Что делать, когда арендная плата за землю внезапно вырастает в разы, а вы об этом даже не подозреваете? Именно такая ситуация стала предметом рассмотрения Верховного Суда в деле № 922/3110/25. И решение, принятое 2 сентября 2026 года, стоит знать каждому, кто арендует землю в городах.
Давайте разберёмся, что произошло и какие выводы из этого можно сделать для себя.
Суть конфликта: о чём спорили стороны
Харьковский городской совет обратился в суд с иском о взыскании с ФЛП Махмудовой Гульнары Муталиб кызы задолженности по арендной плате за землю. Сумма внушительная – 4 760 503,04 грн. Период задолженности – с апреля 2017 по февраль 2022 года.
В основе спора лежал договор аренды земли от 09.08.2006. Предпринимательница арендовала участок площадью 0,9659 га для эксплуатации производственных и складских зданий. И до определённого момента всё шло по плану: арендатор платила деньги, хоть и не в полном объёме – как впоследствии выяснилось.
Всё изменилось в начале 2020 года. Именно тогда вступила в силу новая нормативная денежная оценка земель Харькова. И вот здесь кроется самое интересное.
Почему арендная плата за землю выросла без предупреждения
Дело в том, что 27 февраля 2019 года Харьковский городской совет принял решение № 1474/19, которым утвердил техническую документацию по нормативной денежной оценке земель города по состоянию на 01.01.2018. И с 1 января 2020 года эта оценка начала действовать.
Последствия оказались впечатляющими. Если раньше нормативная денежная оценка арендованного участка составляла 6 851 670 грн, то по новым данным – 83 428 528 грн. То есть выросла более чем в 12 раз. Соответственно, и арендная плата за землю автоматически увеличилась пропорционально.
Горсовет насчитал арендатору за период с 2017 по 2022 год 7 714 631,26 грн. Фактически же предпринимательница заплатила 2 954 128,22 грн. Разница – те самые почти 4,8 миллиона гривен – и стала предметом судебного спора.
Как решали дело суды
Хозяйственный суд Харьковской области в ноябре 2025 года полностью удовлетворил иск. Суд исходил из того, что задолженность подтверждена расчётами, а ответчица не предоставила доказательств её уплаты в надлежащем размере.
А вот Восточный апелляционный хозяйственный суд подошёл к делу более детально. И обнаружил интересный нюанс. Выяснилось, что часть задолженности – за период с 15 сентября 2018 по 31 декабря 2020 года на сумму 2 014 385,20 грн – уже была предметом рассмотрения в другом деле. В деле № 922/3595/21 ещё 1 декабря 2021 года суд взыскал с предпринимательницы 259 948,15 грн за тот же период, по тому же договору.
Дважды за одно и то же взыскивать нельзя – это аксиома. Поэтому апелляционный суд прекратил производство в этой части, руководствуясь пунктом 2 части первой статьи 175 Хозяйственного процессуального кодекса Украины.
В итоге ко взысканию осталось 2 746 117,84 грн – за периоды с 02.04.2017 по 14.09.2018 и с 01.01.2021 по 28.02.2022.
Главный юридический принцип: что сказал Верховный Суд
ФЛП Махмудова не согласилась с решениями и подала кассационную жалобу. Она утверждала, что суды неправильно применили нормы права, в частности касательно определения размера арендной платы за землю, и что дело рассматривалось без её надлежащего уведомления.
Верховный Суд, однако, оставил все решения без изменений. И сформулировал ключевой принцип, который имеет значение далеко за пределами этого конкретного дела.
Вот в чём суть. Когда городской совет утверждает новую нормативную денежную оценку земель – а делается это, к слову, не реже чем раз в 5–7 лет согласно статье 18 Закона Украины «Об оценке земель» – арендная плата за землю меняется автоматически. Без каких-либо дополнительных соглашений, без подписания новых документов, без отдельного уведомления арендатора.
Верховный Суд сослался на свою же устоявшуюся практику, в частности на постановление Большой Палаты от 5 июня 2024 года по делу № 914/2848/22. Логика такова: согласно части второй статьи 632 Гражданского кодекса Украины, изменение цены после заключения договора допускается, если это предусмотрено законом. А закон – а именно статья 13 Закона Украины «Об оценке земель» – прямо требует использовать нормативную денежную оценку для расчёта арендной платы за земли государственной и коммунальной собственности.
Дополнительным аргументом служит и пункт 271.2 статьи 271 Налогового кодекса Украины: решения советов о нормативной денежной оценке должны официально обнародоваться до 15 июля года, предшествующего бюджетному периоду, в котором планируется их применение. Не обнародовали вовремя – применение откладывается ещё на год. Но если процедура соблюдена – всё, новая оценка действует.
То есть договор аренды – это не что-то застывшее. Он живёт и меняется вместе с законодательством, вместе с решениями органов местного самоуправления. И арендатор должен самостоятельно отслеживать такие изменения.
Что ещё важно знать о нормативной денежной оценке
Предпринимательница пыталась оспорить и сам размер нормативной денежной оценки, ссылаясь на несоответствие коэффициента функционального использования земельного участка. Дескать, для её земель промышленного назначения должен был применяться другой коэффициент.
Апелляционный суд детально разобрал этот аргумент и отклонил его. А Верховный Суд, руководствуясь статьёй 300 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, не стал переоценивать доказательства – это не входит в полномочия кассационной инстанции.
Важный момент: надлежащим доказательством нормативной денежной оценки может быть не только выписка из Государственного земельного кадастра. Суд признал, что выписка из технической документации от 26.11.2020 № 4701/176-20 также является достаточным подтверждением. И вообще, как отметил Верховный Суд, доказательствами могут быть и техническая документация, и справка из кадастра, и даже заключение судебной экспертизы.
Процессуальный нюанс, который не спас
Отдельно стоит упомянуть аргумент предпринимательницы о том, что суд первой инстанции рассмотрел дело без её участия и без надлежащего уведомления. Это действительно серьёзное нарушение, предусмотренное пунктом 3 части третьей статьи 277 Хозяйственного процессуального кодекса Украины.
И здесь любопытная деталь. Верховный Суд признал, что апелляционный суд должен был полностью отменить решение первой инстанции из-за этого нарушения. Но – поскольку апелляция фактически пересмотрела дело в полном объёме, изложив резолютивную часть в новой редакции, и рассмотрела все доводы ответчицы – формальная неточность не стала основанием для отмены.
Коллегия судей напомнила о части второй статьи 309 Хозяйственного процессуального кодекса Украины: нельзя отменять правильное по сути решение по одним лишь формальным соображениям.
Практический урок для арендаторов
История ФЛП Махмудовой – яркое напоминание о том, что аренда коммунальной земли требует внимательности. Недостаточно просто заключить договор и исправно платить по нему годами. Стоит время от времени интересоваться: а не менял ли городской совет нормативную денежную оценку? Не настал ли тот самый 5–7-летний период, после которого оценка почти гарантированно обновится?
Ведь механизм здесь безжалостный: решение совета плюс техническая документация плюс дата начала применения – и ваши ежемесячные платежи могут вырасти в разы. Автоматически. Без предупреждения. И суды, как видим, признают этот механизм законным и обоснованным.
Главное же – не доводите ситуацию до суда. Если обнаружили, что недоплачивали из-за изменения оценки, лучше самостоятельно обратиться к арендодателю и урегулировать вопрос. Судебное решение по делу № 922/3110/25 лишь подтвердило то, о чём юристы говорят уже не первый год: незнание об изменении нормативной денежной оценки не освобождает от обязанности платить по новым ставкам.
