Що робити, якщо договір оренди землі підписали без вас? Велика Палата Верховного Суду у справі № 456/252/22 підтвердила: негаторний позов – ефективний спосіб повернути свою ділянку. Розбираємося, чому це важливо для кожного власника паю.
Як усе почалося: історія однієї землі
Уявіть: у вас є три земельні ділянки. Ви про них пам’ятаєте, сплачуєте податки, можливо, навіть плануєте передати дітям. Аж раптом з’ясовується – землю вже три роки обробляє агрофірма. І не просто так, а нібито на підставі договорів оренди, які ви… ніколи не підписували.
Саме так сталося з власницею трьох ділянок на Львівщині. У січні 2022 року вона звернулася до суду. Її вимога була простою: визнати договори оренди недійсними та зобов’язати Приватне підприємство «Приватна агрофірма «Батько і син» повернути землю. Згодом вона уточнила позов – просила усунути перешкоди в користуванні своїм майном.
Агрофірма ж наполягала на зворотному: мовляв, усе законно, договори укладені ще 1 лютого 2019 року, орендна плата сплачувалася, а власниця раніше не заперечувала. Навіть більше – у 2021 році вона вже подавала позов про розірвання цих самих договорів, що, на думку підприємства, доводило: вона визнавала їх існування.
Чому експертиза все змінила
Ключовим доказом у справі став висновок судової почеркознавчої експертизи від 01 березня 2023 року. Експерт однозначно встановив: підписи в договорах оренди та актах приймання-передачі земельних ділянок виконані не власницею, а іншою особою. Тобто фізично вона цих документів не підписувала.
Суд першої інстанції, а згодом і апеляційний суд дійшли логічного висновку: якщо сторона не підписувала договір, то й волевиявлення на його укладення не було. Договір не можна вважати укладеним. А раз він не укладений – то й визнавати його недійсним немає сенсу. Не можна визнати недійсним те, чого юридично не існувало.
Це важливий нюанс, про який варто знати. Стаття 207 Цивільного кодексу України чітко каже: правочин у письмовій формі має бути підписаний стороною. Немає підпису – немає правочину. І жодна «усна домовленість» чи «конклюдентні дії» цього не замінять, коли йдеться про договір оренди землі, для якого закон вимагає обов’язкової письмової форми.
Що таке негаторний позов і чому він спрацював
Коли суди встановили, що договори не укладалися, постало наступне питання: як саме захистити право власниці? Адже земля фактично перебувала в користуванні агрофірми, і власниця не мала до неї доступу.
Суди застосували негаторний позов. Що це таке? Якщо коротко – це вимога власника усунути перешкоди в користуванні своїм майном. На відміну від віндикаційного позову (коли річ вибула з володіння власника), негаторний позов застосовується тоді, коли власник залишається володільцем, але хтось створює йому перешкоди.
У цій справі суди зобов’язали підприємство повернути земельні ділянки власниці. І Велика Палата Верховного Суду з таким підходом погодилася.
Про що сперечалися у Верховному Суді
Агрофірма подала касаційну скаргу. Її головний аргумент був таким: належний спосіб захисту – це не негаторний позов із вимогою повернути землю, а вимога про визнання відсутнім права оренди. Мовляв, єдина правильна конструкція – звернутися до суду і сказати: «Визнайте, що в орендаря немає права оренди».
Звідки взявся цей аргумент? Справа в тому, що у 2023 році Велика Палата в іншій справі (№ 513/879/19) дійсно зазначила: належним способом захисту орендодавця, який вважає, що зареєстроване право оренди відсутнє, є вимога про визнання відсутнім права оренди. Цей висновок підхопили й інші суди, почавши масово відмовляти власникам у негаторних позовах – мовляв, не той спосіб захисту обрали.
Колегія суддів, яка передавала справу на розгляд Великої Палати, звернула увагу на дивну ситуацію: виходить, власнику кажуть – ти не можеш вимагати повернення своєї землі, бо маєш просити «визнати право відсутнім». Але ж рішення про «відсутність права» не підлягає примусовому виконанню! Тобто на папері право захищене, а земля так і залишається в чужих руках.
Що вирішила Велика Палата
Велика Палата Верховного Суду розставила крапки над «і». Ось ключові моменти її позиції:
По-перше, висновок зі справи № 513/879/19 не є універсальним. Там власник не був позбавлений фактичного користування землею – він сам її обробляв, а спір стосувався лише юридичного запису в реєстрі. У нашій же справі земля фізично перебувала в агрофірми, і власниця не мала до неї доступу. Різні обставини – різні способи захисту.
По-друге, негаторний позов із вимогою повернути землю – абсолютно законний і ефективний спосіб захисту. Він передбачений статтею 391 Цивільного кодексу України та частиною другою статті 152 Земельного кодексу України. Суд прямо сказав: власник може захищатися через повернення майна, визнання відсутнім права оренди або скасування державної реєстрації – залежно від обставин справи.
І по-третє, позивач сам обирає спосіб захисту. Принцип диспозитивності – одна з основ цивільного судочинства. Якщо людина хоче повернути свою землю, суд не може їй сказати: «Ні, ви неправильно сформулювали вимогу, йдіть і переписуйте позов».
Цікаво, до речі, що суд окремо прокоментував попередню справу тієї ж власниці. У 2021 році вона дійсно намагалася розірвати договори оренди через несплату коштів – і програла. Але це, як пояснила Велика Палата, не створює преюдиції. У тій справі суд не встановлював факт підписання договорів, а лише оцінював докази несплати орендної плати. Тож призначення почеркознавчої експертизи в новій справі було цілком законним.
Практичний висновок
Велика Палата залишила рішення попередніх судів без змін. Земельні ділянки мають бути повернуті власниці.
Когось може здивувати: як так – спочатку жінка вимагала розірвати договори (ніби визнаючи їх), а потім заявила, що взагалі їх не підписувала? Але життя не завжди вкладається в акуратні юридичні схеми. Людина могла не одразу зрозуміти, що підписи підроблені. Могла сумніватися. Могла спробувати один шлях, а коли він не спрацював – піти іншим. Головне, що врешті справедливість була досягнута, а Велика Палата підтвердила те, що здається очевидним: якщо вашу землю використовують без вашого підпису під договором – ви маєте право вимагати її назад. І суд не повинен відмовляти вам через формальне формулювання позову.