Аренда недвижимости у физлиц с 23 октября 2026 года облагается по-новому: ставка НДФЛ упала с 18% до 5%. Если вы снимаете квартиру, офис или склад у обычного человека, а не у компании, это напрямую влияет на сумму, которую вы каждый месяц перечисляете.
Давайте разберёмся спокойно, без паники. Изменений немного, но они про живые деньги, так что лучше во всём разобраться до следующего платежа.
Что именно приняли
Закон Украины от 15.10.2026 № 5025-IX вступил в силу 23 октября 2026 года. Название у него длинное и на первый взгляд совсем не про аренду: документ посвящён НДС на дистанционную продажу товаров, которые пересылают через таможенную границу в международных почтовых и экспресс-отправлениях. Но среди правок в Налоговый кодекс (далее – НКУ) затронули и пп. 170.1.4.
До недавнего времени норма выглядела просто: доходы физлиц от предоставления недвижимости в аренду, субаренду, эмфитевзис и жилищный наём облагались по ставке 18% (п. 167.1 НКУ). Новая редакция разделила эти доходы на две группы, и ставка теперь зависит от того, что именно передают в пользование.
Ставка 5%: жильё, офисы, склады
Второй абзац пп. 170.1.4 НКУ отсылает к п. 167.2 НКУ, где ставка – 5%. Под неё попадают доходы от аренды:
- объектов жилой недвижимости, то есть квартир и жилых домов;
- объектов нежилой недвижимости, то есть офисов, складов, торговых помещений;
- частей и жилой, и нежилой недвижимости.
Проще говоря, речь о недвижимости в привычном понимании: о том, что имеет адрес, стены и крышу. Комната в квартире, половина дома, подвал под магазином – всё это под 5%. А вот машина, оборудование или другое движимое имущество в перечень не входят, для них действуют другие правила.
Кстати, субаренда недвижимости тоже идёт по пониженной ставке. Логика простая: если объект жилой или нежилой, но это именно недвижимость, налог будет 5%.
Ставка 18%: земля, паи и другое имущество
Первый абзац нормы сохранил ставку 18% (п. 167.1 НКУ) для доходов из подпунктов 170.1.1 – 170.1.3, кроме тех, что касаются аренды недвижимости. На практике это значит, что по базовой ставке остаются:
- аренда земельных участков сельскохозяйственного назначения;
- аренда земельных долей, то есть паёв;
- имущественные паи.
Простыми словами: сдаёте поле или пай – всё как было, 18%. Сдаёте помещение – 5%.
Отдельно вспомним эмфитевзис, то есть право пользоваться чужой землёй для сельскохозяйственных нужд. В старой редакции нормы он упоминался прямо, в новой – уже нет. Поскольку льгота привязана именно к аренде объектов недвижимости, применять 5% к эмфитевзису рискованно. Осторожнее ориентироваться на 18%.
Сколько это в деньгах
Сначала про термины. НДФЛ – это налог на доходы физических лиц, его удерживают из дохода ещё до того, как деньги попадут на карту. Военный сбор (ВС) – отдельный платёж, и для арендных доходов он составляет те же 5%. Эти два налога всегда идут вместе.
Итак, общая нагрузка на доход от аренды недвижимости теперь 10% (5% НДФЛ и 5% ВС) вместо прежних 23% (18% НДФЛ и 5% ВС).
Посчитаем на примере. Офис за 20 000 грн в месяц. Раньше из этой суммы удерживали 4 600 грн, и владелец получал 15 400 грн. Теперь удержат 2 000 грн, а на руки придёт 18 000 грн. Разница – 2 600 грн ежемесячно, за год набегает 31 200 грн.
С квартирой за 12 000 грн история та же: было 2 760 грн удержаний, стало 1 200 грн. Владелец вместо 9 240 грн получает 10 800 грн.
А вот с паем ничего не изменилось: те же 23% вместе с военным сбором. Тут важно не запутаться, потому что объекты выглядят похоже, а ставки разные.
Кто удерживает налог и когда
В этой части ничего не поменялось. При аренде недвижимости у физлиц налоговым агентом остаётся арендатор, то есть юридическое лицо или ФЛП. Именно он начисляет, удерживает и перечисляет НДФЛ и ВС в бюджет в момент выплаты арендной платы.
Арендодатель-физлицо в этой схеме ничего не декларирует и в налоговую не идёт. Его доход уже обложен у источника выплаты.
Тут важный момент: налог привязан не к дате договора, а к дате начисления или выплаты дохода. Поэтому арендная плата, начисленная с 23 октября, облагается уже по новым правилам, даже если договор подписан несколько лет назад.
И ещё одна деталь. Ответственность за правильное удержание лежит на налоговом агенте. Если бухгалтер по ошибке применит 5% там, где нужно 18%, например к аренде земли, недоимку взыщут с арендатора, а не с владельца. Так что лучше проверить расчёт заранее.
Что делать арендаторам
Начните с договора. Посмотрите, как в нём сформулирована сумма, потому что от этого зависит, кто почувствует выгоду от снижения ставки.
- Если указана сумма арендной платы, из которой удерживают налог, выгоду получит владелец: на руки ему придёт больше.
- Если зафиксирована сумма, которую владелец получает чистыми, экономия достанется вам: в бюджет уйдёт меньше, а владельцу вы отдадите ту же сумму.
Если в тексте договора прямо написано, что налог составляет 18%, стоит подготовить дополнительное соглашение. Иначе бухгалтерия арендатора может продолжать считать по-старому, и вы просто не заметите изменений.
Дальше – техника. Бухгалтеру лучше заранее обновить настройки в учётной программе, чтобы новый расчёт не сломал привычный процесс. И проверьте, правильно ли отражён доход в отчётности налогового агента за октябрь и следующие месяцы.
Не забудьте про арендодателя. Человек, который сдаёт квартиру, часто не следит за изменениями в НКУ и может удивиться, увидев на карте большую сумму. Иногда стоит просто предупредить заранее.
Отдельная история – когда арендодатель является физлицом-предпринимателем на упрощённой системе. Тогда действуют другие правила: его доход облагается по нормам его группы, а не по пп. 170.1.4 НКУ. Не путайте эти две ситуации, последствия в них разные.
Самый простой ориентир для бухгалтера такой: смотрите на дату начисления дохода. Всё, что начислено 23 октября 2026 года и позже и касается недвижимости, идёт по ставке 5%. Всё, что раньше, – по 18%.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков