Имущественные права инвесторов – это та тема, где ставки всегда высоки, а правовая определённость часто хромает на обе ноги. Особенно когда застройщик банкротится, а вы уже полностью оплатили квартиру. Именно такую ситуацию разбирал Верховный Суд в составе Объединённой палаты Кассационного гражданского суда по делу № 359/9448/19, и его постановление от 22 июня 2026 года заслуживает отдельного разговора.
Давайте разберёмся, что произошло и почему это решение важно для каждого, кто вкладывает деньги в жильё.
О чём спор: четверо инвесторов, один банкрот и новый застройщик
История началась ещё в 2005-2006 годах. Четыре человека – назовём их инвесторами – заключили договоры на финансирование строительства квартир в жилом комплексе в Борисполе. Каждый полностью оплатил стоимость своего будущего жилья: кто-то 93 тысячи гривен, кто-то 250, а кто-то и почти 300 тысяч.
Застройщиком выступало ООО «Агробудпереробка-ЛТД». Оно же в 2007 году ушло под процедуру банкротства. Строительство остановилось, и люди остались с оплаченными, но не полученными квартирами.
Тут важный момент: в 2010 году, уже во время банкротства, появился новый игрок – ООО «Бориспольмиськбуд». Между ним, инвесторами, инвестиционными компаниями-посредниками и самим застройщиком-банкротом были заключены четырёхсторонние договоры. По их условиям ООО «Бориспольмиськбуд» взяло на себя обязательство передать людям квартиры после завершения строительства.
А в 2013 году «Бориспольмиськбуд» выкупило объект незавершённого строительства непосредственно у банкрота – в рамках ликвидационной процедуры. По договору купли-продажи покупатель принял на себя все обязанности, связанные с достройкой.
И вот здесь начинается самое интересное.
Дом сдали, а квартиры – нет
В 2017-2018 годах секции дома наконец ввели в эксплуатацию. Казалось бы, инвесторы, ожидавшие более десяти лет, должны были получить ключи. Вместо этого ООО «Бориспольмиськбуд» заняло неожиданную позицию: оно изменило нумерацию квартир и потребовало доплаты, ссылаясь на то, что старый застройщик ликвидирован, а значит – никаких обязательств перед инвесторами больше не существует.
Более того, общество подало встречный иск о признании четырёхсторонних договоров прекращёнными. Логика была такая: раз ООО «Агробудпереробка-ЛТД» ликвидировано без правопреемника, то и обязательства по договорам прекратились. А следовательно, и «Бориспольмиськбуд» никому ничего не должно.
Честно говоря, звучит как попытка воспользоваться юридической лазейкой. И суд первой инстанции с этим не согласился.
Как решили суды первой и апелляционной инстанций
Бориспольский горрайонный суд частично удовлетворил иск инвесторов: признал за ними имущественные права на квартиры и обязал «Бориспольмиськбуд» передать жильё вместе с документами. В удовлетворении встречного иска отказал.
Однако апелляционный суд пошёл совершенно иным путём. Киевский апелляционный суд в июне 2023 года отменил решение первой инстанции. Отказал инвесторам во всём, а четырёхсторонние договоры признал прекращёнными. Аргумент: ликвидация старого застройщика автоматически прекращает все обязательства, а «Бориспольмиськбуд» не является его правопреемником.
Инвесторы подали кассационную жалобу, и дело попало в Объединённую палату Кассационного гражданского суда Верховного Суда.
Что сказал Верховный Суд: три ключевых вывода
Постановление по делу № 359/9448/19 содержит несколько чрезвычайно важных правовых позиций. Разберём их последовательно.
Первое. Правопреемство состоялось. Верховный Суд указал, что отчуждение объекта незавершённого строительства в процессе ликвидации в пользу кредитора, с условием принятия им всех обязанностей по достройке, свидетельствует о сингулярном (частичном) правопреемстве. Проще говоря: «Бориспольмиськбуд» не просто купило недострой – оно переняло на себя обязательства перед инвесторами.
Кроме того, суд обратил внимание на протоколы собраний кредиторов, где прямо указывалось: объект передаётся новому собственнику именно для скорейшего выполнения обязательств перед людьми.
Второе. Договоры инвестирования остаются действующими. Даже когда застройщик признан банкротом, а объект строительства продан в ликвидационной процедуре, это не прекращает действие инвестиционных договоров. Замена стороны в договоре не равна его прекращению.
Суд подчеркнул: «Бориспольмиськбуд» добровольно подписало четырёхсторонние договоры, признало отсутствие возражений против требований инвесторов и взяло на себя конкретные обязанности. Отказ от них – это односторонний отказ от обязательства, что прямо запрещено статьёй 525 Гражданского кодекса Украины.
К слову, здесь работает общий принцип: презумпция правомерности сделки означает, что заключённый договор порождает права и обязанности, пока эта презумпция не опровергнута. Четырёхсторонние соглашения никто не признавал недействительными в судебном порядке – значит, они действуют.
Третье. Эффективный способ защиты – признание права собственности. Когда дом уже сдан в эксплуатацию, а права третьих лиц на квартиры не зарегистрированы, надлежащим способом защиты является иск о признании права собственности. Если же на спорное жильё уже зарегистрировано право за кем-то другим – тогда нужно подавать иск об истребовании имущества из чужого незаконного владения (виндикацию).
Это важное уточнение, которое должен учесть любой инвестор перед обращением в суд.
Кстати, суд также разъяснил любопытный момент касательно статьи 606 ГК Украины. Когда «Бориспольмиськбуд» приобрело недострой, оно одновременно стало и кредитором (имело право требования к банкроту), и должником (имело обязанность перед инвесторами). В части обязательств между «Бориспольмиськбуд» и «Агробудпереробка-ЛТД» произошло совпадение должника и кредитора в одном лице. Но это не отменило обязательств нового застройщика перед людьми.
Что в итоге
Верховный Суд отменил постановление апелляционного суда и направил дело на новое рассмотрение. При этом в части встречного иска – о признании договоров прекращёнными – суд оставил в силе решение первой инстанции, которое отказало «Бориспольмиськбуд».
Инвесторам теперь необходимо уточнить исковые требования с учётом выводов Верховного Суда: вместо признания имущественных прав заявлять требование о признании права собственности. А если выяснится, что на квартиры уже зарегистрированы права за другими лицами – подавать виндикационный иск.
Это решение – мощный сигнал для всего рынка. Когда новый застройщик покупает недострой с обременениями перед инвесторами, он не может делать вид, что этих людей не существует. Имущественные права инвесторов, полностью оплативших свои квартиры, не исчезают из-за банкротства прежнего застройщика. Правопреемство происходит, договоры действуют, а обязательства следует выполнять.