Уявіть: ви вчасно сплачуєте рахунки за квартиру, а ваш сусід-бізнесмен, який володіє поверхом офісів у тому ж будинку, місяцями ігнорує квитанції. ОСББ нараховує йому пеню – логічно ж? Але чи законно це? Саме це питання вирішував Верховний Суд наприкінці липня 2026 року, і його відповідь багатьох здивувала.
Зміст спору: хто, кому і скільки заборгував
ОСББ «Венеція 10/1» звернулося до суду з позовом до ТОВ «ТМО «Ліко-Холдінг» – власника одразу одинадцяти житлових та нежитлових приміщень у будинку на столичній вулиці Самійла Кішки. Загальна площа нерухомості товариства – понад 3 178 квадратних метрів. За період із березня по серпень 2025 року компанія накопичила борг зі сплати внесків на утримання будинку, прибудинкової території та вивезення сміття – 256 639,20 грн.
Окрім основного боргу, ОСББ вимагало стягнути ще й 21 923,90 грн пені, 4 243,32 грн трьох відсотків річних та 4 518,54 грн інфляційних втрат. Пеня нараховувалася на підставі пункту 11 Порядку сплати внесків, затвердженого рішенням загальних зборів об’єднання. У цьому пункті чорним по білому було записано: за несвоєчасну сплату внесків нараховується пеня в розмірі облікової ставки Національного банку України.
Але боржник не залишився в боргу – він подав зустрічний позов. Товариство просило суд визнати недійсним як сам пункт 11, так і рішення загальних зборів ОСББ, яким затвердили весь Порядок. Аргумент – в об’єднання немає повноважень встановлювати штрафні санкції.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд міста Києва у квітні 2026 року частково задовольнив обидва позови. Основний борг – 256 639,20 грн – стягнув повністю. Так само, як і три відсотки річних з інфляційними втратами – з ними все зрозуміло, це стандартна відповідальність за статтею 625 Цивільного кодексу України.
А от у стягненні пені суд відмовив. І більше того – визнав недійсним пункт 11 Порядку, яким цю пеню передбачали. Північний апеляційний господарський суд у червні 2026-го залишив це рішення без змін.
Логіка судів була такою: закон або договір – ось два єдині джерела, з яких може випливати обов’язок сплачувати пеню. Законом пеня за несплату внесків ОСББ не передбачена. Договору між ОСББ та товариством теж немає. А Порядок, затверджений загальними зборами – це не договір у розумінні цивільного законодавства, бо його ніхто з боржником не погоджував і не підписував.
ОСББ із цим категорично не погодилося й пішло до Верховного Суду.
Чому Верховний Суд відмовив у стягненні пені за несплату внесків
Касаційний суд розібрав ситуацію до найменших деталей. І ось ключові аргументи, які варто знати кожному голові правління ОСББ.
По-перше, жоден закон – ні профільний Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку», ні Житловий кодекс України, ні Закон «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» – не містить такого виду відповідальності співвласника, як штраф чи пеня за несвоєчасну сплату внесків. Стаття 29 згаданого закону говорить лише про відповідальність за шкоду, заподіяну майну будинку чи третім особам. Це зовсім інша історія.
По-друге, цивільне законодавство чітко вказує: пеня встановлюється або договором, або законом. Сторони жодного договору між собою не укладали. А Порядок, хоч і затверджений загальними зборами, не є правочином – це внутрішній документ об’єднання, який не створює договірних зобов’язань для конкретного співвласника в розумінні статті 202 Цивільного кодексу України.
По-третє, Суд прямо відхилив спробу ОСББ провести аналогію зі звичайними договірними відносинами. Скаржник наполягав: якщо статті 546-549 ЦК України дозволяють забезпечувати виконання зобов’язань неустойкою, то чому б не застосувати це до внесків? Відповідь Суду: відносини між співвласниками в багатоквартирному будинку регулюються спеціальним законом, а не загальними нормами договірного права. Ототожнювати їх – помилка.
Крім того, Верховний Суд звернув увагу на цікаву деталь. ОСББ посилалося на попереднє рішення у справі №910/1196/25, де з того ж товариства вже стягували пеню за попередні періоди. Мовляв, якщо тоді стягнули, то й зараз повинні. Але Суд пояснив: те рішення не має преюдиційного значення – воно не містить висновків Верховного Суду щодо застосування норм права і не створює обов’язкових для врахування обставин у новій справі.
А що ж із судовими витратами?
ОСББ просило стягнути з товариства 50 000 грн витрат на професійну правничу допомогу – 30 000 за первісним позовом і 20 000 за захистом від зустрічного. Суд першої інстанції зменшив цю суму до 12 500 грн.
Чому так? Виявилося, що частина послуг у додатках до договору з адвокатом дублювалася. Крім того, суд врахував часткове задоволення обох позовів – не можна ж сказати, що ОСББ виграло справу повністю. Верховний Суд із такою оцінкою погодився, наголосивши: критерії співмірності та розумності судових витрат – це оціночні категорії, які суд визначає за власним переконанням на основі конкретних обставин.
Який практичний висновок для ОСББ та співвласників
Ситуація, описана у справі №910/12405/25, типова для багатьох українських багатоквартирних будинків. Хтось не платить внески, правління обурюється і прописує в статуті чи порядках пеню за прострочення. Здавалося б, справедливо.
Але тепер Верховний Суд чітко сказав: такі положення статуту або інших внутрішніх документів ОСББ не мають юридичної сили. Єдиний законний спосіб забезпечити собі право на пеню за несплату внесків – укласти з кожним співвласником окремий договір, де ця пеня буде прямо передбачена. Без цього – жодних штрафних санкцій, хоч би що там написали загальні збори.
Це не означає, що боржникам усе можна. Основний борг, три відсотки річних та інфляційні втрати – усе це стягується без проблем. Просто пеня як додатковий важіль впливу для ОСББ наразі недоступна, якщо немає підписаного договору.
Чи зміниться ця практика? Цілком можливо, що законодавець згодом урегулює це питання – надто вже багато схожих спорів доходить до судів. А поки що маємо те, що маємо: рішення Верховного Суду від 29 липня 2026 року остаточне й оскарженню не підлягає.