Державна реєстрація тимчасових споруд – це те, чого українське законодавство не допускає в принципі. Однак час від часу з’являються спроби обійти цю заборону, використовуючи, м’яко кажучи, нестандартні схеми. Саме таку історію розглядав Верховний Суд у серпні 2026 року, коли релігійна громада в Дніпрі вирішила «легалізувати» десяток некапітальних будівель через механізм виправлення технічної помилки в Державному реєстрі речових прав.
Давайте розберемо цю справу детально – вона дає відповіді одразу на кілька болючих питань, з якими стикаються органи місцевого самоврядування.
Що сталося на вулиці Марії Лисиченко
Релігійна громада отримала від Дніпровської міської ради земельну ділянку площею майже 2 гектари в постійне користування – під розміщення будівлі храму. Усе чесно: рішення ради від 19 грудня 2018 року, кадастровий номер, цільове призначення – для будівництва та обслуговування будівель громадських і релігійних організацій.
На ділянці стояв храм, право власності на який зареєстрували ще у 2012 році. Жодних питань до цього об’єкта не виникало.
Але з часом територія обросла додатковими будівлями: сторожка, церковна лавка, торгівельний павільйон, недільна школа, господарська будівля, майстерня, три навіси та вбиральня. Десять об’єктів. Усі зведені з легких матеріалів – металеві конструкції, OSB-плити, профнастил. Жоден не мав фундаменту.
Інженер з інвентаризації нерухомого майна, який проводив обстеження, прямо зазначив в акті: ці споруди не підлягають узаконенню та введенню в експлуатацію. Тобто навіть фахівець підтвердив – перед нами звичайнісінькі «тимчасовки».
Як «технічна помилка» додала десять нових об’єктів до реєстру
Серпень 2023 року. Релігійна громада подає державному реєстратору заяву про виправлення технічної помилки в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно. До заяви додають свіжий технічний паспорт і згаданий акт обстеження.
Реєстратор приймає рішення № 68814905 і… доповнює опис об’єкта нерухомості (тієї самої будівлі храму) відомостями про всі десять тимчасових споруд. Тепер, згідно з реєстром, храмовий комплекс раптом «обріс» сторожкою, pavільйоном, недільною школою та іншими об’єктами. Хоча ще вчора їх там не було.
Дніпровська міська рада дізналася про це і пішла до суду. Логіка проста: земля комунальна, а поява в реєстрі нових об’єктів, прив’язаних до нерухомості, створює реальні ризики для територіальної громади. За статтею 377 Цивільного кодексу України право на земельну ділянку тісно пов’язане з правом на нерухомість, що на ній розташована.
Чому державна реєстрація тимчасових споруд – це незаконно
Тут варто засвоїти базове правило, яке часто ігнорують на практиці. Стаття 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» – а саме його повну назву варто знати – чітко каже: об’єктами реєстраціі є лише нерухоме майно. Тимчасові споруди, якы можна перемістити без їх знецінення, до нерухомості не належать.
Це підтверджує й стаття 181 Цивільного кодексу України, яка розмежовує рухомі та нерухомі речі. Немає фундаменту, неможливо «прив’язати» до землі так, щоб переміщення зруйнувало об’єкт – усе, це не нерухомість. І жодній державній реєстрації не підлягає.
Що ж зробив реєстратор у нашому випадку? Вніс відомості про тимчасові споруди до опису об’єкта нерухомості, фактично «прив’язавши» їх до будівлі храму. При цьому скористався інструментом, який для таких дій категорично не призначений.
Де межа між технічною помилкою та новою реєстраційною дією
Ось головний вузол цієї справи. Стаття 26 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» дозволяє виправляти технічні помилки в реєстрі. Але технічна помилка – це одрук, граматична неточність, арифметичний ляп. Тобто щось суто формальне. Таке виправлення не змінює ані обсягу прав, ані характеристик самого об’єкта.
Доповнити опис нерухомості відомостями про десять нових будівель – це не технічна помилка. Це повноцінна реєстраційна дія. А для неї потрыбны право встановлюючы документи – ті, що передбачені статтею 27 того ж Закону і підтверджують виникнення права власності. Чогось подібного релгійна громада не мала й близько.
Іронія ситуаціі в тому, що подании нею акт обстеження прямо вказував: споруди не підлягають узаконенню. Тобто документ, який мав допомогти, фактично свідчив проти самої ж громади.
Чому міська рада мала право на позов
Релігійна громада в касаційній скарзі наполягала: міська рада не має порушеного права, а отже, не може судитися. Мовляв, земля передана в постійне користування громаді, тож розпоряджається нею саме громада, а не рада.
Верховний Суд цю логіку не прийняв. Аргументи суду були такими.
Земельна ділянка перебуває в комунальній власності. Дніпровська міська рада – це орган, якиій від имені територіальоної громади розпоряджаєтьтся такою землею. І коли в реєстыр вносять відомості, які можуть призвести до обмеження права власності на цю землю, рада має безпосередній інтерес у захисті.
Другий, не менш вагомий аргумент: реєстр має відображати реальний стан речей. Наявыніысть у ньому об’єктіыв, якыі за законом не пыдлягають реыєстрацыіъ, створюые правову невизначеність. А така невизначеність – пряма загроза інтересам територіальної громади. Бо сьогодні – запис у реєстрі, а завтра – вимога віддати землю пыд ці споруди без жодних торгів чи рішень ради.
Окрім того, право постійного користування, гарантоване статтею 95 Земельного кодексу України, не означає вседозволеності. Користувач не може самовільно розширювати перелік об’єктів на ділянці, зводити тимчасові споруди без дозволів, а потім легалізувати їх через маніпуляції з реєстром.
Що вирішив Верховний Суд і чому це важливо
Верховний Суд залишив без змін рішення першої та апеляційної інстанцій. Рішення державного реєстратора № 68814905 визнане протиправним і скасоване. Касаційну скаргу релігійної громади відхилено.
Кілька принципових позицій, які випливають із цієї постанови:
– державна реєстрація тимчасових споруд прямо суперечить статті 5 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень», а тому такі дії реєстратора є незаконними;
– виправлення технічної помилки не може підміняти собою повноцінну реєстраційну процедуру і тим більше – змінювати склад чи обсяг об’єкта нерухомості;
– технічний паспорт і акт обстеження не є правовстановлюючими документами, вони не підтверджують виникнення права власності;
– власник земельної ділянки має законне право оскаржувати будь-які реєстраційні дії, що створюють перешкоди в розпорядженні землею.
Справа № 904/1820/24 пройшла через три кола судового розгляду і двічі побувала у Верховному Суді, перш ніж отримати остаточне вирішення. Це нагадування: навіть коли порушення здається очевидним, шлях до його усунення може бути довгим.
Для громад, які стикаються зі схожими ситуаціями – коли на комунальній землі раптом з’являються «зареєстровані» тимчасові споруди – ця постанова дає чіткий алгоритм дій. Визнання протиправним і скасування рішення державного реєстратора залишаєттся дієвим способом захисту, якиій визнає і підтримує касаційна інстанція. Головне –не чекати, поки фыктвныий запис у реєстры обросте небажаними правовими наслыдками.