Что делать, если вы подали декларацию о готовности к эксплуатации, а орган ДАБК вернул её из-за ареста земельного участка? Законно ли это? Именно на эти вопросы недавно ответил Верховный Суд в деле № 240/21336/24, и ответ оказался довольно принципиальным.
История, которая дошла до кассационной инстанции, началась в Житомире. Предприниматель владел земельным участком и торговым павильоном, который решил реконструировать под помещение бытового обслуживания. Всё шло по стандартной процедуре: получил градостроительные условия и ограничения, зарегистрировал уведомление о начале строительных работ в Единой государственной электронной системе в сфере строительства. Казалось бы, остался последний шаг – подать финальную декларацию на объект с незначительными последствиями (класс СС1) и получить заветную регистрацию.
Но тут в игру вступили обстоятельства, которые редко учитывают на старте стройки.
Когда прокуратура ставит строительство на паузу
Параллельно со строительными работами Житомирская окружная прокуратура подала иск в Хозяйственный суд. Она требовала признать недействительным договор купли-продажи того самого земельного участка, вернуть его, снести самострой и отменить государственную регистрацию права собственности.
А чтобы защитить свои требования до разрешения спора, суд по ходатайству прокурора принял меры обеспечения иска. Сначала – в июле 2024 года – наложил арест на земельный участок. А в сентябре того же года добавил запрет владельцу и любым другим лицам совершать действия, связанные с застройкой этого участка.
Оба определения были действующими. И именно на них наткнулось Управление государственного архитектурно-строительного контроля Житомирского городского совета, когда получило от владельца декларацию о готовности к эксплуатации.
Результат: декларацию вернули на доработку. Основание – наличие в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество ареста и запрета на застройку земельного участка, что, как указал орган ДАБК, «делает невозможным внесение сведений в Реестр строительной деятельности».
Два суда – два противоположных взгляда
Владелец с таким решением не согласился и пошёл в суд. Его логика была простой: в части шестой статьи 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» чётко сказано – орган ДАБК возвращает декларацию, только если она «подана или оформлена с нарушением установленных требований». Об арестах, запретах или судебных определениях там – ни слова. А значит, оснований для возврата не было.
И знаете, что интересно? Апелляционный суд эту логику поддержал.
Седьмой апелляционный административный суд в сентябре 2025 года отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск. Судьи признали действия Управления ДАБК противоправными и даже обязали зарегистрировать декларацию о готовности к эксплуатации. Мол, все необходимые условия владелец выполнил, а судебные определения об аресте земли – это совсем другая история, которая не касается процедуры регистрации.
Казалось бы, победа. Но прокуратура подала кассационную жалобу.
Что сказал Верховный Суд
И вот тут – самое важное. Верховный Суд в апреле 2026 года расставил точки над «i» и поддержал позицию органа ДАБК.
Ключевой аргумент кассационной инстанции базировался на статье 129-1 Конституции Украины: судебное решение обязательно к исполнению. Определение хозяйственного суда об обеспечении иска – это такое же судебное решение. Оно подлежит немедленному исполнению, а его неисполнение влечёт за собой ответственность.
Коллегия судей подчеркнула: регистрация декларации о готовности к эксплуатации – это не просто техническое действие. Это завершающий этап строительства, после которого открывается путь к государственной регистрации права собственности на вновь созданный объект недвижимости. Иными словами – прямой шаг к тому, что суд своим определением как раз и запретил.
Проще говоря: если бы орган ДАБК зарегистрировал декларацию вопреки действующему судебному запрету на застройку, он бы проигнорировал обязательное к исполнению судебное решение. А это, как отметил Верховный Суд, «недопустимо в силу положений Конституции и законов Украины».
Формально – не нарушение, но по сути – невозможно
Тут важный момент, который стоит осознать. Формально истец был прав: в статье 39 Закона Украины «О регулировании градостроительной деятельности» действительно нет такого основания для возврата декларации, как «наличие ареста земельного участка». И апелляционный суд, честно говоря, не ошибся в буквальном прочтении нормы.
Но Верховный Суд пошёл дальше буквы закона. Он посмотрел на ситуацию системно: обязанность органа ДАБК контролировать соблюдение законодательства в сфере градостроительства не ограничивается формальной проверкой документов. Она включает учёт других юридически значимых обстоятельств – в частности, судебных решений, которыми установлены запреты.
К слову, отсутствие прямого запрета в законе не означает, что орган ДАБК должен действовать вопреки судебному определению. Иерархия здесь очевидна: Конституция и обязательность судебных решений – превыше всего. И когда суд запрещает застройку участка, ни один государственный орган не вправе создавать условия для обхода этого запрета.
Практический смысл для застройщиков
Это дело – хороший пример того, как судебные споры о земле могут заблокировать стройку даже на финальной стадии. Если на ваш участок наложен арест или суд запретил действия, связанные с его застройкой, – подавать декларацию о готовности к эксплуатации практически бессмысленно. Орган ДАБК имеет все основания её вернуть, и судебная практика теперь на его стороне.
Кроме того, стоит помнить: меры обеспечения иска в хозяйственном процессе действуют немедленно. Даже обжалование определения об аресте не останавливает его исполнения. Единственный путь – добиваться отмены самого обеспечения иска в рамках хозяйственного дела или ждать его разрешения по существу.
Верховный Суд отменил постановление апелляции и оставил в силе решение суда первой инстанции – то самое, которым в иске владельцу было отказано. А значит, декларация осталась незарегистрированной, а стройка – замороженной до тех пор, пока хозяйственный суд не решит судьбу земельного участка.