Представьте: вы покупаете имущественные права на квартиру, платите почти всю сумму, а через несколько лет узнаёте, что ваше жильё уже принадлежит кому-то другому. Именно в такой ситуации оказался истец по делу № 175/167/24, и только после долгих судебных баталий ему удалось отстоять своё право на долгожданную недвижимость.
Давайте разберу эту историю детально – она как готовый сценарий для тех, кто инвестирует в строительство и хочет знать, как защитить себя от повторной продажи квартиры застройщиком.
Что произошло на самом деле
В августе 2016 года покупатель заключил с ООО «Центр молодёжного строительства» договор купли-продажи имущественных прав на квартиру в Днепропетровской области. Речь шла о трёхкомнатной квартире общей площадью 85,2 кв. м, расположенной в третьей очереди строительства жилого дома.
Стоимость имущественных прав составила 766 800 грн. Покупатель действовал добросовестно – в день подписания договора внёс в кассу компании 97% суммы, то есть 743 796 грн. В подтверждение получил квитанцию к приходному кассовому ордеру № 05 от 10 августа 2016 года.
В декабре того же года стороны подписали акт приёма-передачи имущественных прав на квартиру. Позже, в мае 2018-го, провели сверку расчётов – всё сходилось, остаток к уплате составлял всего 23 004 грн. Казалось бы, осталось дождаться ввода дома в эксплуатацию и оформить право собственности.
Но реальность оказалась совсем другой.
В сентябре 2023 года покупатель заглянул в Государственный реестр вещных прав на недвижимое имущество и обомлел: его квартиру уже зарегистрировали за совершенно другим человеком. Основание – договор купли-продажи имущественных прав от 17 марта 2021 года, заключённый тем же ООО «Центр молодёжного строительства» с новым покупателем. То есть застройщик просто продал одно и то же жильё дважды.
Первая инстанция: истцу отказали
В январе 2024 года обманутый инвестор пошёл в суд. Он просил признать за ним имущественные права на квартиру, истребовать её из чужого незаконного владения, а остаток долга в 23 004 грн взыскать в пользу застройщика с депозитного счёта суда.
Днепровский районный суд Днепропетровской области в сентябре 2025 года в иске отказал. Аргументы были такие: квитанция к приходному кассовому ордеру не позволяет идентифицировать лицо, принимавшее наличные; договором предусмотрена безналичная форма оплаты; в банковских выписках за август 2016 года нет следов поступления средств на счёт компании.
Суд также заметил, что акт приёма-передачи имущественных прав от 5 декабря 2016 года не подтверждает передачу прав именно на спорную квартиру. Одним словом – истец не доказал, что платил.
Апелляция всё переиграла
Днепровский апелляционный суд в декабре 2025 года посмотрел на дело иначе. Он отменил решение первой инстанции и частично удовлетворил иск: признал за истцом имущественные права на квартиру, истребовал её у нового владельца, а 20 004 грн с депозита суда передал застройщику в счёт окончательного расчёта.
Логика апелляции была простой: факт оплаты доказан. Квитанция есть, акт приёма-передачи есть, сверка расчётов проведена. А то, что застройщик в 2021 году повторно продал имущественные права на квартиру, которые ещё в 2016-м передал истцу – это уже его собственная проблема.
Кстати, тут важный момент: апелляционный суд опирался на позицию Большой Палаты Верховного Суда из дела № 359/5719/17. Её суть в том, что инвестор после выполнения условий договора приобретает имущественные права на объект, тождественные праву собственности. А после ввода дома в эксплуатацию эти права трансформируются в право собственности. И застройщик уже не вправе отчуждать такой объект кому-либо ещё.
Что говорил застройщик в кассации
ООО «Центр молодёжного строительства» подало кассационную жалобу в Верховный Суд. Аргументы компания выдвинула такие:
– бывший директор отрицает получение наличных от истца;
– у общества нет кассы и должности кассира;
– квитанция не соответствует требованиям Закона Украины «О бухгалтерском учёте и финансовой отчётности в Украине»;
– расчёт наличными на сумму свыше 743 тыс. грн за один день нарушает лимиты наличных расчётов;
– в банковских выписках нет подтверждения поступления средств;
– акт сверки расчётов не является надлежащим доказательством хозяйственной операции.
Плюс к этому – истец, дескать, должен был требовать признания права собственности по статье 392 Гражданского кодекса Украины, а не идти путём признания имущественных прав.
Государственный фонд содействия молодёжному жилищному строительству как третье лицо тоже поддержал кассационную жалобу – мол, доказательств оплаты в материалах дела нет, а договор с истцом был расторгнут из-за отсутствия подтверждения оплаты.
Позиция Верховного Суда: квитанция работает
5 августа 2026 года Верховный Суд в составе коллегии судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда поставил точку в этой истории. Кассационную жалобу застройщика оставили без удовлетворения, а постановление апелляционного суда – без изменений.
И вот почему.
Первое: выдача предприятием квитанции к приходному кассовому ордеру создаёт презумпцию внесения средств. Опровергать эту презумпцию должен именно получатель. Иными словами, если компания выписала вам квитанцию – считается, что деньги вы действительно передали. Доказывать обратное обязан тот, кто эту квитанцию выдал.
Второе: нарушение кассовой дисциплины должностными лицами, в частности превышение лимита наличных расчётов, может повлечь для них юридическую ответственность, но никак не опровергает сам факт внесения средств.
Третье: отрицание бывшего директора о том, что он не получал денег и не подписывал документов, суд оценил критически. Надлежащим доказательством для установления авторства подписи является заключение почерковедческой экспертизы. Однако ответчик ни ходатайства о её назначении не заявлял, ни собственного экспертного заключения не подал.
Честно говоря, позиция суда здесь выглядит абсолютно логичной. Если вы на протяжении всего процесса не ставите под сомнение подлинность подписи и не просите экспертизу – ваши устные возражения мало чего стоят.
Кроме того, Верховный Суд подчеркнул: спорная квартира, имущественные права на которую приобрёл истец по инвестиционному договору, перешла в собственность третьего лица. В такой ситуации эффективным способом защиты является именно истребование имущества на основании статьи 388 Гражданского кодекса Украины. Это полностью соответствует правовой позиции, изложенной в постановлении Большой Палаты Верховного Суда от 14 сентября 2021 года по делу № 359/5719/17.
Коллеги-юристы наверняка заметили: суд сослался и на свежее постановление от 24 июня 2026 года по делу № 344/13846/24, где аналогичный подход уже был применён. Практика становится устоявшейся.
Что это значит для инвесторов
Это дело – отличная иллюстрация того, как работает защита прав инвестора в новостройке. Ключевой вывод: если вы заключили договор, заплатили деньги и получили подтверждение оплаты – ваши имущественные права на квартиру защищены. Даже если застройщик попытается продать объект кому-то ещё.
И даже наличная форма расчёта, вопреки условию договора о безналичной оплате, не стала препятствием для истца. Суд оценил совокупность доказательств – договор, квитанцию, акт приёма-передачи, сверку расчётов – и признал их достаточными.
В то же время стоит помнить: истец ждал более семи лет от момента заключения договора до окончательного судебного решения. И всё это время квартира была под вопросом. Так что, покупая имущественные права, не лишним будет периодически проверять Государственный реестр вещных прав – хотя бы для того, чтобы вовремя заметить, если ваше жильё вдруг «всплыло» у кого-то другого.