Державна реєстрація договору оренди землі – це не бюрократична формальність, а ключова умова, без якої договір просто не набирає чинності. Саме цю, здавалося б, очевидну істину довелося нагадувати Верховному Суду у справі № 904/3140/23, рішення за якою було ухвалене 11 серпня 2026 року. Історія, що розтягнулася майже на чверть століття, почалася зі звичайної оренди ставків, а закінчилася принциповим правовим висновком, який тепер вплине на сотні подібних ситуацій по всій країні.
Давайте розберемося, що ж там сталося.
Суть спору: ставки, підприємець і 48 років оренди
У далекому 2001 році приватний підприємець Мосін В. М. уклав договір оренди земельної ділянки водного фонду площею 47,66 га на території Мар’янівської сільської ради Новомосковського району. Договір уклали на 5 років – для рибогосподарських потреб. Усе за правилами: нотаріально посвідчили, зареєстрували у Книзі записів державної реєстрації договорів оренди. Жодних претензій, усе чисто.
Через п’ять років, у 2006-му, сторони вирішили продовжити співпрацю. Новомосковська районна державна адміністрація уклала з підприємцем додаткову угоду, якою строк оренди продовжили аж на 48 років. І ось тут криється перша проблема: цю додаткову угоду не посвідчили нотаріально. І не зареєстрували – ані в порядку, передбаченому на той час, ані пізніше.
Чому це важливо? Бо за законодавством, чинним до 1 січня 2013 року, договір оренди землі набирав чинності лише після державної реєстрації. Причому це стосувалося не лише самого договору, а й будь-яких змін до нього. Пункт 17 Порядку державної реєстрації договорів оренди землі, затвердженого постановою Кабінету Міністрів України ще у грудні 1998 року, прямо передбачав: у разі внесення змін до договору оренди він підлягає перереєстрації.
Коротше кажучи, якщо ви змінюєте договір – будь ласка, зареєструйте зміни так само, як реєстрували оригінал. Логічно ж?
Реєстрація права vs реєстрація договору: плутанина, яка дорого коштує
Минули роки. У 2017 році підприємець зареєстрував за собою право оренди на три сформовані земельні ділянки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. І ось тут виникла головна юридична колізія.
Суди першої та апеляційної інстанцій вирішили: раз право оренди зареєстроване – значить, усе гаразд. Мовляв, державна реєстрація права оренди замінює собою державну реєстрацію договору. Адже станом на 2017 рік зареєструвати сам договір було вже неможливо – законодавство змінилося, старі реєстраційні процедури скасували.
Звучить логічно, правда? Але не для Верховного Суду.
У своїй постанові колегія суддів Касаційного господарського суду чітко розставила крапки над «і». Державна реєстрація договору оренди землі та державна реєстрація речового права оренди – це дві абсолютно різні процедури. З різним механізмом реалізації. І з абсолютно різними правовими наслідками.
Колегія послалася на свіжу правову позицію Великої Палати Верховного Суду, висловлену у постанові від 6 травня 2026 року у справі № 925/632/19. Там сказано прямо: «Проведення державної реєстрації речового права оренди земельної ділянки на підставі договору оренди землі не може підмінити державну реєстрацію самого договору».
Іншими словами, реєстрація права не «лікує» відсутність реєстрації договору. Якщо договір (або додаткова угода до нього) не пройшов державну реєстрацію тоді, коли це було обов’язковою вимогою закону, – він просто не набрав чинності. І жодна пізніша реєстрація права оренди цього не виправить.
Що цікаво: ця позиція не нова. Ще у січні 2020 року Велика Палата у справі № 322/1178/17 наголошувала: реалізувати свої права та обов’язки за договором оренди землі сторони можуть лише після його державної реєстрації. А у червні 2020-го, у справі № 696/1693/15, суд підтвердив: державна реєстрація речового права не дорівнює державній реєстрації договору. Тобто Верховний Суд роками говорить те саме, але суди нижчих інстанцій чомусь продовжують плутати ці поняття.
Що ще пішло не так: процесуальний аспект
У цій справі був і другий важливий момент. Прокурор, побачивши нову практику Великої Палати, подав заяву про зміну предмета позову. Замість «скасувати державну реєстрацію права оренди» він попросив «припинити право оренди» і додав вимогу про знесення самовільно збудованих споруд та повернення земельних ділянок.
Суд першої інстанції цю заяву відхилив – мовляв, прокурор змінив не лише предмет, а й підстави позову, а так робити не можна. І далі розглядав справу за первісними вимогами.
Верховний Суд із цим категорично не погодився. Він звернув увагу: суди навіть не перевірили як слід, чи дійсно прокурор змінив підстави позову, чи йшлося лише про уточнення вимог у межах тих самих обставин. А це, погодьтеся, суттєва різниця.
До речі, за усталеною судовою практикою, доповнення позову новими обставинами при збереженні первісних, а також зміна посилань на норми права не вважаються зміною підстав позову. Цю позицію неодноразово підтверджував Верховний Суд, зокрема у справах № 924/1473/15, № 922/2575/19, № 910/18389/20.
Чому це рішення важливе саме зараз
Справа № 904/3140/23 – не просто черговий земельний спір. Вона оголює системну проблему: чимало договорів оренди землі, укладених до 2013 року, досі не мають належної державної реєстрації. Їхні сторони часто навіть не підозрюють, що роками працюють без чинного договору.
Верховний Суд чітко сказав: для договорів, підписаних до 1 січня 2013 року, державна реєстрація договору оренди землі залишається обов’язковою умовою набрання ним чинності. І пізніша реєстрація права оренди не здатна замінити цю процедуру.
Справу направили на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області. Тепер суду першої інстанції доведеться з’ясувати ті обставини, які він пропустив минулого разу. Зокрема – чи справді додаткова угода 2006 року не була зареєстрована, чи мала вона взагалі шанс набрати чинності, і який спосіб захисту прав територіальної громади буде справді ефективним.
Для власників землі та орендарів ця історія – серйозний привід перевірити свої документи. Бо якщо ваш договір оренди укладався до 2013 року, але не проходив державної реєстрації, – ви, цілком можливо, сидите на міні сповільненої дії. І коли вона спрацює – питання лише часу.