Чи має право міська рада встановлювати різні ставки орендної плати за землю для окремих категорій землекористувачів? Саме це питання стало ключовим у справі №280/5566/25, яку нещодавно розглянув Верховний Суд. І відповідь на нього виявилася не такою очевидною, як може здатися на перший погляд.
Історія почалася з того, що наприкінці 2024 року Запорізька міська рада вирішила переглянути ставки орендної плати на території міста. Раніше, з 2018 року, діяло правило: більшість земельних ділянок у місті обкладалися за ставкою 3% від нормативної грошової оцінки. Але 4 грудня 2024 року рада ухвалила рішення №103, яким, серед іншого, виокремила землі з кодом цільового призначення 03.03 – тобто ділянки для будівництва та обслуговування будівель закладів охорони здоров’я та соціальної допомоги – і встановила для них ставку 11%.
Для ТОВ «КРАМ ІНВЕСТ», яке орендувало саме таку земельну ділянку, це означало зростання орендної плати більш ніж утричі. Чесно кажучи, мало кого з підприємців така новина могла б залишити байдужим.
У чому позивач вбачав порушення своїх прав
Товариство звернулося до суду з позовом про визнання рішення міськради протиправним і нечинним. Аргументи позивача були доволі переконливими – принаймні для судів першої та апеляційної інстанцій.
По-перше, інші види земель громадської забудови (наприклад, ділянки з кодами 03.02, 03.07, 03.08, 03.10, 03.13) залишилися зі старою ставкою 3%. Хоча на них так само розташовані об’єкти, що використовуються для підприємницької діяльності. Виникало логічне запитання: чому саме медичні заклади мають платити більше?
По-друге, пояснювальна записка до проєкту рішення рясніла загальними фразами про «адаптацію до умов воєнного стану», «підтримку суб’єктів господарювання» та «надання податкових пільг». Але жодного слова про те, чому для земель з кодом 03.03 обрали саме 11%, у ній не було. Парадокс: декларувалася підтримка бізнесу, а на ділі виходило різке збільшення податкового навантаження.
По-третє, позивач наполягав, що таке вибіркове підвищення створює дискримінаційні умови для приватних медичних закладів і порушує принципи рівності платників податків та нейтральності оподаткування, закріплені в Податковому кодексі України (підпункти 4.1.2 та 4.1.8 пункту 4.1 статті 4).
Окремо наголошувалося, що проєкт рішення не погоджувався з органами Антимонопольного комітету України, хоча міг вплинути на конкуренцію на ринку медичних послуг.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Запорізький окружний адміністративний суд 13 жовтня 2025 року позов задовольнив. Третій апеляційний адміністративний суд 23 березня 2026 року залишив це рішення без змін.
Суди виходили з того, що міська рада не навела об’єктивних причин для виокремлення земель з кодом 03.03 в окрему категорію з підвищеною ставкою. Записці бракувало конкретики, а саме рішення не відповідало критеріям обґрунтованості, розсудливості, пропорційності та рівності – тим самим, що визначені частиною другою статті 2 Кодексу адміністративного судочинства України.
Крім того, суди побачили у рішенні ознаки дискримінації та антиконкурентного регулювання, пославшись на Закон України «Про захист економічної конкуренції» та Закон України «Про засади запобігання та протидії дискримінації в Україні».
Здавалося б, крапку поставлено. Але міська рада подала касаційну скаргу, і 9 червня 2026 року Верховний Суд сказав своє вагоме слово.
Позиція Верховного Суду: дискреція міськради та межі судового контролю
Верховний Суд рішення колег не підтримав. І ось чому.
Ключовий момент, на якому наголосила касаційна інстанція: встановлення конкретного розміру ставок орендної плати за землю в межах, визначених Податковим кодексом України, належить до дискреційних повноважень органу місцевого самоврядування. Простіше кажучи, рада має свободу розсуду – вона може обирати між кількома юридично допустимими варіантами той, який вважає найбільш доцільним.
При цьому дискреція не безмежна. Суд перевіряє, чи діяла рада: в межах повноважень, з легітимною метою, без свавілля, з дотриманням принципів рівності та пропорційності. Але – і це принципово – суд не може підміняти собою міську раду та вирішувати, яка ставка орендної плати є «економічно виправданою» чи «соціально доцільною».
Верховний Суд звернув увагу, що пояснювальна записка все ж містила мотиви прийняття рішення: необхідність врегулювання ставок з урахуванням умов воєнного стану, наявність пошкодженого майна, потреба у збалансуванні податкового навантаження. І саме по собі незадоволення позивача змістом цього обґрунтування не робить нормативний акт протиправним.
Для скасування рішення потрібні докази очевидної свавільності або повної відсутності логіки. А цього суди попередніх інстанцій не встановили.
Чому не спрацював аргумент про дискримінацію та конкуренцію
Тут маємо, мабуть, найцікавіший поворот. Верховний Суд нагадав: встановлення факту антиконкурентних дій – це компетенція органів Антимонопольного комітету України, а не адміністративного суду.
Колегія суддів послалася на власну попередню практику (зокрема, постанову від 23 березня 2023 року у справі №160/9207/18), де вже зазначалося: адміністративні суди не вправі самостійно констатувати порушення законодавства про захист економічної конкуренції поза межами передбаченої законом процедури.
Сам факт диференціації ставок – встановлення різних відсотків для різних видів цільового призначення земель – не свідчить автоматично про дискримінацію. Інакше кажучи, те, що для земель з кодом 03.03 встановили 11%, а для інших залишили 3%, ще не означає, що рада когось утискає.
До того ж суд зауважив: ставка 11% застосовується однаково до всіх землекористувачів ділянок із кодом 03.03 – незалежно від форми власності, розміру ділянки чи інших ознак. Тобто це загальне правило, а не індивідуальна преференція або покарання для конкретного підприємства.
Важливий технічний нюанс: 11% – це в межах максимально дозволених 12%, передбачених підпунктом 288.5.2 пункту 288.5 статті 288 Податкового кодексу України. Формально закон не порушено.
А що з Регламентом міськради
Суди першої та апеляційної інстанцій також дорікнули раді за недотримання окремих процедурних вимог Регламенту під час підготовки проєкту рішення. Але Верховний Суд і цей аргумент відхилив.
Позивач, звертаючись до суду, взагалі не посилався на порушення Регламенту як на окрему підставу позову. А самі по собі процедурні недоліки – якщо вони навіть і були – не означають автоматичної протиправності кінцевого рішення ради. Тим паче, що суди так і не пояснили, які конкретно вимоги Регламенту були порушені та як це вплинуло на права позивача.
Що це означає для бізнесу
Кейс Запорізької міської ради є показовим для всіх, хто орендує комунальну землю. Місцева влада дійсно має широкі повноваження щодо встановлення ставок орендної плати. І оскаржити її рішення в суді можна, але лише за умови доведення очевидного свавілля або прямого порушення конкретних норм Податкового кодексу України.
Верховний Суд у справі №280/5566/25 чітко окреслив межі судового контролю: суд не оцінює економічну доцільність ставок, не вирішує, який відсоток був би «справедливішим», і не підміняє собою Антимонопольний комітет у питаннях захисту конкуренції. Його завдання – перевірити, чи не вийшла рада за межі закону. А в цьому випадку – не вийшла.
Колегія суддів скасувала рішення Запорізького окружного адміністративного суду та постанову Третього апеляційного адміністративного суду, відмовивши ТОВ «КРАМ ІНВЕСТ» у задоволенні позову повністю. Постанова є остаточною й оскарженню не підлягає.