Уявіть: ви – власник земельної ділянки, а хтось роками користується нею без договору оренди й без жодної копійки плати. Ви звертаєтесь до суду, аби стягнути ці кошти як безпідставно збережені. І тут починається найцікавіше – суди відмовляють, бо ви не довели… розмір нормативної грошової оцінки за минулі роки. Здавалося б, витяг є, але його сформували щойно, у 2025-му. Чи працює він для 2020-го? Саме це питання опинилося в епіцентрі справи № 922/3056/25, яку розглядав Верховний Суд.
Що сталося: коротка фабула
Харківська міська рада подала позов до ФОП Чаайки Є. В. про стягнення 3 070 949,97 грн безпідставно збережених коштів. Ішлося про орендну плату за земельну ділянку площею 2,22 га на пр. Московському, 283 у Харкові. Позовний період – з 01.01.2020 до 28.02.2022 року.
Чому безпідставно? Бо відповідач став власником нерухомості на цій ділянці ще у 2016-му, але землею користувався без офорлення договору оренди. Фактично – безоплатно. І от міськрада вирішила повернути те, що відповідач, на її думку, заощадив за рахунок громади.
У позові посилались на статтю 1212 Цивільного кодексу України – ту саму, що регулює зобов`язання з безпідставного збагачення. Логіка проста: користувався – плати. Немає договору – поверни збережене.
Що сказали суди першої та апеляційної інстанцій
Господарський суд Харківської області 05.01.2026 у позові відмовив. І отут мотиви варто розібрати окремо, бо вони досить різні для двох періодів.
Щодо часу з 01.01.2020 до 30.06.2021 суд першої інстанції виходив із того, що між сторонами нібито продовжував діяти договір оренди землі від 05.06.2015. А раз так – позивач обрав неналежний спосіб захисту. Кондикція (статті 1212–1214 ЦК України) тут не підходить, треба було подавати позов про стягнення заборгованості за договором.
А от щодо періоду з 01.07.2021 до 28.02.2022 – інша історія. Суд сказав: позивач не надав доказів того, що нормативна грошова оцінка земельної ділянки була незмінною в 2021 та 2022 роках. Іншими словами – ви не довели розмір безпідставно збережених коштів, то ж про стягнення не йдеться.
Апеляційний суд цікаво скоригував позицію. Він визнав помилковим висновок про існування договірних відносин у перший період – договір оренди закінчився, відповідач не вживав заходів для його продовження. Т обто кондикційний позов тут цілком доречний. Але в головному – відмові в позові за весь спірний період – апеляція погодилася з першою інстанцією. Бо витяг про нормативну грошову оцінку, сформований у 2025 році, відображає показники станом на дату видачі й не може автоматично підтверджувати розмір оцінки в попередні роки без доведення її незмінності.
Чому це стало каменем спотикання
Тут криється головна процесуальна драма справи. Уявіть собі: позивач отримав витяг із технічної документаціі з нормативної грошової оцінки земельних ділянок 08.07.2025. З гідно з ним оцінка ділянки – 54 917 760,71 грн. Але спір стосується 2020–2022 років. Чи можна на підставі цього документа порахувати, скільки відповідач мав би платити в ті роки?
Суди сказали: ні. Бо витяг фіксує стан на момент видачі, а не на минулі періоди. Не вистачає доказів, що параметри розрахунку не змінювалися.
І от тут – увага – Харківська міська рада пішла до Верховного Суду.
Що вирішив Верховний Суд
Колегія суддів Касаційного господарського суду (Мачульський Г. М., Краснов Є. В., Рогач Л. І.) ухвалила постанову 05.08.2026, якою скасувала всі попередні рішення, а справу направила на новий розгляд.
Чому? Бо суди попередніх інстанцій не врахували ключовий правовий висновок Великої Палати Верховного Суду, викладений у постанові від 09.11.2021 у справі № 905/1680/20. А він звучить так: витяг із нормативної грошової оцінки земельної ділянки може бути доказом проведення такої оцінки та визначати дані про неї як на момент видачі, так і за попередній період – за умови, що оцінка була сталою й не зазнала змін у цей період.
Іншими словами, сам по собі «свіжий» витяг не є автоматично непридатним для минулих років. Суди мали дослідити, чи змінювалася нормативна грошова оцінка цієї конкретної земельної ділянки протягом 2020–2022 років. А вони цього не зробили – просто відкинули витяг як неналежний доказ.
До речі, це не єдиний докір Верховного Суду. Він також вказав, що суди порушили вимоги статтей 13, 236 Господарського процесуального кодексу України щодо всебічності й повноти дослідження доказів.
Які практичні наслідки для подібних спорів
Колегія суддів Верховного Суду чітко окреслила алгоритм, за яким мають працювати суди в аналогічних справах.
По-перше, не можна автоматично відкидати витяг про нормативну грошову оцінку лише через те, що його сформовано пізніше за спірний період.
По-друге, суд зобов`язаний перевірити, чи залишалася оцінка стабільною. Це можна зробити через аналіз рішень міськради про затвердження технічної документації, через порівняння витягів за різні роки, через інші належні докази.
До слова, у цій справі є цікава деталь: тезхнічна документація з нормативної грошової оцінки земель міста Харкова станом на 01.01.2018 була затверджена рішенням 25 сесії Харківської міської ради 7 скликання від 27.02.2019 № 1474/19 і застосовується з 01.01.2020. Т обто як мінімум станом на 2020 рік оцінка вже була визначена. І це рішення є чинним – ніхто його не скасовував. Чи могло б це свідчити про сталіьсть оцінки протягом усього періоду, за який позивач просb> про стягнути кошти? Саме це й має з`ясувати суд під час нового розгляду.
А що з витратами на правничу допомогу
Окремий аспект справи – додаткова постанова Східного апеляційного господарського суду від 07.05.2026, якою з позивача стягнули 10 000 грн витрат на професійну правничу допомогу відповідача.
Верховний Суд скасував і її. Логіка проста: оскіільки основні рішення скасовано, розподіл витрат є передчасним. Після нового розгляду справи суд першої інстанціі має вирішити це питання по суті, керуючись загальними правилами статті 129 ГПК У країни.
Що далі
Справу передано на новий розгляд до Господарського суду Харківської області. І тепер перед судом стоятиме завдання, яке чітко окреслив Верховний Суд: всебічно, повно й обєктивно дослідити докази, зясувати, чи була нормативна грошова оцінка земельної ділянки сталою в спірний період, і вже на цій підставі ухвалити законне рішення.
А для всіх, хто стикається з позовами про стягнення безпідставно збережених коштів за користування землею, ця справа – чудова ілюстрація того, наскільки важливо правильно формувати доказову базу. Особливо коли йдеться про нормативну грошову оцінку. Одного витягу може бути достатньо, але лише за умови, що ви готові довести: оцінка не змінювалась. І це вже – ваш клопіт як позивача.