Чи може власник земельної ділянки через суд вимагати встановлення земельного сервітуту для іншої особи? Верховний Суд у справі № 907/409/24 дав відповідь, яка ламає усталені стереотипи багатьох юристів. І відповідь ця – так, може. Причому має на це таке саме право, як і той, кому цей сервітут потрібен для користування чужою землею.
Давайте розберемося, що трапилося і чому ця справа варта вашої уваги.
Суть конфлікту: кабель є, договору немає
Уявіть собі ситуацію. Через земельну ділянку Укрзалізниці на Закарпатті (майже 10 гектарів біля села Вовчий, що на Мукачівщині) прокладено волоконно-оптичний кабель. Кабель належить компанії «Євротранстелеком». Користування землею фактично відбувається, лінія зв’язку працює, а от юридично відносини не оформлені – жодного договору сервітуту між сторонами немає.
Укрзалізниця неодноразово зверталася до власника кабелю з пропозицією: давайте врегулюємо це питання, встановимо земельний сервітут, визначимо плату. «Євротранстелеком» щоразу відмовляв, посилаючись на те, що кабель проклали ще у 2008 році на підставі Генеральної угоди про співробітництво від 2001 року, і потреба в додаткових договорах відсутня.
Тоді Укрзалізниця пішла до суду. Позовні вимоги були такими: встановити безстроковий оплатний земельний сервітут площею 0,78 га на користь відповідача з платою понад 73 тисячі гривень на рік, а також зобов’язати компанію внести відомості про сервітут до державних реєстрів.
Що вирішили перша та апеляційна інстанції
Господарський суд Закарпатської області у серпні 2024 року в позові відмовив. Апеляція це рішення залишила без змін. Аргументація судів зводилася до простого, на перший погляд, твердження: право вимагати встановлення сервітуту належить виключно тій особі, яка потребує користування чужою земельною ділянкою. Тобто «Євротранстелекому», а не Укрзалізниці. Позивач, мовляв, обрав неналежний спосіб захисту.
Звучить логічно? На перший погляд – так. Сервітут – це ж право користування чужим майном. Кому потрібно користуватися – той і хай вимагає. Але чи справді власник землі не може ініціювати цей процес? Саме це питання й постало перед касаційною інстанцією.
Крім основного рішення, суди першої та апеляційної інстанцій також ухвалили додаткові рішення про стягнення з Укрзалізниці витрат на правничу допомогу – загалом близько 48,5 тисяч гривень.
Позиція Верховного Суду: власник теж має право
28 січня 2025 року Верховний Суд розглянув касаційні скарги Укрзалізниці та ухвалив рішення, яке суттєво змінює розуміння сервітутних відносин.
Колегія суддів Касаційного господарського суду проаналізувала норми Земельного кодексу України та Цивільного кодексу України і дійшла протилежного висновку. Жодна норма цих кодексів не обмежує власника земельної ділянки в праві звернутися до суду з позовом про встановлення земельного сервітуту. Навпаки – і стаття 402 Цивільного кодексу України, і стаття 100 Земельного кодексу України передбачають, що сервітут може бути встановлений договором або рішенням суду. А в разі недосягнення домовленості спір вирішується судом за позовом особи, яка вимагає встановлення сервітуту.
Хто ця особа? Закон не уточнює, що це має бути виключно той, кому потрібне користування чужою землею. Тож власник ділянки, який прагне юридично врегулювати фактичне використання своєї землі іншою особою, теж може бути позивачем.
Суд підкреслив: потреба власника подати такий позов цілком зрозуміла. Це і бажання отримувати плату за користування землею, і потреба зафіксувати межі та спосіб використання ділянки в найменш обтяжливий для себе спосіб, і необхідність компенсації витрат чи збитків.
Чому це важливо: принцип добросовісності
Верховний Суд звернув увагу ще на один аспект, який часто залишається поза увагою. Йдеться про доктрину «venire contra factum proprium» – заборону суперечливої поведінки. Якщо простіше: не можна роками користуватися чужою землею, а потім відмовлятися від формалізації цих відносин, посилаючись на те, що власник нібито не має права цього вимагати.
Коли суди відмовляють у позові лише на тій підставі, що позивач – «не та» особа, вони фактично залишають реально існуючі відносини поза межами правового регулювання. Виникає стан правової невизначеності: кабель лежить, земля використовується, а юридичного оформлення немає. І не буде, бо одна сторона не хоче, а іншій сказали – «не твоє право вимагати».
Колегія суддів наголосила: це неправильний підхід. Справедливість, добросовісність і розумність є загальними засадами цивільного законодавства, і суди зобов’язані їх враховувати.
Що далі
Верховний Суд скасував усі рішення – як основне, так і додаткові. Справу № 907/409/24 направлено на новий розгляд до Господарського суду Закарпатської області.
Тепер суд першої інстанції має дослідити обставини по суті, а не відмовляти з формальних підстав. Чи справді волоконно-оптичний кабель прокладено в межах конкретної земельної ділянки? Яка саме площа потрібна для його обслуговування? Чи правильно розрахована плата за сервітут? Усі ці питання залишилися без відповіді через передчасний висновок про «неналежного позивача».
Крім того, скасовано й додаткові рішення про стягнення з Укрзалізниці витрат на правничу допомогу, оскільки вони є похідними від основного судового акта.
Практичний урок для власників землі
Ця справа – сигнал для всіх, чию землю фактично використовують інші особи без належного оформлення. Не варто чекати, поки користувач сам проявить ініціативу – він може цього не зробити ніколи. Ви маєте повне право звернутися до суду з позовом про встановлення земельного сервітуту та визначення його умов.
Це не означає, що будь-який такий позов буде автоматично задоволений. Суду потрібно буде перевірити, чи справді неможливо задовольнити потреби іншої особи без користування вашою ділянкою, чи відповідає площа сервітуту реальним потребам, чи обґрунтований розмір плати. Але сама можливість бути позивачем у такій категорії спорів тепер підтверджена на рівні касаційної інстанції, що вже саме по собі змінює правила гри.
І, до речі, якщо ви опинилися в подібній ситуації – зверніть увагу на давність відносин. Як показує практика, посилання на старі угоди про співробітництво не завжди рятують від необхідності укласти повноцінний договір сервітуту з фіксованою платою та чіткими межами користування.