Кадастровый номер – это не просто набор цифр в государственном реестре. Это то, без чего земельный участок для суда юридически не существует. Именно так произошло в деле № 362/329/23, которое Верховный Суд рассмотрел 23 октября 2025 года. Мужчина более 30 лет считал землю своей, но проиграл – и вот почему.
Представьте: 1992 год. Васильковский городской совет народных депутатов принимает решение – выделить гражданину земельный участок площадью 0,100 га под строительство жилого дома. Выглядит как полноценный старт, правда? Но прошло более 30 лет, и этот самый участок стал предметом судебной битвы, которую истец проиграл на всех трёх уровнях – местном, апелляционном и кассационном.
Что пошло не так
После получения земли в 1992 году мужчина годами не мог завершить её приватизацию. В 2007 году Васильковский городской совет дал ему разрешение на разработку проекта землеустройства по отводу участка в собственность. Истец заказал проект, но столкнулся с неожиданным препятствием: земля находилась за пределами индексно-кадастрового плана города Василькова.
Отдел Госкомзема прямо сообщил в письме от 4 мая 2011 года: кадастровый номер определить невозможно, участок – вне плана. Без этого номера земля оставалась «невидимкой» в глазах государства.
А дальше началась история проволочек. В июне 2016 года горсовет наконец утвердил новый генеральный план, и участок оказался в пределах города. В марте 2018 года истца официально уведомили: теперь всё в порядке, земля в границах Василькова. Но мужчина не спешил. В суд он обратился лишь в сентябре 2021 года.
А в это время…
Пока истец откладывал дело, Васильковский городской совет в октябре 2013 года передал земельный участок по тому же адресу в частную собственность другому лицу. Новый владелец успешно завершил процедуру приватизации. Его участок получил кадастровый номер 3210700000:07:013:0197, был зарегистрирован в Государственном земельном кадастре 14 октября 2015 года, а право собственности оформили 15 мая 2019 года.
Истец утверждал, что это та самая земля, которой он пользовался с 1992 года. Указывал на письма отдела градостроительства, которые якобы подтверждали идентичность расположения обоих участков. Но суды первой и апелляционной инстанций в эти аргументы не поверили.
Почему Верховный Суд отказал
Верховный Суд в составе коллегии судей Третьей судебной палаты Кассационного гражданского суда, проверив материалы дела, согласился с предыдущими решениями. И вот ключевые причины.
Во-первых, земельный участок истца так и не был сформирован как объект гражданских прав. Он не получил кадастрового номера, его границы не были зафиксированы в Государственном земельном кадастре. Для суда это означало одно: участок невозможно идентифицировать на местности.
А участок ответчика, наоборот, имел всё: кадастровый номер, чётко определённые границы, регистрацию в ДЗК, зарегистрированное право собственности. То есть юридически существовал.
Во-вторых, суды детально сравнили описания границ обоих участков. И выяснили: смежные землевладельцы у них – разные. То есть даже по документам, которые были в деле, это не одна и та же земля. Доказательств обратного истец не предоставил.
В-третьих – и это, пожалуй, самый болезненный момент – суд обратил внимание на поведение самого истца. По материалам дела, он не сообщал горсовету о трудностях с оформлением в период 2007-2013 годов. Его проект землеустройства так и не был подан на утверждение. А когда в 2018 году появилась реальная возможность завершить приватизацию, истец снова медлил.
Добросовестность – улица с двусторонним движением
Тут стоит остановиться на одном важном принципе. Гражданский кодекс Украины в статье 3 прямо называет добросовестность и разумность фундаментальными основами гражданского права. И эта обязанность – действовать добросовестно – лежит на обеих сторонах.
Большая Палата Верховного Суда ещё в 2020 году разъяснила: если лицо, получив разрешение на разработку проекта землеустройства, само медлит с его разработкой и подачей на утверждение, оно вполне может ожидать, что земельный участок будет передан в собственность другому лицу. Именно это и произошло в деле № 362/329/23.
Васильковский горрайонный суд Киевской области и Киевский апелляционный суд не нашли в действиях ни горсовета, ни нового владельца признаков недобросовестности. И Верховный Суд с этим согласился.
Чего не хватило истцу
Отдельно стоит сказать о доказательствах. Истец в кассационной жалобе упрекал суды, что те не назначили земельно-техническую экспертизу по собственной инициативе. Но есть нюанс: согласно Гражданскому процессуальному кодексу Украины, суд имеет право, а не обязанность назначать экспертизу. Обязательной она становится лишь в случаях, прямо предусмотренных законом – например, для установления психического состояния лица, возраста или характера повреждения здоровья, – или по ходатайству обеих сторон.
Ходатайство об экспертизе истец не подавал. Ни в суде первой инстанции, ни в апелляции. А без неё все его утверждения о наложении участков остались предположениями. Земельный кодекс Украины и Гражданский процессуальный кодекс Украины чётко определяют: доказывание не может основываться на предположениях.
Практический урок
Разрешение на разработку проекта землеустройства – это ещё не право собственности. Это даже не гарантия, что вы эту землю когда-нибудь получите. Это лишь «зелёный свет» от владельца земли на то, чтобы вы начали процедуру. Без кадастрового номера, без зарегистрированных границ ваш участок – лишь намерение, которое суд не защитит.
Если вы оказались в похожей ситуации, не медлите. Фиксируйте каждое обращение в органы власти письменно. Если процедура буксует по объективным причинам – сообщайте об этом горсовету официальными письмами. И главное: доводите дело до конца, как только препятствия исчезли. Три года молчания после того, как появилась реальная возможность оформить землю, – слишком долгий срок для суда, чтобы признать ваше поведение добросовестным.
Коллегия судей Верховного Суда оставила кассационную жалобу без удовлетворения, а решения предыдущих инстанций – без изменений. Земля, которую истец считал своей более 30 лет, так и не стала его собственностью.