Уявіть ситуацію: на вашій земельній ділянці стоїть чуже майно. Строк договору, який це дозволяв, давно сплив. Сусід користується землею, але платити не поспішає й новий договір укладати не хоче. Що робити? Йти до суду з негаторним позовом і вимагати прибрати майно? Або ж можна подати позов про встановлення земельного сервітуту? Саме це питання стало каменем спотикання у справі № 918/302/21, яку Верховний Суд розглянув 18 січня 2022 року.
Давайте розберемося, чому ця справа важлива для всіх, хто має справу із земельними сервітутами.
Про що сперечалися сторони
Укрзалізниця є постійним користувачем земельної ділянки площею понад 12 гектарів на території Здолбунівської міської ради Рівненської області. На частині цієї ділянки – 0,5750 га – розташована під’їзна залізнична колія, що належить ТОВ «Волинь-шифер».
Раніше між сторонами діяв договір про встановлення земельного сервітуту від 2012 року. Він дозволяв товариству експлуатувати, ремонтувати та обслуговувати свою колію на землі залізниці. Але строк дії договору закінчився ще у квітні 2018 року. Попри це, колія нікуди не поділася – вона й далі стояла на ділянці Укрзалізниці.
Що зробила Укрзалізниця? У березні 2021 року направила відповідачу три проекти нового договору про встановлення земельного сервітуту. ТОВ «Волинь-шифер» відповіло відмовою: мовляв, старий договір не припинив свою дію, а запропонована ціна надто висока.
Тоді Укрзалізниця пішла до суду. Позовна вимога звучала так: встановити земельний сервітут для ТОВ «Волинь-шифер» строком на 5 років із щомісячною платою 19 707,78 грн.
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Підхід судів виявився несподіваним. Господарський суд Рівненської області, а згодом і Північно-західний апеляційний господарський суд відмовили Укрзалізниці. Логіка була такою: право вимагати встановлення земельного сервітуту належить лише тій особі, яка хоче користуватися чужою земельною ділянкою. Тобто у цій справі – ТОВ «Волинь-шифер». А власник землі, за версією судів, такого права не має.
Коротше кажучи, суди сказали: «Укрзалізнице, ви не можете подавати позов про сервітут замість свого сусіда. Це його право, не ваше. Хочете захистити свої інтереси – подавайте негаторний позов і вимагайте прибрати колію».
Звучить начебто логічно? Але Верховний Суд подивився на ситуацію інакше.
Позиція Верховного Суду: власник землі теж має право
Верховний Суд у цій справі спирався на власну правову позицію, яку незадовго до того висловив у постанові від 15 грудня 2021 року у справі № 918/303/21. Ця справа стосувалася тих самих сторін і фактично аналогічних обставин.
Отже, головний висновок Верховного Суду: власник або постійний користувач земельної ділянки має такі самі права на звернення до суду з позовом про встановлення земельного сервітуту, як і особа, що потребує користування його землею.
Чому це так? Суд проаналізував норми Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України і дійшов висновку, що жодна з них не обмежує власника в можливості ініціювати встановлення сервітуту.
Стаття 98 Земельного кодексу України визначає суб’єктний склад сервітутних відносин: власник, землекористувач або інша заінтересована особа. І формулювання про «користування чужою земельною ділянкою» визначає предмет правовідносин, а не обмежує коло тих, хто може звертатися до суду. Стаття 99 ЗК України, де перелічені види земельних сервітутів, також не містить жодних заборон для власника бути позивачем.
Аналогічний підхід закладено і в Цивільному кодексі України. Глава 32 ЦК України встановлює коло осіб, між якими можуть виникнути сервітутні відносини, але без обмежень щодо того, хто саме має право ініціювати їх встановлення. Частина третя статті 402 ЦК України прямо передбачає: якщо сторони не домовилися про сервітут та його умови, спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту. І ця «особа» – не обов’язково той, кому потрібен доступ до чужої землі.
Навіщо власнику землі самому подавати позов про сервітут
Тут важливий момент. Верховний Суд пояснив: потреба в такому позові з боку власника може бути викликана цілком практичними причинами. Наприклад, необхідністю юридично врегулювати фактичне користування земельною ділянкою, яке вже склалося. Або забезпечити, щоб таке користування було найменш обтяжливим для власника. Або отримати компенсацію витрат і збитків.
У ситуації з Укрзалізницею та «Волинь-шифер» це мало абсолютно конкретний зміст. Колія стоїть на землі залізниці. Відповідач не збирається її прибирати – навпаки, наполягає, що договір продовжив свою дію. Але водночас і новий договір укладати не хоче. Укрзалізниця опинилася в правовому вакуумі: чуже майно на її землі є, плати за користування немає, юридичної визначеності – нуль.
Суд також звернув увагу на принцип добросовісності та доктрину заборони суперечливої поведінки. Поведінка ТОВ «Волинь-шифер» – користуватися землею, але відмовлятися від формалізації відносин – явно не відповідала стандартам чесної ділової практики.
Крім того, Верховний Суд наголосив: відмовивши Укрзалізниці, суди попередніх інстанцій фактично залишили реальні відносини між сторонами поза межами правового регулювання. А це – прямий шлях до нових конфліктів у майбутньому.
Практичне значення цієї справи
Справа № 918/302/21 створила важливий прецедент. До цього рішення багато юристів і суддів вважали, що позов про земельний сервітут – це виключно інструмент того, кому потрібен доступ до чужої землі. Тепер же чітко зафіксовано: власник ділянки має рівне право ініціювати таке встановлення.
Коли це може знадобитися на практиці? Уявіть, що через вашу ділянку проходить єдина дорога до сусіднього будинку. Сусід користується нею роками, але договору сервітуту немає. Ви можете звернутися до суду і встановити земельний сервітут на своїх умовах – з фіксованою платою, визначеним маршрутом проїзду, обмеженням часу користування. Це цивілізованіший шлях, ніж війна з сусідом через паркан.
Або інший приклад: на вашій землі стоїть трансформаторна підстанція обленерго, а договору сервітуту немає. Замість того щоб роками вести переписку з енергетиками, ви можете подати позов і врегулювати ситуацію через суд.
Верховний Суд скасував рішення судів попередніх інстанцій у цій справі та направив її на новий розгляд. Під час повторного розгляду суд має дослідити всі обставини, необхідні для встановлення земельного сервітуту: чи справді потреби відповідача не можуть бути задоволені іншим способом, чи відповідає запропонована плата ринковим умовам, чи буде сервітут найменш обтяжливим для власника.
Ключове, що варто запам’ятати: якщо ви власник або постійний користувач земельної ділянки, на якій фактично розташоване чуже майно, – ви не зобов’язані пасивно чекати, поки інша сторона вирішить узаконити відносини. Ви маєте повне право взяти ініціативу у свої руки та звернутися до суду за встановленням земельного сервітуту. Головне – довести, що таке врегулювання справді потрібне і що ви попередньо намагалися вирішити питання мирним шляхом.