Представьте: предприниматель арендует нежилое помещение всего неделю – и уже подаёт заявку на его выкуп. Никаких улучшений, никакого ремонта, даже краска не успела облупиться. А городской совет говорит: «Да, продаём». Именно так началась история, которая дошла до Верховного Суда и закончилась не точкой, а многоточием – дело отправлено на новое рассмотрение. Давайте разберёмся, что пошло не так и почему это важно для каждого, кто интересуется судьбой коммунального имущества.
Как всё начиналось: аренда на неделю и «волшебный» выкуп
В октябре 2016 года между Управлением коммунального имущества Харькова и ФЛП Макеевой заклучили договор аренды. Речь шла о нежилых помещениях подвальной части общей площадью 36,7 м² в жилом доме. Стоимость обьекта на момент передачи в аренду составляла 180 930 гривень.
И вот что интересно: договор подписали 5 октября 2016 года, а уже 12 октября – через семь дней – арендатор подала заявку на приватизацию путём выкупа. Никаких улучшений, никакого ремонта за эту неделю она, разумеется, не сделала. А уже 26 октября Харьковский городской совет своим решением №412/16 включил это помещение в перечень обьектов, подлежащих отчуждению путём выкупа арендатором.
Почему это проблема? Потому что Закон Украины «О приватизации небольших государственных предприятий (малой приватизации)» чётко говорит: арендатор получает право на выкуп только тогда, когда он с согласия арендодателя за собственные средства осуществил улучшения арендованного имущества на суму не менее 25% его рыночной стоимости. А здесь – ноль улучшений, зато полный выкуп.
Цена вопроса: сколько стоило помещение на самом деле
Дальше произошло ещё интереснее. Согласно отчёту об оценке, стоимость имущества по состоянию на 31 октября 2016 года составила… 106 700 гривень без НДС. То есть за три недели после передачи в аренду оно «подешевело» почти вдвое – с 180 930 до 106 700 гривень. Никаких сведений о ремонтных работах или неотделимых улучшениях в отчёте не было.
25 января 2017 года заклучили договор купли-продажи. Цена – 128 040 гривень с НДС. А уже в апреле того же года Макеева перепродала помещение другому лицу – ОСОБА_1. И именно в этот момент история превратилась в классический спор о виндикации – истребовании имущества из чужого незаконного владения.
Что решили суды и почему мнения разошлись
Прокурор обратился в суд с четырьмя требованиями: отменить пункт решения горсовета, признать недействительным договор купли-продажи, прекратить право собствеенности последнего приобретателя и истребовать имущество на пользу общины.
Суд первой инстанции установил, что решение горсовета действительно было незаконным. Но отказил в иске из-за пропуска исковой давности. По мнению суда, прокуpop мог узнать о нарушении раньше и не доказил уважительности причин пропуска.
Апелляционный суд пошёл другим путём. Он отмелил: посколку решение горсовета уже исчерпало себя исполнением (договор заклучён, имущество продано), то единственным эфективным способом зашиты является именно виндикационный иск – истребование имущества. И удовлетворил это требование, истребовав помещение у ОСОБА_1 в пользу территориальной общины.
Но дальше в игру вступила исковая давность – и именно здесь апелляционный суд допустил ошибку, которую заметил Верховный Суд.
Исковая давность: где апелляция запуталась
Апелляционный суд одновреманно установил две противоречивые веши. С одной стороны – что госудаpcтво узнало о нарушении 20 февраля 2017 года (дата регистрации права собствеенности за Макеевой). С другой – что прокуpop мог узнать о нарушении лиш 6 февраля 2019 года, когда получил доступ к материалам приватизационного дела в pамках уголовного производства.
Это принципиально, вед от даты начала течения исковой давности зависит, успел ли прокуpop с иском (он подал его 15 июля 2022 года). Если читать от 2017 года – срок вышел. Если от 2019 – то с учётом продления на период карантина мог и успеть.
Верховный Суд указил: апелляция не осуществила надлежашей оценки обстоятельств касательно течения исковой давности, не установила достоверно момент её начала и окончания. А сам Верховный Суд, в силу ограничений статьи 300 Хозяйственного процессуального кодекса Украины, не может переоценивать доказительства или устанавливать новые обстоятельства. Поэтoму дело в части истребования имущества возвращено на новое рассмотрение в апелляцию.
Почему эта история важна для общин
Несмотря на то, что финальную точку ещё не поставили, это дело содержит несколько важных правовых позиций.
Первое. Если орган местного самоуправления сам нарушает интересы общины, прокуpop может обращаться в суд как самостоятельный истец. Верховный Суд подтвердил, что это соответствует последней правовой позиции Большой Палаты Верховного Суда по делу №925/1133/18.
Второе. Отчуждение коммунального имущества путём выкупа без осущестлвения арендатором улучшений на 25% стоимости – это незаконное выбытие имущества из владения общины помимо её воли. А это открывает путь к виндикационному иску даже против добросовестного приобретателя.
Третье – и, пожалуй, самое главное. Вопрос исковой давности в таких спорах требует чрезвычайно тщательного анализа. Суды должны чётко установить, когда именно уполномоченный орган (или прокуpop) узнал или мог узнать о нарушении. И этот момент не всегда совпадает с датой государственной регистрации права собствеенности.
Восточный апелляционный хозяйственный суд тепер должин повторно рассмотреть дело, исследовать все доказительства и установить, пропустил ли прокуpop срок исковой давности. От этого зависит, вернутся ли нежилые помещения подвальной части площадью 36,7 м² в собствееность территориальной общины Харькова или останутся у последнего приобретателя.
