Может ли совладелец квартиры получить доступ к документам ОСББ – договорам, финансовым отчётам, протоколам заседаний правления? Именно этот вопрос стал предметом спора в деле № 752/9416/23, которое недавно рассмотрел Верховный Суд. История эта – не про абстрактные юридические конструкции, а про вполне жизненную ситуацию: житель дома хотел понять, куда уходят его взносы и кто какие договоры заключает от имени объединения.
С чего всё началось
Представьте: вы живёте в многоквартирном доме, исправно платите взносы, но понятия не имеете, на что именно тратятся эти деньги. Примерно так чувствовал себя истец – совладелец квартиры в доме на улице Феодосийской в Киеве.
В марте 2023 года он направил председателю правления ОСББ «Феодосийская, 2Л» первое заявление. Просил ознакомить его с договорами, которые объединение заключало с исполнителями работ, арендаторами нежилых помещений и интернет-провайдерами. Отдельно интересовался выписками с банковских счетов, приказами по ОСББ, финансовыми отчётами и протоколами заседаний правления.
Ответа не было.
В мае 2023 года – второе заявление, ещё более подробное. Там уже фигурировали и бухгалтерские документы, оборотно-сальдовые ведомости, штатное расписание, сметы, утверждённые общим собранием. И снова тишина.
Тогда совладелец пошёл в суд.
Почему председатель правления молчала: версия ОСББ
Позиция объединения оказалась довольно неожиданной. Председатель правления, как выяснилось, на момент получения писем находилась за границей – 2 марта 2023 года она пересекла государственную границу Украины и обратно не возвращалась. Формально корреспонденцию она не получала, а значит – не могла на неё отреагировать.
К тому же у ОСББ был заместитель председателя правления, избранный ещё в феврале 2022 года. По уставу объединения, во время отсутствия председателя его обязанности исполняет именно заместитель. Логика ответчика сводилась к простому: председатель физически не могла получить письма, поэтому её бездействие нельзя считать противоправным.
Звучит убедительно? Суды предыдущих инстанций так не считали.
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд города Киева, а затем и Северный апелляционный хозяйственный суд иск удовлетворили частично. Часть документов ответчик предоставил уже в ходе судебного разбирательства – производство в этой части закрыли. Ещё от нескольких требований истец отказался сам. Но основной массив запрашиваемых бумаг ОСББ так и не показало.
Суды признали бездействие объединения неправомерным. И обязали ОСББ «Феодосийская, 2Л» предоставить совладельцу для ознакомления все договоры с подрядчиками, финансовую документацию, протоколы правления, приказы, банковские выписки – словом, практически весь массив документов о хозяйственной деятельности объединения за несколько лет.
Логика здесь простая: совладелец имеет право знать, что происходит в доме. Это право прямо вытекает из нескольких законов.
Во-первых, статья 14 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» даёт совладельцу право «получать в установленном порядке информацию о деятельности объединения». Во-вторых, часть вторая этой же статьи обязывает объединение по требованию совладельца предоставить для ознакомления все финансовые отчёты. В-третьих, статья 6 Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» гарантирует право получать информацию о расходах на содержание общего имущества и поступлениях от его использования.
Короче говоря: право на доступ к документам ОСББ – не чья-то прихоть, а прямая норма закона.
Что исправил Верховный Суд
ОСББ подало кассационную жалобу. Главный аргумент – суды неправильно применили упомянутые нормы, и Верховный Суд до сих пор не высказывался по поводу их применения в подобных правоотношениях.
Верховный Суд жалобу удовлетворил, но лишь частично. И вот здесь – действительно важный момент, ради которого стоит внимательно прочитать это постановление.
Суды первой и апелляционной инстанций признали неправомерным бездействие «ОСББ в лице председателя правления». Верховный Суд с этим не согласился. Он напомнил: в соответствии со статьёй 18 Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома», исполнение обязательств объединения относится к полномочиям правления в целом. Именно правление является исполнительным органом объединения, оно ведёт делопроизводство, готовит сметы, отчёты, балансы.
Так что обязанность предоставлять информацию совладельцам лежит не на одном человеке – председателе правления – а на ОСББ в лице правления как коллегиального органа. И если председатель за границей, это не освобождает от обязанности ни заместителя, ни правление в целом. Верховный Суд изменил формулировку в резолютивной части решения: теперь там указано бездействие объединения «в лице правления», а не «в лице председателя правления».
В остальном решения остались без изменений. Истец получил право ознакомиться с документами.
Что это значит для обычного совладельца
Из этого дела можно извлечь несколько практических уроков. Каждый из них – не теория, а рабочий инструмент.
Первое: перечень документов, которые вы можете потребовать, гораздо шире, чем кажется. Не только протоколы общих собраний или смета. А любые договоры, заключённые объединением, банковские выписки, приказы, ведомости о зарплатах, отчёты ревизионной комиссии. Суд в этом деле подтвердил: любой созданный в процессе деятельности ОСББ документ может быть предоставлен для ознакомления, поскольку он содержит информацию о деятельности объединения.
Второе: обращаться стоит официально. Истец направил заявления по почте с описью вложения – и это оказалось решающим доказательством в суде. Просто поговорить с председателем правления в коридоре – не вариант, если вы планируете защищать свои права.
Третье: если вам отказывают или игнорируют – обращайтесь в суд. Судебная практика по этой категории споров складывается в пользу совладельцев. Как отметила Большая Палата Верховного Суда в деле № 925/1440/22, право совладельца на получение информации о деятельности ОСББ является одним из важнейших прав такого лица и напрямую связано с правом на участие в управлении объединением.
Четвёртое: не дайте себя запутать аргументами о том, что «председатель за границей» или «документы у заместителя». Правление – коллегиальный орган, и обеспечить доступ к документам ОСББ – его общая ответственность. Верховный Суд чётко расставил этот акцент.
Когда вы вносите ежемесячный платёж на счёт объединения, вы имеете полное право знать, как расходуется каждая гривна. Это не про недоверие – это про нормальное, цивилизованное управление общим имуществом.