Аренда земель водного фонда – это особая правовая конструкция, где недостаточно просто написать заявление о продлении договора и ждать, что всё случится само собой. Верховный Суд в деле № 911/786/25 чётко расставил точки над «i», и его позиция заслуживает внимания каждого, кто арендует пруды, озёра или водохранилища вместе с землёй под ними.
С чего всё началось
История тянется ещё с 2002 года. ФОП Сидоренко И.Г. заключил с Макаровской районной госадминистрацией договор аренды земельного участка площадью более 51 гектара. Из них почти 40 гектаров – это водное зеркало водоёма, остальное – прибрежная защитная полоса. Цель – ведение рыбного хозяйства. В 2008 году стороны заключили договор о внесении изменений, а в 2021-м арендодателем стала Макаровская поселковая рада.
В январе 2022 года, когда срок договора подходил к концу, предприниматель обратился в Раду с заявлением о продлении. И вот что любопытно: Рада 4 февраля 2022 года приняла решение № 422-15-VIII – официально согласовала продление договора ещё на 7 лет и даже уполномочила поселкового голову подписать дополнительное соглашение. Казалось бы, вопрос решён.
Но дальше что-то пошло не так. Рада не предприняла никаких действий для завершения процедуры. Никаких возражений не высказала, но и документы не подписала. ФОП Сидоренко оказался в странной ситуации: решение о продлении есть, а договора – нет. Пришлось идти в суд с требованием признать дополнительное соглашение заключённым.
Два суда – два противоположных взгляда
Хозяйственный суд Киевской области в декабре 2025 года в иске отказал. Логика была такой: аренда земель водного фонда не может регулироваться исключительно статьёй 33 Закона Украины «Об аренде земли». Есть специальное законодательство – Водный кодекс Украины, Закон Украины «Об аквакультуре», Типовой договор аренды водного объекта. И все они требуют вещей, которых в этом деле не было.
Чего именно не хватало? Во-первых, паспорта водного объекта – а это документ, без которого водоём вообще нельзя передавать в аренду. Во-вторых, согласования договора с Государственным агентством водных ресурсов Украины. В-третьих, отдельного определения арендной платы за водный объект по специальной Методике. Суд первой инстанции также обратил внимание, что паспорт рыбохозяйственного технологического водоёма, который был у истца, – это не то же самое, что паспорт водного объекта. Разное назначение, разное содержание, разные правовые последствия.
Апелляция посмотрела на ситуацию иначе. Северный апелляционный хозяйственный суд в апреле 2026 года решение первой инстанции отменил и иск удовлетворил. Здесь ключевым аргументом стала добросовестность арендатора. Судьи подчеркнули: ФОП Сидоренко вовремя подал заявление, приложил проект дополнительного соглашения, никакой задолженности по арендной плате не имел. А Рада сначала приняла решение о продлении, а потом просто… ничего не делала. Такое поведение, по выводу апелляции, не является ни добросовестным, ни последовательным.
Что сказал Верховный Суд
Кассационный хозяйственный суд в составе коллегии судей Зуева В.А., Бердник И.С. и Мищенко И.С. рассмотрел жалобу Макаровской поселковой рады и поддержал позицию первой инстанции. Постановление апелляции отменено, решение об отказе в иске оставлено в силе.
Почему? Верховный Суд напомнил о своей же правовой позиции, сформулированной ещё в деле № 910/3467/19 от 16 января 2020 года. Суть её проста: соблюдение специального порядка заключения договора аренды земель водного фонда является обязательным. Никакая общая процедура продления по статье 33 Закона Украины «Об аренде земли» не может подменить собой требования Водного кодекса Украины и Закона Украины «Об аквакультуре».
Коллегия судей особо подчеркнула: само по себе решение Рады о продлении договора не создаёт «правомерного ожидания», которое освобождало бы стороны от обязанности выполнить императивные предписания законодательства. Иными словами, каким бы добросовестным ни был арендатор, без паспорта водного объекта, без согласования с профильным органом и без чётко определённой платы за водоём договор продлевать нельзя.
Кроме того, Суд обратил внимание на изменения в законодательстве, внесённые Законом № 963-IX от 04.11.2020. Этот закон предусматривает, что договоры, заключённые до его вступления в силу, можно продлевать без земельных торгов – но исключительно в порядке заключения договоров аренды земли. А это означает, что все существенные условия, предусмотренные статьёй 15 Закона Украины «Об аренде земли» (в частности, частями седьмой и восьмой), должны быть соблюдены. Среди них: отдельный размер арендной платы за водный объект, объём и площадь водного пространства, перечень гидротехнических сооружений, обязательства по охране экологического состояния водоёма. Неотъемлемой составляющей такого договора является паспорт водного объекта.
Апелляционный суд, к слову, попытался обойти эту проблему замечанием, что стороны «не лишены права в будущем внести изменения в договор». Верховный Суд такой подход отклонил. Момент истины – это дата заключения договора на новый срок. Если на этот момент существенные условия не соответствуют закону, возможность будущих изменений ситуацию не спасает.
О чём стоит помнить
Это дело наглядно показывает: аренда земель водного фонда требует совершенно иного уровня подготовки, чем обычная аренда земли. Недостаточно просто получить согласие органа местного самоуправления – нужно пройти полноценную процедуру по специальному законодательству.
Короткий чек-лист для тех, кто планирует продлевать такой договор: наличие паспорта водного объекта, согласование с Госводагентством, отдельное определение платы за водоём по утверждённой Методике, чёткая фиксация в договоре всех характеристик водоёма и обязательств по его охране.
Без этого даже принятое решение о продлении не гарантирует, что договор будет считаться заключённым. И самое главное – суды всё последовательнее становятся на сторону специального законодательства, а не общих процедур, когда речь идёт о водных объектах. Дело № 911/786/25 лишь подтвердило этот тренд.