не имеет преюдициального значения – оно не содержит выводов Верховного Суда относительно применения норм права и не создает обязательных для учета обстоятельств в новом деле.
А что с судебными расходами?
ОСББ просило взыскать с общества 50 000 грн расходов на профессиональную правовую помощь – 30 000 по первоначальному иску и 20 000 за защиту от встречного. Суд первой инстанции уменьшил эту сумму до 12 500 грн.
Почему так? Выяснилось, что часть услуг в приложениях к договору с адвокатом дублировалась. Кроме того, суд учел частичное удовлетворение обоих исков – нельзя же сказать, что ОСББ выиграло дело полностью. Верховный Суд с такой оценкой согласился, подчеркнув: критерии соразмерности и разумности судебных расходов – это оценочные категории, которые суд определяет по собственному убеждению на основе конкретных обстоятельств.
Что это значит для ОСББ и совладельцев на практике
Ситуация, описанная в деле №910/12405/25, типична для многих украинских многоквартирных домов. Кто-то не платит взносы, правление возмущается и прописывает в уставе или порядках пеню за просрочку. Казалось бы, справедливо.
Но теперь Верховный Суд четко сказал: такие положения устава или других внутренних документов ОСББ не имеют юридической силы. Единственный законный способ обеспечить себе право на пеню за неуплату взносов – заключить с каждым совладельцем отдельный договор, где эта пеня будет прямо предусмотрена. Без этого – никаких штрафных санкций, что бы там ни написали общие сборы.
Это не означает, что должникам все можно. Основной долг, три процента годовых и инфляционные потери – все это взыскивается без проблем. Просто пеня как дополнительный рычаг воздействия для ОСББ пока недоступна, если нет подписанного договора.
Изменится ли эта практика? Вполне возможно, что законодатель со временем урегулирует этот вопрос – слишком уж много похожих споров доходит до судов. А пока имеем то, что имеем: решение Верховного Суда от 29 июля 2026 года окончательное и обжалованию не подлежит.
