Договір позички приміщення часто викликає суперечки з податковою – особливо коли йдеться про ліміт площі 900 кв. м для ФОП на третій групі єдиного податку. Чи зараховується безоплатне користування до цього обмеження? І чи не перетворить компенсація комунальних платежів позичку на оренду в очах інспектора? Давайте розбиратися без паніки, спираючись на закон.
Уявіть цілком реальну історію. ФОП на третій групі єдиного податку з листопада 2023 року здає в оренду 900 кв. м нежитлової площі. Усе ніби в межах дозволеного. Але паралельно він передав ще 300 кв. м військовій частині за договором позички – тобто абсолютно безоплатно. І тут з’являється тривожне запитання: чи не вважатиме податкова ці 300 «безоплатних» квадратів частиною орендного ліміту?
Коротка відповідь – ні, не вважатиме. Але, як це зазвичай буває у праві, диявол ховається в деталях. І саме про них варто поговорити докладно.
Чим позичка відрізняється від оренди: принципова межа
Головна відмінність між цими двома договорами закладена прямо в Цивільному кодексі України. Договір оренди передбачає передачу майна у користування за плату. Користувач сплачує власнику винагороду – і це суть орендних правовідносин. Натомість договір позички – це завжди безоплатне користування. Жодної орендної плати, жодної винагороди позичкодавцю.
Саме цей критерій – наявність або відсутність оплати – і є визначальним. І саме від нього відштовхується податкове законодавство, коли встановлює обмеження для платників єдиного податку.
Податковий кодекс України обмежує площу, яку ФОП може здавати в оренду, перебуваючи на спрощеній системі. Для другої та третьої груп це 900 кв. м. Але – і це ключове «але» – обмеження стосується виключно платної оренди. Безоплатне користування за договором позички перебуває поза цими рамками.
Що каже податкова: офіційна позиція
Податкова служба підтверджує це у своїх роз’ясненнях. ФОП – платник єдиного податку другої або третьої групи, який здійснює діяльність за КВЕД 68.20, має повне право передавати житлові чи нежитлові приміщення у безоплатне користування за договором позички. І навіть якщо загальна площа таких приміщень перевищує 900 кв. м – обмеження не спрацьовує.
Ключовий момент: договір позички приміщення не враховується до розрахунку орендного ліміту. Це означає, що підприємець може одночасно здавати 900 кв. м в оренду і ще 300 кв. м у позичку – перевищення не виникає, податкова не матиме претензій щодо площі.
Звісно, за однієї умови: позичка має бути справді безоплатною. Жодних платежів «повз касу», жодних завуальованих схем. Інакше – ризик перекваліфікації цілком реальний.
Компенсація комунальних витрат: де межа між відшкодуванням і платою
Тепер про те, що найбільше бентежить підприємців. Якщо до договору позички приміщення додається угода про компенсацію витрат на електроенергію – чи не стане це підставою вважати весь договір орендою?
Тут важливий нюанс, який часто випускають з уваги. Стаття 833 Цивільного кодексу України прямо зобов’язує користувача нести звичайні витрати щодо підтримання речі в належному стані. Компенсація вартості фактично спожитої електроенергії – це не винагорода власнику. Це відшкодування поточних експлуатаційних витрат, без яких користування приміщенням просто неможливе.
Податкова не має правових підстав вважати такий правочин договором оренди. Електроенергію споживає користувач – він же за неї й платить. Жодного збагачення позичкодавця тут немає. Але за умови, що все оформлено правильно.
Як правильно оформити компенсацію: практичні поради
У додатку до договору позички приміщення варто чітко прописати механізм відшкодування. Користувач – у нашому випадку військова частина – компенсує позичкодавцю фактичні витрати на спожиту електроенергію. Виключно за показниками приладів обліку та на підставі рахунків енергопостачальної компанії.
І ось тут криється пастка, якої краще уникнути. Не встановлюйте фіксовану щомісячну суму «за комуналку», якщо вона не підтверджується первинними розрахунковими документами. Будь-яка фіксована плата – це прямий шлях до того, що податкова побачить у ній приховану орендну плату і спробує перекваліфікувати весь договір. Воно вам треба?
Формулювання має бути приблизно таким: користувач компенсує позичкодавцю фактичні витрати на спожиту електроенергію відповідно до показників приладів обліку та рахунків енергопостачальної компанії. Жодних абстрактних сум чи округлених цифр.
Як оподатковується компенсація: важливий нюанс
Окреме питання, про яке часто забувають, – як оподатковується сума компенсації комунальних витрат. Тут є принципова особливість.
Такі суми не вважаються доходом від підприємницької діяльності ФОП. Натомість вони оподатковуються за загальними правилами для фізичних осіб. Що це означає на практиці? З нарахованого доходу сплачується ПДФО за ставкою 18% та військовий збір – 5%. І увага: саме військова частина як податковий агент зобов’язана утримати й перерахувати ці податки до бюджету.
ФОП отримує компенсацію вже «чистою», без необхідності самостійно декларувати ці суми в межах підприємницької діяльності. Це, до речі, ще один аргумент на користь того, що компенсація комунальних платежів не має нічого спільного з орендною платою, – режим оподаткування тут зовсім інший.
Як змінювалася позиція ДПС: від фіскального підходу до здорового глузду
Корисно знати, що позиція податкової з цього питання не була сталою. До 2024 року ДПС стояла на відверто фіскальних рейках: розглядала позичку як різновид безоплатної оренди і забороняла спрощенцям передавати в позичку площу понад встановлені ліміти. Не можна було й комбінувати оренду з позичкою – податківці бачили в цьому схему ухилення.
Але з часом контролюючі органи переглянули цей підхід. Із 2024 року роз’яснення у ЗІР чітко фіксують: обмеження стосуються виключно платної оренди. Договір позички приміщення – це самостійний правовий інститут, і площа, передана за таким договором, до ліміту не зараховується. Жодних «але» чи «за певних умов» – позиція сьогодні однозначна.
Якщо ви – ФОП на третій групі єдиного податку і роздумуєте над тим, чи укладати договір позички приміщення паралельно з орендою, – закон на вашому боці. Тримайтеся трьох орієнтирів. Позичка має бути справді безоплатною, без жодної прямої чи завуальованої винагороди. Компенсація комунальних витрат – документально підтвердженою, а не фіксованою. І наостанок – чітко визначте, хто саме виконує обов’язки податкового агента щодо сум компенсації. Тоді навіть найприскіпливіший інспектор не знайде підстав для перекваліфікації.