Государственная регистрация права собственности – это не волшебная палочка, которая сама по себе создаёт право на имущество. Именно эту, казалось бы, очевидную истину пришлось напоминать Верховному Суду, когда он разбирал дело об 11 земельных участках, солнечных панелях и домах, которых… не существует.
Представьте себе: село Гупаливка на Днепропетровщине. Тишина, природа, обычная сельская жизнь. И вдруг – 11 земельных участков, на которых красуются не жилые дома, а ровные ряды солнечных панелей. Как так вышло и почему эта история дошла аж до кассационного суда? Давайте разбираться.
Что произошло на самом деле
В апреле и мае 2021 года частный нотариус Днепровского городского нотариального округа регистрирует за гражданином право собственности сразу на 11 жилых домов в селе Гупаливка. Основание – свидетельства о праве собственности, выданные ещё в 1997–2002 годах Магдалиновским районным советом и Гупаливским сельским советом. Выглядит убедительно? На первый взгляд – безупречно.
Но дальше начинается почти детектив.
Прокуратура выясняет: на большинстве этих участков никаких жилых домов нет. Вместо них – солнечные панели. Точное количество объектов недвижимости по некоторым адресам вообще не удалось установить. А решения органов местного самоуправления, на основании которых якобы выдавались свидетельства… их просто нет в архивах.
Руководитель Самаровской окружной прокуратуры обращается в суд в интересах государства. Требование: отменить государственную регистрацию права собственности на все 11 домов и обязать ответчика вернуть земельные участки Чернеччинскому сельскому совету.
Позиция прокурора: подделка или бюрократический хаос?
Логика прокурорского иска выглядела стройно. Решения исполкомов, на которые ссылается собственник, в архивах отсутствуют. Сельский совет никаких решений о передаче земли в частную собственность не принимал. На участках – не дома, а солнечные электростанции. А в похозяйственных книгах с 1996 по 2020 год вообще нет ни одного упоминания о жилых домах по этим адресам.
К тому же в ходе досудебного расследования в уголовном производстве № 42021040000000537 от 17 сентября 2021 года якобы установлено: свидетельства не выдавались, решения не принимались. То есть государственная регистрация проведена на основании поддельных документов.
Но достаточно ли этого для суда?
Суд первой инстанции – Магдалиновский районный суд Днепропетровской области – сказал чётко: нет, недостаточно. 6 ноября 2024 года в иске отказали.
Почему? Потому что прокурор не доказал ключевого: что свидетельства о праве собственности действительно подделаны, а решения органов местного самоуправления никогда не принимались.
Тут кроется важный нюанс. Отсутствие документов в архиве – это не доказательство того, что их никогда не существовало. Архивы горели, документы терялись, а в сельских советах 90-х и начала 2000-х с делопроизводством вообще было туго. Кроме того, сам сельский совет официально подтвердил: земельные участки и так находятся в коммунальной собственности. Так в чём нарушение, если право собственности общины на землю не прекращено?
Апелляция говорит «да»
Днепровский апелляционный суд посмотрел на дело иначе. 22 апреля 2025 года он отменил решение первой инстанции и удовлетворил иск полностью. Государственную регистрацию права собственности на все 11 домов отменили, а земельные участки обязали вернуть общине.
Аргументация апелляции сводилась к тому, что факт незаконной регистрации на основании поддельных документов и факт незаконного занятия земель – это, дескать, уже установленные обстоятельства. А то, что на участках вместо домов стоят солнечные панели – ну, это просто подтверждает общую картину.
Но здесь возникает встречный вопрос: можно ли считать «установленным» факт подделки документов, если досудебное расследование в уголовном производстве до сих пор продолжается? И можно ли вообще ссылаться в гражданском процессе на материалы незавершённого уголовного производства?
Что сказал Верховный Суд
Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда 16 апреля 2026 года расставил точки над «і». Кассационную жалобу собственника удовлетворили, постановление апелляции отменили, а решение суда первой инстанции – об отказе в иске – оставили в силе.
Почему? Потому что суд апелляционной инстанции допустил сразу несколько фундаментальных ошибок.
