Уявіть: компанія роками користується земельною ділянкою без договору оренди, але чесно сплачує земельний податок до місцевого бюджету. А потім міськрада подає позов і вимагає безпідставно збережені кошти за землю – тобто орендну плату за весь цей час. Чи можна вимагати сплатити двічі за одне й те саме користування?
Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду у справі № 908/1619/25. І хоча формально Суд не створив нового правового висновку, логіка, якою він керувався, варта уваги кожного, хто має справу із земельними платежами.
Як усе почалося: нерухомість є, договору немає
ТОВ «Запорожкранстрой» ще з 2011 року володіє нерухомістю в Запоріжжі на вулиці Чубинського Павла. Будівлі розташовані на земельній ділянці площею 2,8958 га, яка перебуває в комунальній власності територіальної громади міста. Договір оренди компанія так і не уклала. Жодних правовстановлюючих документів на землю в неї не було.
Але плату за землю ТОВ «Запорожкранстрой» все ж вносило – щоправда, у формі земельного податку. За період з 2017 по 2024 рік компанія сплатила до місцевого бюджету понад мільйон гривень. Податкові декларації подавалися регулярно, заборгованості не виникало. Отримувачем коштів значився бюджет Запорізької міської територіальної громади.
Запорізька міська рада вирішила, що цього замало. У травні 2025 року вона звернулася до Господарського суду Запорізької області з позовом про стягнення доходу від безпідставно набутого майна. Суть вимоги: компанія користувалася землею без договору, отже, не сплачувала орендну плату. А відповідно до статей 1212–1214 Цивільного кодексу України, таке безпідставне збереження коштів за землю має бути компенсоване власнику ділянки.
Ціна питання – 2 447 119,25 грн за період з квітня 2017-го по грудень 2024 року.
Рішення першої інстанції: платити треба, але не двічі
Господарський суд Запорізької області погодився з міськрадою в головному: фактичне користування землею без договору справді є підставою для стягнення безпідставно збережених коштів. Але суттєво скоригував суму.
По-перше, суд зменшив заявлену суму на розмір земельного податку, який компанія вже сплатила. Логіка: ці гроші й так надійшли до бюджету громади, тож стягувати їх повторно було б несправедливо.
По-друге, із розрахунку виключили період з березня по грудень 2022 року. Суд послався на пункт 69.14 підрозділу 10 розділу XX «Перехідні положення» Податкового кодексу України – ділянка перебувала в зоні бойових дій, а для таких територій плата за землю не нараховується.
По-третє, суд перерахував орендну плату пропорційно до площі нерухомості відповідача на ділянці (1997/2000 частини).
У підсумку замість 2,45 млн грн – 1 102 962,33 грн.
Апеляція: «бойовий» період повернули, а податок – ні
Центральний апеляційний господарський суд частково виправив рішення першої інстанції. Ключове уточнення стосувалося періоду бойових дій.
Апеляційний суд звернув увагу: ТОВ «Запорожкранстрой» не є орендарем, а отже, на нього не поширюються пільги, передбачені Податковим кодексом України для орендарів. Тому плату за користування землею з 01.03.2022 по 31.12.2022 потрібно включити до розрахунку. Це додало до суми ще 268 352,51 грн – загалом вийшло 1 372 923,04 грн.
А от у питанні земельного податку апеляція повністю підтримала першу інстанцію. І саме це стало каменем спотикання для міськради.
Чому справа дійшла до Верховного Суду
Запорізька міська рада вимагала стягнути ще 1 058 633,73 грн – рівно стільки, скільки компанія сплатила як земельний податок. Аргументація ради зводилася до такого.
Земельний податок і орендна плата – це різні платежі. Вони мають різну правову природу, різних платників і, за твердженням міськради, різні коди бюджетної класифікації. Сплата податку замість орендної плати – це порушення фінансової дисципліни. І суди не повинні «зараховувати» один платіж у рахунок іншого.
Крім того, міськрада наголосила: Верховний Суд досі не сформулював правового висновку щодо можливості зарахування земельного податку в рахунок орендної плати за земельні ділянки державної і комунальної власності. Тобто є прогалина, яку треба заповнити.
ТОВ «Запорожкранстрой» у відзиві на скаргу парирувало: розрахунки податку щороку подавалися до податкової служби з чітким зазначенням отримувача – бюджет Запорізької міської територіальної громади. Міськрада жодного разу не повернула ці кошти і не заперечувала проти їх отримання. А тепер хоче стягнути їх повторно.
Що сказав Верховний Суд
Верховний Суд залишив касаційну скаргу без задоволення. Аргументи, які він навів, варто розібрати детально.
Перше. Земельний податок і орендна плата – справді різні поняття. Це прямо випливає з Податкового кодексу України. Земельний податок сплачують власники землі та постійні землекористувачі (підпункт 14.1.72 пункту 14.1 статті 14), а орендну плату – орендарі за договором (підпункт 14.1.136). ТОВ «Запорожкранстрой» не було ні власником ділянки, ні постійним користувачем. Тому юридично компанія взагалі не повинна була сплачувати земельний податок – вона робила це виключно з власної ініціативи.
Друге. Оскільки закон уже чітко розмежував ці поняття, формувати окремий правовий висновок про їхню тотожність немає сенсу. Вони не тотожні – і це очевидно з тексту кодексу.
Третє – і це найважливіше. Зменшення суми позову на розмір сплаченого податку – це не взаємозарахування. Суди не визнали, що сплата податку дорівнює сплаті оренди. Вони керувалися принципом справедливості. Гроші вже надійшли до бюджету громади. Міськрада їх отримала, не повертала, не оскаржувала. Стягнення тієї самої суми повторно суперечило б статті 1 Першого протоколу до Конвенції про захист прав людини і основоположних свобод – адже грошові кошти є «активом», а примусове вилучення вже сплаченого можна розцінити як втручання у право на мирне володіння майном.
До речі, під час розгляду з’ясувався цікавий момент: і земельний податок, і орендна плата в цьому випадку зараховувалися за одним і тим самим кодом бюджетної класифікації – 18010500. Тож аргумент міськради про порушення фінансової дисципліни виявився не надто переконливим.
Практичний висновок для бізнесу
Ця справа – хороша ілюстрація того, як працює механізм стягнення безпідставно збережених коштів за землю. І вона дає кілька корисних уроків.
Сплата земельного податку не замінює договору оренди. Компанія може роками сумлінно платити до бюджету – але якщо немає правовстановлюючих документів на землю, ризик позову від міськради залишається. І рахуватимуть вам не за ставками податку, а за ринковою орендною платою.
Водночас суди не схильні стягувати ті самі гроші двічі. Якщо платіж уже надійшов до відповідного бюджету, його врахують при визначенні остаточної суми. Але це не гарантія – кожна справа має свої нюанси. Скажімо, якби кошти надходили за іншим кодом або до бюджету іншої громади, результат міг би бути іншим.
І головне: користування землею без оформлення прав – це пряме порушення статті 206 Земельного кодексу України, яка встановлює принцип платності землекористування. Навіть якщо ви щось платите, відсутність договору – це завжди простір для судового спору. А судові спори, як показує ця історія, можуть тривати роками – навіть якщо фінал виявиться сприятливим.