Допоміжні приміщення багатоквартирного будинку – це не просто підвал чи коридор. Це спільна власність усіх мешканців за законом, незалежно від того, що написано в чиїхось документах. Саме навколо цього принципу розгорнулася судова історія, яка триває з 2022 року і досі не знайшла фінальної крапки. Йдеться про справу № 904/1986/22, яку 1 вересня 2026 року розглядав Верховний Суд.
Давайте розберемося, що сталося і чому ця справа важлива для кожного, хто живе у багатоквартирному будинку.
Суть конфлікту: підвал, сходи і 26 років суперечок
Уявіть собі житловий будинок у Дніпрі. У ньому є підвал, сходова клітка та наскрізний прохід на першому поверсі – звичайні, здавалося б, допоміжні приміщення. Однак ще в 1998 році частину цих приміщень продали приватній особі як нежитловий об’єкт. І не хто-небудь продав, а Комітет комунального майна Дніпропетровської міської ради.
ОСББ “Гоголевський-1”, створене у 2016 році, пішло до суду з вимогою визнати договір купівлі-продажу від 12 червня 1998 року недійсним. Логіка позивача була проста: допоміжні приміщення багатоквартирного будинку належать усім співвласникам в силу закону, а отже, міськрада не могла їх продати як окремий об’єкт.
Покупець – фізична особа-підприємець Рогожан В. В. – звісно, думав інакше. За майже 26 років він узаконив право власності, отримав свідоцтва, провів реконструкцію і навіть зареєстрував магазин загальною площею 197,3 м².
Що вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Місцевий господарський суд у позові відмовив. Головний аргумент: ОСББ створили лише у 2016 році, а договір уклали ще у 1998-му. Тому, мовляв, ОСББ не могло мати жодних прав до свого створення, і договір його прав не порушує.
Апеляційний суд при першому розгляді цю позицію виправив, визнавши, що ОСББ діяло в інтересах співвласників, а не як окрема юридична особа. Але додав інший поворот: спірні приміщення вже реконструйовані у новий об’єкт нерухомості, тому єдиний спосіб захисту – це віндикаційний позов (витребування майна з чужого незаконного володіння), а не визнання договору недійсним.
Колегія суддів Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду в березні 2025 року цю постанову скасувала. Судді наголосили: при визначенні способу захисту треба враховувати особливий статус ОСББ і специфічний правовий режим допоміжних приміщень, які не можуть вільно відчужуватися. Справу відправили на новий розгляд.
Другий захід апеляції: знову відмова
При новому розгляді апеляційний суд у квітні 2026 року знову залишив рішення першої інстанції без змін. Цього разу суд спробував копнути глибше у факти.
З’ясувалося, що ще до укладення спірного договору ці приміщення були проінвентаризовані та обліковані як окремий нежитловий об’єкт, переданий до комунальної власності. Орган місцевого самоврядування ставився до них як до самостійного об’єкта цивільного обороту. Тобто, на думку суду, це не допоміжні приміщення, а звичайна комерційна нерухомість.
Крім того, суд зазначив: Підприємець відкрито володів майном понад 20 років, доглядав його, утримував, проводив реконструкцію з усіма дозволами. Немає жодних доказів його недобросовісності.
Верховний Суд у вересні 2026: ключові аргументи
І ось – касаційна скарга ОСББ “Гоголевський-1”, і нова постанова Верховного Суду від 1 вересня 2026 року. Цього разу судді були налаштовані рішуче.
По-перше, вони нагадали про презумпцію, яка давно склалася у судовій практиці. Відповідно до частини 2 статті 10 Закону України “Про приватизацію державного житлового фонду”, власники квартир є співвласниками допоміжних приміщень. А згідно зі статтею 382 Цивільного кодексу України, спільним майном багатоквартирного будинку є приміщення загального користування, у тому числі допоміжні.
Тут важливий момент. Як пояснив Верховний Суд, у законодавстві діє своєрідна презумпція: всі нежитлові приміщення багатоквартирного будинку за замовчуванням вважаються допоміжними. І лише ті, що з самого початку будувалися з іншим призначенням – магазини, перукарні, офіси, – не підпадають під цей режим. Доводити такий винятковий статус має саме той, хто набув приміщення, а не мешканці будинку.
По-друге, позиція апеляційного суду про те, що визнання договору недійсним – це неналежний спосіб захисту, прямо суперечить висновкам Касаційного цивільного суду у справах № 756/10964/19, № 760/33583/21 та № 203/485/20. Там чітко сказано: оспорювання договору, за яким допоміжні приміщення придбали без згоди співвласників, – цілком належний спосіб захисту.
По-третє, і це чи не найголовніше: апеляційний суд не виконав обов’язкових вказівок, які Верховний Суд дав ще в березні 2025 року. А саме – не дослідив окремо кожну позовну вимогу, не перевірив питання позовної давності щодо кожної з них.
Що далі
Верховний Суд скасував рішення судів попередніх інстанцій у частині трьох ключових вимог: визнання недійсним договору купівлі-продажу від 12 червня 1998 року, скасування державної реєстрації права власності на спірні приміщення та усунення перешкод у доступі до допоміжних приміщень. Справу в цій частині направили на новий розгляд до Господарського суду Дніпропетровської області.
А от у вимогах про визнання недійсними свідоцтв про право власності Верховний Суд відмовив остаточно. Логіка тут така: свідоцтво лише посвідчує право, яке виникло на підставі договору. Якщо сам договір ще перевірятимуть, то скасування свідоцтва – це зайвий рух.
Колегія суддів також звернула увагу на важливу деталь. Жоден із відповідачів так і не надав переконливих доказів того, що спірні приміщення з самого початку будувалися не як допоміжні, а як самостійний об’єкт нерухомості. Технічні паспорти, проєктна документація, акт введення будинку в експлуатацію – всього цього в матеріалах справи немає. А без таких документів говорити про “нежитловий об’єкт, що не належить до житлового фонду” просто немає підстав.
Чому ця справа важлива для вас
Правовий режим допоміжних приміщень багатоквартирного будинку – тема, яка стосується буквально кожного мешканця багатоповерхівки. Історія ОСББ “Гоголевський-1” показує: навіть якщо хтось уже 20 років володіє вашим підвалом і має на руках усі документи, це не означає, що таке володіння є законним.
Закон України “Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку” чітко розмежовує допоміжні приміщення – колясочні, комори, підвали, горища, сходові клітки – та нежитлові приміщення як самостійні об’єкти. Перші є спільною сумісною власністю і не можуть бути продані окремо. Другі – можуть. Але тягар доведення того, що конкретне приміщення належить саме до другої категорії, лежить на тому, хто це стверджує.
І ще один практичний урок: ОСББ має право звертатися до суду для захисту прав співвласників, навіть якщо саме об’єднання створили вже після того, як стався спірний продаж. Головне – чиї права насправді порушені: не ОСББ як юридичної особи, а мешканців будинку, яких ОСББ представляє.
Попереду – новий розгляд справи у першій інстанції. І тепер Господарському суду Дніпропетровської області доведеться дати відповідь на головне питання: чи справді спірні приміщення зі стадії проєктування були призначені не для обслуговування будинку, а для чогось іншого. Якщо відповідь буде негативною – мешканці матимуть усі шанси повернути собі і підвал, і сходову клітку, і наскрізний прохід.