Во-первых, материалы дела не содержали ни одного надлежащего и допустимого доказательства того, что свидетельства о праве собственности являются поддельными. Более того – требования о признании этих свидетельств недействительными прокурор даже не заявлял. А без этого вся конструкция иска рассыпается.
Во-вторых, письма из архива о том, что решения не поступали на хранение – это не доказательство того, что их никогда не принимали. Как отметила коллегия судей во главе с председательствующей М. Е. Червинской, сам факт отсутствия документов в архиве никоим образом не свидетельствует о подделке правоустанавливающих документов, выданных на их основании.
В-третьих, технический отчёт о геодезических работах, показавший наличие солнечных панелей по состоянию на февраль 2022 года, никак не опровергает законность свидетельств, выданных в 1997–2002 годах. Дома могли быть снесены, разрушены или вообще никогда не существовать физически – но это не делает автоматически поддельными документы двадцатилетней давности.
И в-четвёртых, самое главное. Часть первая статьи 78 Гражданского процессуального кодекса Украины прямо запрещает суду принимать во внимание доказательства, полученные с нарушением установленного законом порядка. Доказательства из уголовного производства, досудебное расследование в котором до сих пор длится и которые не прошли судебного контроля – это именно тот случай. Их относимость и допустимость судом не проверялась, а значит они не могут быть положены в основу решения по гражданскому делу.
Государственная регистрация – это не самостоятельное основание
Верховный Суд напомнил принципиальную вещь, которую порой забывают даже опытные юристы. Государственная регистрация права собственности на недвижимое имущество – это лишь один из юридических фактов в сложном юридическом составе, необходимом для возникновения права собственности. Но самостоятельного значения как основание возникновения права она не имеет.
Иными словами: запись в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество определяет момент, после которого право собственности возникает. Однако это происходит лишь при наличии других юридических фактов, предусмотренных законом – решений органов власти, договоров, свидетельств, актов.
Хотите отменить государственную регистрацию права собственности? Сначала докажите, что основания для её проведения были незаконными. Признайте недействительными свидетельства. Докажите прямыми доказательствами, что решения органов местного самоуправления никогда не принимались. А письмо из архива о том, что «документы не найдены» – этого, честно говоря, маловато для серьёзного судебного процесса.
О доказательствах и бремени доказывания
Гражданский процесс – это состязание. Части первая и третья статьи 12, части первая, пятая и шестая статьи 81 ГПК Украины недвусмысленно говорят: каждая сторона доказывает то, на что ссылается. Доказывание не может основываться на предположениях.
Это не уголовный процесс, где работает презумпция невиновности. В гражданском деле тот, кто утверждает – тот и доказывает. Когда прокурор говорит «свидетельства подделаны» – он обязан это доказать. Не сослаться на продолжающееся расследование. Не показать фотографии солнечных панелей. А предоставить прямое, надлежащее и допустимое доказательство подделки. Например, заключение эксперта. Или приговор суда по уголовному делу, вступивший в законную силу.
Без этого собственник, имеющий на руках свидетельства о праве собственности, остаётся защищённым статьёй 41 Конституции Украины: право частной собственности неприкосновенно. Никто не может быть противоправно лишён права собственности. И Земельный кодекс Украины, и Гражданский кодекс Украины стоят на страже этого принципа.
Коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда действовала именно в рамках этой конституционной логики. Руководствуясь статьями 400, 409, 413, 416 ГПК Украины, суд кассационной инстанции отменил постановление апелляции и оставил в силе решение первой инстанции – как соответствующее закону.
Что это означает на практике
Каждый, кто сталкивается со спорами о недвижимости, должен усвоить простую, но чрезвычайно важную вещь. Сама по себе государственная регистрация права собственности – это технический акт, официальное признание государством факта приобретения права. Она не лечит юридические изъяны основания, на котором проведена. И одновременно – её нельзя отменить лишь потому, что кому-то показалось, будто основание выглядит «подозрительно».
Нужны доказательства. Надлежащие, допустимые, убедительные. Всё остальное – это предположения. А гражданское судопроизводство, как известно, на предположениях не основывается. И постановление Верховного Суда от 16 апреля 2026 года по делу № 179/1099/23 – яркое тому подтверждение.