Що робити, якщо ви подали декларацію про готовність до експлуатації, а орган ДАБК повернув її через арешт земельної ділянки? Чи законно це? Саме на ці питання нещодавно відповів Верховний Суд у справі № 240/21336/24, і відповідь виявилася досить принциповою.
Історія, яка дійшла до касаційної інстанції, почалася у Житомирі. Підприємець володів земельною ділянкою і торговельним павільйоном, який вирішив реконструювати під приміщення побутового обслуговування. Усе йшло за стандартною процедурою: отримав містобудівні умови та обмеження, зареєстрував повідомлення про початок будівельних робіт у Єдиній державній електронній системі у сфері будівництва. Здавалося б, залишився останній крок – подати фінальну декларацію на об’єкт із незначними наслідками (клас СС1) і отримати заповітну реєстрацію.
Але тут у гру вступили обставини, які рідко враховують на старті будівництва.
Коли прокуратура ставить будівництво на паузу
Паралельно з будівельними роботами Житомирська окружна прокуратура подала позов до Господарського суду. Вона вимагала визнати недійсним договір купівлі-продажу тієї самої земельної ділянки, повернути її, знести самочинне будівництво та скасувати державну реєстрацію права власності.
А щоб захистити свої вимоги до вирішення спору, суд за клопотанням прокурора вжив заходів забезпечення позову. Спочатку – у липні 2024 року – наклав арешт на земельну ділянку. А у вересні того ж року додав заборону власнику та будь-яким іншим особам вчиняти дії, пов’язані із забудовою цієї ділянки.
Обидві ухвали були чинними. І саме на них натрапило Управління державного архітектурно-будівельного контролю Житомирської міської ради, коли отримало від власника декларацію про готовність до експлуатації.
Результат: декларацію повернули на доопрацювання. Підстава – наявність у Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно арешту та заборони щодо забудови земельної ділянки, що «унеможливлює внесення відомостей до Реєстру будівельної діяльності».
Два суди – два протилежні погляди
Власник із таким рішенням не погодився і пішов до суду. Його логіка була простою: у частині шостій статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» чітко сказано – орган ДАБК повертає декларацію, лише якщо вона «подана чи оформлена з порушенням установлених вимог». Про арешти, заборони чи судові ухвали там – жодного слова. Отже, підстав для повернення не було.
І знаєте, що цікаво? Апеляційний суд цю логіку підтримав.
Сьомий апеляційний адміністративний суд у вересні 2025 року скасував рішення першої інстанції та задовольнив позов. Судді визнали дії Управління ДАБК протиправними і навіть зобов’язали зареєструвати декларацію про готовність до експлуатації. Мовляв, усі необхідні умови власник виконав, а судові ухвали щодо арешту землі – це зовсім інша історія, яка не стосується процедури реєстрації.
Здавалося б, перемога. Але прокуратура подала касаційну скаргу.
Що сказав Верховний Суд
І ось тут – найважливіше. Верховний Суд у квітні 2026 року розставив крапки над «і» і підтримав позицію органу ДАБК.
Ключовий аргумент касаційної інстанції базувався на статті 129-1 Конституції України: судове рішення є обов’язковим до виконання. Ухвала господарського суду про забезпечення позову – це таке саме судове рішення. Вона підлягає негайному виконанню, а її невиконання тягне за собою відповідальність.
Колегія суддів наголосила: реєстрація декларації про готовність до експлуатації – це не просто технічна дія. Це завершальний етап будівництва, після якого відкривається шлях до державної реєстрації права власності на новостворений об’єкт нерухомості. Тобто це прямий крок до того, що суд своєю ухвалою якраз і заборонив.
Простіше кажучи: якби орган ДАБК зареєстрував декларацію попри чинну судову заборону на забудову, він би проігнорував обов’язкове до виконання судове рішення. А це, як зазначив Верховний Суд, «неприпустимо в силу положень Конституції та законів України».
Формально – не порушення, але по суті – неможливо
Тут важливий момент, який варто усвідомити. Формально позивач мав рацію: у статті 39 Закону України «Про регулювання містобудівної діяльності» справді немає такої підстави для повернення декларації, як «наявність арешту земельної ділянки». І апеляційний суд, чесно кажучи, не помилився у буквальному прочитанні норми.
Але Верховний Суд пішов далі букви закону. Він подивився на ситуацію системно: обов’язок органу ДАБК контролювати дотримання законодавства у сфері містобудування не обмежується формальною перевіркою документів. Він включає врахування інших юридично значимих обставин – зокрема, судових рішень, якими встановлено заборони.
Інакше кажучи, відсутність прямої заборони в законі не означає, що орган ДАБК повинен діяти всупереч судовій ухвалі. Ієрархія тут очевидна: Конституція і обов’язковість судових рішень – понад усе.
Практичний висновок для забудовників
Ця справа – хороший приклад того, як судові спори щодо землі можуть заблокувати будівництво навіть на фінальній стадії. Якщо на вашу ділянку накладено арешт або суд заборонив дії, пов’язані з її забудовою, – подавати таку декларацію практично безглуздо. Орган ДАБК має всі підстави її повернути, і судова практика тепер на його боці.
Крім того, варто пам’ятати: заходи забезпечення позову в господарському процесі діють негайно. Тому навіть оскарження ухвали про арешт не зупиняє її виконання. Єдиний шлях – домагатися скасування самого забезпечення позову в межах господарської справи або чекати її вирішення по суті.
Верховний Суд скасував постанову апеляції і залишив у силі рішення суду першої інстанції – те саме, яким у позові власнику було відмовлено. Отже, декларація залишилася незареєстрованою, а будівництво – замороженим доти, доки господарський суд не вирішить долю земельної ділянки.