Если вы получаете доход от аренды недвижимости, рано или поздно встаёт вопрос уплаты налогов. Ситуация становится несколько запутанной, когда арендатором выступает обычное физическое лицо – не предприниматель, а просто ваш знакомый или сосед. Кто тогда должен считать и перечислять налог? Что делать, если договор удостоверял нотариус? Давайте разберём эти правила, чтобы всё встало на свои места.
Каждый арендодатель — плательщик налога
Начнём с аксиомы: любой доход от предоставления имущества в аренду, лизинг или субаренду включается в налогооблагаемый доход физического лица. Прямая норма содержится в подпункте 164.2 статьи 164 Налогового кодекса Украины (далее – НКУ). И неважно, сдали вы гараж, квартиру или коммерческое помещение – сам факт получения денег уже влечёт обязанность поделиться с бюджетом.
А вот кто именно выступает налоговым агентом – зависит от статуса арендатора. Тут важный момент.
Когда арендатор — обычный человек без статуса самозанятого лица
Представьте: вы подписали договор аренды с физическим лицом, которое не зарегистрировано как самозанятое лицо. Например, сдаёте жильё коллеге, работающему по найму. Кто платит налог? Ответственным становитесь именно вы – арендодатель. Так говорит подпункт 170.1.5 пункта 170.1 статьи 170 НКУ.
Фактически это означает: вы самостоятельно начисляете сумму налога с полученного дохода от аренды недвижимости и перечисляете её в бюджет. Никаких удержаний из арендной платы на месте, как это бывает с зарплатным агентом-работодателем, не происходит.
Платить нужно не раз в год, а поквартально. А именно – в течение 40 календарных дней после последнего дня отчётного квартала. То есть, если вы получали доход от аренды недвижимости в январе-марте, налог должен уйти государству не позднее 10 мая (поскольку 40-й день приходится на май). Это рабочая схема для понимания: зарабатываете ежемесячно – откладываете часть и затем платите раз в квартал.
Помимо ежеквартальной уплаты, нужно также подать годовую налоговую декларацию об имущественном состоянии и доходах. В ней вы показываете всю сумму полученного за год дохода от аренды, уже уплаченный налог и окончательное налоговое обязательство, которое осталось по результатам года. Получается двойной контроль: и квартальный платёж, и годовая отчётность.
Если вы пошли к нотариусу
Иногда стороны хотят большей уверенности и удостоверяют договор аренды недвижимости нотариально. В таком случае к делу подключается третье лицо – нотариус. И у него есть своя чёткая обязанность.
Нотариус, совершивший нотариальное действие по удостоверению договора аренды объектов недвижимости, обязан направить информацию о таком договоре в налоговую инспекцию по адресу арендодателя. Форма и способ подачи этих данных установлены Кабинетом Министров Украины.
Почему это важно для вас как для собственника? Потому что налоговая автоматически узнает о вашем дополнительном доходе. И если вы его не задекларируете, претензии будут уже к вам, а не к нотариусу. Но и нотариус тоже несёт собственную ответственность – перед государством за молчание.
Сколько заплатит нотариус, если нарушит сроки
Контролирующий орган ждёт информацию об удостоверенном договоре аренды объектов недвижимости. Если нотариус не подаст её вовремя или сделает это с нарушением порядка – штраф за первое такое нарушение составляет 680 гривен. Это прямая санкция, прописанная в подпункте 119 прим.1.1 статьи 119 прим.1 НКУ.
Интереснее становится, когда в течение года нотариус уже попадал на такой же штраф. Во второй раз ему придётся заплатить вдвое больше – 1360 гривен за каждый случай. Так что невнимательность к срокам может стоить ощутимых сумм.
Кроме того, эта норма мотивирует нотариусов быть бдительными и не забывать об обязанности, что прямо повышает прозрачность рынка недвижимости. Для добросовестного арендодателя это плюс: вы вовремя получаете «сигнал» и спокойно платите налоги, избегая штрафов.
На что обратить внимание, когда сдаёте в аренду физическому лицу
Иногда люди думают: раз арендатор сам обычный гражданин, можно не оформлять ничего официально и не платить налоги. Однако такой подход рискован. Во-первых, НКУ не освобождает доход от аренды недвижимости от налогообложения, независимо от того, нотариальный ли договор. А во-вторых, банковские переводы, показания сторон и даже обычное устное подтверждение могут стать доказательствами при проверке.
Тут важен алгоритм действий для арендодателя:
– заключаете договор аренды с физлицом (письменная форма обязательна, если срок превышает три года, но лучше письменно всегда);
– если идёте к нотариусу – убедитесь, что он зарегистрирует ваш договор и направит информацию в налоговую;
– ежеквартально считаете 18% налога на доходы физических лиц плюс 1,5% военного сбора с полученной суммы (если вы не зарегистрированы как предприниматель);
– перечисляете эту сумму в бюджет не позднее 40 дней после завершения квартала;
– в годовой декларации отражаете всё, что получили и уплатили.
Квартальная уплата касается именно случая, когда арендатор – физическое лицо без статуса самозанятого. Для других ситуаций (например, если арендатор – предприниматель или юрлицо) обязанности могут быть иными, но это тема отдельного разговора.
А что делать, если вы сдали имущество, а налог не уплатили вовремя
Опоздание с квартальным платежом влечёт начисление штрафа и пени на сумму недоплаченного налогового обязательства. Декларацию лучше подавать корректно и в срок, ведь налоговая видит расхождения, особенно если нотариус уже сообщил о договоре.
Если же вы совсем не показали доход от аренды недвижимости, а проверка его выявит – штраф может достигать 25% от суммы недоплаченного налога (согласно статье 123 НКУ). Это ощутимо, поэтому игра в молчанку абсолютно не стоит свеч.
Возвращаясь к нотариусам: у них отдельная обязанность и отдельные санкции. Даже если вы как арендодатель всё уплатили, нотариусу всё равно грозит штраф за неуведомление контролирующего органа. То есть виноват будет он, но вас это косвенно касается: лучше лишний раз напомнить нотариусу о его функции, чтобы потом налоговая не сравнивала данные и не задавала лишних вопросов.
Коротко: доход от аренды недвижимости, который вы получаете от обычного физического лица, облагается налогом по общим правилам, но с особенностью – именно арендодатель самостоятельно рассчитывается с бюджетом. Нотариус в цепочке обязан сообщить о заключённом договоре, иначе рискует личным штрафом.
Помните: налоговый кодекс – не повод для паники, а набор понятных процедур. Каждые 40 дней после квартала, декларация раз в год, и никаких сюрпризов при условии честного подхода. Если ваш арендатор – обычный человек без статуса предпринимателя, все налоговые хлопоты ложатся на вас. Но и нотариусы не остаются в стороне – их внимательность тоже имеет цену, выраженную в гривнах.