Мораторій на стягнення майна – це, мабуть, найгарячіша тема для валютних позичальників за останнє десятиліття. Але донедавна ніхто не міг упевнено сказати: чи працює він, якщо у боржника є інша нерухомість, розташована на окупованій території? Об’єднана палата Касаційного цивільного суду Верховного Суду взялася за це питання у справі № 755/21823/21 – і дала відповідь, яка для багатьох стала несподіванкою.
Давайте розберемося, про що саме сперечалися сторони і чому це рішення важливе не лише для учасників конкретного спору.
Що сталося: квартира, кредит і несподівана реєстрація
Уявіть собі: 2008 рік. Ви берете в банку «Укрсоцбанк» кредит у розмірі 111 000 доларів США під 13,5% річних. Кредит забезпечуєте власною квартирою в Києві площею 70 квадратних метрів – там живете ви і ще троє членів вашої родини. Умови на той час звичайні, відсотки терпимі, строк повернення – аж до 2018 року. Ніхто не передбачав, що курс долара полетить у космос, а банк кілька разів змінить назву: спершу на «Альфа-Банк», а згодом – на «Сенс Банк».
Минуло 12 років. У серпні 2020-го приватний нотаріус Київського міського нотаріального округу просто реєструє право власності на квартиру за банком. Без суду, без згоди власника, без особистого вручення вимоги. Позивач дізнався про це постфактум – і пішов до суду.
Головний аргумент позивача: діяв мораторій, передбачений Законом України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті». За цим законом банк не міг примусово відчужити квартиру, якщо вона була єдиним житлом позичальника, її площа не перевищувала 140 квадратних метрів, а сам кредит – споживчий і валютний.
Але тут був один нюанс. І він виявився вирішальним для всієї справи.
Другий будинок, якого фактично немає
Річ у тім, що за позивачем у Державному реєстрі значився ще один об’єкт нерухомості – будинок у місті Горлівка Донецької області. Чи означає це, що мораторій на стягнення майна не діє? Адже закон прямо каже: потрібна відсутність іншого житла. Формально – воно є.
Та є одна проблема. Горлівка з 2014 року перебуває під контролем окупаційної адміністрації. Позивач не може туди потрапити, не може там жити, не може ані продати цей будинок, ані здати в оренду. Іншими словами – він позбавлений будь-якої можливості реалізувати своє право власності. Фактично цього житла для нього не існує.
Суди першої та апеляційної інстанцій погодилися з таким підходом. Вони визнали: реєстрація права власності за банком відбулася незаконно, оскільки на момент її вчинення (31 серпня 2020 року) мораторій був чинним. А інший будинок на окупованій території – це не «інше житло» в розумінні закону, бо скористатися ним неможливо.
Банк, звісно, подав касаційну скаргу. І ось тут усе стало по-справжньому цікаво.
Що казав банк і чому це мало значення
Позиція «Сенс Банку» була чіткою. По-перше, закон не містить жодних застережень щодо місцезнаходження додаткового житла. Немає значення, де воно розташоване – у Києві, в Горлівці чи за кордоном. Сам факт наявності запису в реєстрі виключає дію мораторію. По-друге, на серпень 2020 року Горлівка юридично не була тимчасово окупованою територією в розумінні того закону, на який посилається сам мораторій.
І тут банк мав серйозний козир. Пункт 5 Закону України «Про мораторій на стягнення майна громадян України, наданого як забезпечення кредитів в іноземній валюті» відсилає до іншого закону – «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України». А той у редакції станом на 2020 рік визнавав тимчасово окупованими лише Автономну Республіку Крим і місто Севастополь. Про Донецьку чи Луганську область – ані слова.
Крім того, банк послався на постанову Верховного Суду від 09 січня 2025 року у справі № 522/18134/21. Там суд прямо сказав: житло в Ясинуватій Донецької області не перебувало на тимчасово окупованій території відповідно до букви закону, а тому мораторій на такі випадки не поширюється. Здавалося б, усе ясно: практика є, закон є – чого ще треба?
Принцип розумності проти букви закону
І ось тут Об’єднана палата Верховного Суду зробила те, що рідко трапляється в сухій судовій практиці: поставила принцип розумності вище за формальну неузгодженість законодавства.
Суд детально розібрав хронологію. Так, первісна редакція Закону «Про забезпечення прав і свобод громадян та правовий режим на тимчасово окупованій території України» стосувалася лише Криму. Але ж реальність давно пішла далі. Ще в листопаді 2014 року Кабінет Міністрів затвердив перелік населених пунктів, де органи влади не здійснюють повноважень – Горлівка в цьому переліку є. У березні 2015-го Верховна Рада окремою постановою визнала окремі райони Донецької та Луганської областей тимчасово окупованими. У січні 2018 року з’явився профільний закон № 2268-VIII, а в лютому 2019-го Президент указом № 32/2019 затвердив конкретний перелік окупованих міст – і Горлівка там знову фігурує.
Інакше кажучи, на серпень 2020 року весь масив законодавства України однозначно визнавав Горлівку окупованою територією. Крім одного-єдиного закону, який парламент просто не встиг оновити вчасно. Чи має ця технічна затримка позбавляти людей захисту?
Верховний Суд відповів однозначно: ні. Несвоєчасне приведення тексту у відповідність до реалій не може бути підставою для дискримінації. Інакше виникла б абсурдна ситуація: власники житла в окупованому Криму – захищені мораторієм, а власники житла в окупованій Горлівці – ні. Це прямо суперечило б статті 24 Конституції України про рівність громадян перед законом незалежно від місця проживання.
Саме тому Об’єднана палата ухвалила відступити від висновку, зробленого раніше у справі № 522/18134/21. Нова офіційна позиція звучить так: пункт 5 Закону про мораторій поширювався на всі території України, щодо яких законодавством було встановлено режим тимчасової окупації, а не лише на Крим і Севастополь.
Що це означає на практиці
Ключовий практичний висновок із цієї справи досить простий. Якщо ваше єдине реально доступне житло – це іпотечна квартира, а інша нерухомість залишилася на окупованій території, мораторій вас захищав. Банк не мав права перереєструвати квартиру на себе через нотаріуса в обхід суду. Хочу підкреслити: мораторій втратив чинність 23 квітня 2021 року, тож для реєстраційних дій, учинених після цієї дати, потрібен інший правовий аналіз.
До речі, у цій конкретній справі були й додаткові порушення. Вимогу про усунення порушень банк надіслав на адресу позивача, але з помилкою в по батькові. Обидва повідомлення повернулися без вручення – «за закінченням встановленого строку зберігання». Тож позивач, цілком імовірно, навіть не знав про наміри банку до моменту, коли квартира вже була перереєстрована.
Касаційну скаргу «Сенс Банку» Верховний Суд залишив без задоволення, а рішення судів попередніх інстанцій про скасування реєстрації права власності банку на спірну квартиру – без змін. Дію судових рішень, яку тимчасово зупиняли на час касаційного перегляду, поновлено.
Квартира за адресою в Києві залишається у власності свого законного господаря. А українська судова практика отримала ще один важливий орієнтир: коли йдеться про захист житлових прав людини, формальна розбіжність у текстах законів не повинна перетворюватися на інструмент несправедливості.