Защита прав заказчика строительства стала центральной темой резонансного постановления Большой Палаты Верховного Суда от 23 июля 2026 года по делу № 727/6125/23. История, которая за ним стоит, напоминает детектив: компания построила торговый центр, а кто-то другой оформил здание на себя, получил сертификат готовности и распродал помещения. Давайте разберёмся, к каким выводам пришёл суд и что это меняет для всех застройщиков.
Что произошло в Черновцах
ООО «Гипербуд» на правах аренды земельного участка возвело торговый центр со встроенно-пристроенными торгово-офисными помещениями. Когда строительство завершили, общество подало заявление на получение сертификата о готовности объекта к эксплуатации – и получило отказ.
А дальше началось самое интересное. Черновицкий городской совет в одностороннем порядке расторг договор аренды земли с ООО «Гипербуд» и передал тот же участок Обслуживающему кооперативу «Жилищно-строительный кооператив «Проспект». Кооператив быстро получил статус заказчика, сертификат готовности, зарегистрировал право собственности на весь торговый центр и продал одно из помещений – площадью 58,3 кв. м – за 371 200 грн.
Впоследствии это помещение перепродали во второй раз, уже за 1 086 000 грн. Так образовалась цепочка из двух договоров купли-продажи, которые ООО «Гипербуд» и попыталось оспорить.
При этом все документы, ставшие основанием для регистрации права собственности за кооперативом, суды впоследствии отменили. Хозяйственный суд Черновицкой области ещё в феврале 2017 года признал недействительным решение горсовета о расторжении договора аренды (дело № 926/4124/16). А в январе 2021 года Западный апелляционный хозяйственный суд отменил сертификат готовности, выданный кооперативу (дело № 926/1574/18).
Что требовал истец и почему проиграл
ООО «Гипербуд» подало ресциссорный иск – требовало признать недействительными оба договора купли-продажи. Логика простая: если кооператив не был законным собственником, он не мог ничего продавать. Следовательно, договоры должны быть недействительными.
Первая инстанция с этим согласилась. Но Черновицкий апелляционный суд в августе 2024 года решение отменил и в иске отказал. Аргумент стал неожиданным для многих: признание договоров недействительными просто не восстановит прав истца. ООО «Гипербуд» не станет собственником помещения и не вернёт его себе. Способ защиты – неэффективный.
Дело пошло дальше – в Верховный Суд, затем в Объединённую палату Кассационного гражданского суда, а оттуда – в Большую Палату. Причина: исключительная правовая проблема, которая требовала единой позиции для всех судов Украины.
Три главных вопроса
Перед Большой Палатой встали три ключевых вопроса.
Одинаковы ли по содержанию имущественные права заказчика, застройщика и инвестора? Можно ли защищать право заказчика на помещение в несданном в эксплуатацию объекте через оспаривание договоров купли-продажи? И может ли заказчик требовать виндикацию – то есть истребование имущества – ещё до момента официального принятия объекта в эксплуатацию?
От ответов на эти вопросы зависела судьба не только конкретного торгового центра в Черновцах, но и десятков аналогичных споров по всей стране.
Позиция Большой Палаты: что изменилось
Большая Палата Верховного Суда признала: имущественные права заказчика по своей правовой природе тождественны имущественным правам инвестора. В основе и тех, и других лежит статья 331 Гражданского кодекса Украины – норма о приобретении права собственности на вновь созданную вещь. Если заказчик соблюдал требования закона при строительстве и не передал свои права другим лицам, именно он является первичным носителем имущественных прав.
Ключевой практический вывод таков. Ресциссорный иск – то есть признание договоров купли-продажи недействительными – в подобных делах является ненадлежащим способом защиты. Он неэффективен, потому что не возвращает имущество. Более того – может непропорционально вмешаться в права добросовестного приобретателя, который даже не подозревал о проблемах с документами.
Надлежащий и эффективный способ защиты прав заказчика строительства – это виндикационный иск. Вы требуете признания имущественных прав на объект и истребования его из чужого незаконного владения. Именно этот механизм позволяет суду исследовать добросовестность последнего покупателя и обеспечить баланс между интересами сторон – в соответствии со статьёй 1 Первого протокола к Конвенции о защите прав человека и основных свобод.
Кстати, по логике статьи 331 Гражданского кодекса Украины, до завершения строительства лицо считается собственником материалов, использованных в процессе строительства. А после принятия объекта в эксплуатацию и государственной регистрации имущественные права трансформируются в полноценное право собственности.
Большая Палата прямо отступила от предыдущих выводов Кассационного гражданского суда по делам № 727/11510/23 и № 727/7731/22, где ресциссорный иск признавался надлежащим способом защиты. Теперь подход изменён – и все суды должны руководствоваться новой позицией.
Как это работает на практике
Если вы заказчик строительства и ваше имущество незаконно зарегистрировали за кем-то другим, а затем продали – не оспаривайте каждый договор в цепочке. Это пустая трата времени и денег. Подавайте виндикационный иск к последнему приобретателю. Именно такой подход сегодня признан единственно правильным для защиты прав заказчика строительства.
Для виндикации не нужно отменять все промежуточные решения и сделки. Достаточно доказать, что вы – первичный носитель имущественных прав, а объект выбыл из вашего владения помимо вашей воли.
Честно говоря, пока длилась эта судебная эпопея, ООО «Гипербуд» достигло желаемого результата другими путями. В феврале 2024 года суд подтвердил право аренды земельного участка до 2032 года (дело № 926/2284/22). А в ноябре 2025-го Государственную инспекцию архитектуры и градостроительства обязали выдать сертификат о готовности объекта (дело № 560/18083/24). Компания всё же получила возможность оформить право собственности – просто не через тот иск, который стал предметом рассмотрения Большой Палаты.
Ещё один важный нюанс. Если вы потеряли право на земельный участок и ввод объекта в эксплуатацию стал юридически невозможным, виндикация не сработает. В таком случае защита смещается в плоскость обязательственного права: вы можете требовать возмещения стоимости расходов на строительство. Статья 1 Первого протокола к Конвенции защищает ваши «правомерные ожидания» – законную надежду либо на приобретение права собственности, либо на получение соразмерной компенсации.
Постановление Большой Палаты по делу № 727/6125/23 окончательное и обжалованию не подлежит. Кассационную жалобу «Гипербуда» удовлетворили частично: мотивировочную часть решения апелляции изменили, но в признании договоров недействительными всё равно отказали. Потому что способ защиты избрали неправильный – и это, пожалуй, главный урок для всех, кто строит в Украине.