30 серпня ворог знову вдарив по Києву, і серед пошкоджених об’єктів опинився бізнес-центр SP Hall. Тут працюють офіси відомих міжнародних брендів – Danone, Novartis, Nivea, Watsons та інші. На щастя, за попередньою інформацією, обійшлося без жертв і постраждалих. Але сам факт атаки змушує бізнес згадати про те, що питання збитків і компенсацій в таких ситуаціях нікуди не зникає – воно раптово стає першочерговим.
Коли вікна офісу вибиті ударною хвилею, а стіни потребують термінового ремонту, власники й орендарі стикаються з непростим завданням: хто і як має все це відновлювати. Юридичний бік проблеми рідко буває очевидним, тож давайте розберемося спокійно і без зайвої паніки.
Що каже закон про такі випадки
Перш за все, варто розуміти: збитки, завдані воєнними діями, – це не класичний страховий випадок, де все чітко прописано в договорі. Тут працює кілька рівнів відповідальності, і жоден з них не спрацьовує автоматично.
Основний документ, який регулює відшкодування шкоди, завданої агресією рф, – це Закон України «Про компенсацію за пошкодження та знищення окремих категорій об’єктів нерухомого майна внаслідок бойових дій…» (№ 2923-IX). Але тут важливий нюанс: він передусім орієнтований на житлову нерухомість фізичних осіб. Комерційна нерухомість, як-от бізнес-центр SP Hall, потребує окремого підходу.
Для юридичних осіб алгоритм компенсації поки не такий прозорий, як хотілося б. Держава працює над механізмами, зокрема через Фонд відновлення зруйнованого майна та інфраструктури, але на практиці бізнес часто змушений діяти на випередження – фіксувати збитки, звертатися до суду, шукати альтернативні шляхи.
Фіксація збитків: перший і головний крок
Коли офіс постраждав від вибухової хвилі чи уламків, емоції зрозумілі. Але юридично правильна поведінка в перші години може коштувати надто дорого, якщо нею знехтувати.
Перше, що потрібно зробити, – викликати поліцію та ДСНС. Вони складуть акт про пошкодження майна, що стане вашим ключовим доказом. Без цього документа жоден суд чи комісія не розглядатимуть вашу справу всерйоз.
Далі – самостійна фіксація. Фотографуйте все. Кожну тріщину, кожне розбите вікно, кожен пошкоджений фасад. Відео теж варто знімати, бажано з прив’язкою до дати і часу. Якщо є свідки, візьміть у них контакти – їхні свідчення можуть знадобитися.
Окремий момент – оцінка збитків. Тут без професійного оцінювача не обійтися. Він підготує звіт про вартість відновлювальних робіт, який стане основою для будь-яких подальших вимог. Кстати, саме на цьому етапі часто спливають приховані пошкодження: комунікації, несучі конструкції, системи вентиляції. Те, що не видно одразу, але що може коштувати значно більше за вибиті шибки.
Орендар чи власник: хто платить?
Це, мабуть, найболючіше питання в ситуації з бізнес-центром SP Hall. Тут усе впирається в договір оренди.
Якщо в договорі чітко прописано, хто несе відповідальність за відновлення приміщення у разі форс-мажору, – це пів справи. Але форс-мажор, як ви розумієте, ще треба підтвердити. Торгово-промислова палата України видає сертифікати про обставини непереборної сили, і саме цей документ звільняє сторони від відповідальності за невиконання зобов’язань.
Але звільнення від відповідальності за прострочення орендної плати – це одне. А хто фізично ремонтуватиме стіни – зовсім інше. Якщо договір мовчить про це, починаються складнощі. За загальним правилом Цивільного кодексу, власник несе тягар утримання майна (стаття 322 ЦКУ). Тобто капітальний ремонт після ракетного удару – зона відповідальності власника.
Поточний ремонт, косметичні роботи – це часто обов’язок орендаря. Але де проходить межа в умовах воєнного пошкодження? Тут універсальної відповіді немає. Домовлятися, ймовірно, доведеться індивідуально, і добре, якщо сторони зможуть знайти компроміс без суду.
Міжнародний вимір: компенсація від агресора
Коли мова йде про міжнародні компанії, як-от Danone чи Novartis, логічно постає питання про транснаціональні механізми захисту. Україна ініціювала створення Міжнародного компенсаційного механізму – спеціального реєстру збитків, який наповнюватиметься за рахунок заморожених активів рф.
Цей механізм запрацює не завтра. Але зафіксувати свої втрати через державні реєстри можна вже зараз. Чим раніше інформація потрапить до відповідних баз, тим більше шансів на компенсацію в майбутньому – можливо, через роки, але все ж.
Крім того, іноземні компанії можуть звертатися до інвестиційних арбітражів. Двосторонні угоди про захист інвестицій між Україною та країнами походження цих компаній теоретично дають право вимагати відшкодування від держави-агресора. Але це дорогий, тривалий і складний шлях.
Практичні поради для бізнесу
Давайте без ілюзій: швидкої компенсації від держави чи тим більше від рф чекати не варто. Але це не означає, що варто сидіти склавши руки.
По-перше, перевірте свої страхові поліси. Деякі страхові компанії включають воєнні ризики у спеціальні програми. Так, це дорожче за звичайне страхування, але якщо поліс є – варто негайно повідомити страховика.
По-друге, зберігайте всі чеки та квитанції на відновлювальні роботи. У майбутньому вони стануть підтвердженням реальних витрат.
І по-третє, не затягуйте з юридичною консультацією. Кожен випадок унікальний, і те, що спрацювало для сусіднього офісу, може не підійти вам. Договори оренди, внутрішні політики компаній, специфіка пошкоджень – усе має значення.
Випадок з бізнес-центром SP Hall нагадує нам просту істину: в умовах війни юридична готовність до непередбачуваного – це не параноя, а базова навичка виживання для бізнесу. І поки ми всі чекаємо на справедливість у глобальному масштабі, локальна передбачливість залишається єдиним реальним інструментом захисту.