Как продать недвижимость, совладельцем которой является ребенок, чтобы не нарушить его права и не сорвать сделку? Министерство юстиции напомнило базовые правила, и они значительно проще, чем кажутся на первый взгляд. Главное – разобраться, сколько лет ребенку и кто имеет право подписывать документы.
Слово «сделка» в этом тексте означает любую операцию, которая меняет права на имущество: продажу, дарение, обмен или передачу в ипотеку. То есть все, что так или иначе отчуждает недвижимость или обременяет ее.
Ребенок до 18 лет имеет особый правовой статус. До 14 лет он считается малолетним, а от 14 до 18 – несовершеннолетним. Это не просто слова из юридического словаря. От возраста напрямую зависит объем гражданской дееспособности и порядок заключения сделки. Проще говоря, закон определяет, может ли ребенок сам ставить подпись или за него это делают взрослые.
Если собственник квартиры или дома – малыш до 14 лет, он не может подписывать договор самостоятельно. От его имени действуют родители, усыновители или опекуны. Именно они и являются законными представителями, которые берут на себя весь процесс продажи. Но даже для них свобода ограничена.
Для продажи, дарения, обмена, передачи в залог, ипотеку или любого другого отчуждения такого имущества обязательно нужно разрешение органа опеки и попечительства. Без этого документа нотариус не удостоверит сделку. То есть даже идеально оформленный договор купли-продажи не будет иметь юридической силы, если орган опеки не сказал свое «да».
Кроме разрешения опеки, для продажи недвижимости обычно требуется согласие обоих родителей. Если сделку ведет один из них, согласие второго должно быть нотариально удостоверено. Представьте типичную ситуацию: мама хочет продать квартиру, где доля принадлежит ребенку. Папа в разводе, но жив и не лишен прав. Тогда без его нотариального согласия сделка не состоится.
Несовершеннолетний ребенок от 14 до 18 лет уже имеет частичную гражданскую дееспособность. Он может самостоятельно совершать многие сделки. Однако для отчуждения недвижимости этого недостаточно. Нужно согласие обоих родителей или иных законных представителей. И это согласие они могут дать только после того, как получат разрешение органа опеки и попечительства. Согласие родителей также удостоверяется нотариально. То есть продать недвижимость, совладельцем которой является ребенок подросткового возраста, без этих двух документов не получится.
А как быть, когда один из родителей пропал или давно не участвует в жизни ребенка? Закон разрешает совершить сделку без его согласия, если он:
- находится в плену или является заложником;
- интернирован в нейтральном государстве;
- пропал без вести при особых обстоятельствах или признан безвестно отсутствующим;
- не менее шести месяцев подряд проживает отдельно от ребенка и не участвует в его воспитании и содержании;
- имеет неизвестное место жительства.
Тут важный момент: в каждом из этих случаев придется подтвердить соответствующий статус документально. Голословное заявление «он пропал» для нотариуса не основание.
Орган опеки и попечительства – это, по сути, местная власть, которая следит за соблюдением прав детей. Разрешение на продажу недвижимости, совладельцем которой является ребенок, он дает после проверки. Главное условие – право ребенка на жилье должно быть сохранено. Если в результате сделки ребенок останется без крыши над головой, разрешения не будет.
Кстати, многие ошибочно думают, что разрешение опеки нужно только на продажу. Это не так. Разрешение нужно и для дарения, и для обмена, и для передачи в ипотеку. Любое отчуждение имущества ребенка проходит через эту процедуру.
Обратиться за разрешением можно в районную госадминистрацию. В Киеве или Севастополе это также районная администрация. Либо в исполнительный орган городского, районного в городе, поселкового или сельского совета. Служба по делам детей проверяет поданные документы по местонахождению имущества, а не по месту прописки ребенка. Это стоит учесть, чтобы не терять время.
Сроки тоже имеют значение. Общая проверка длится до одного месяца. Поданные документы служба рассматривает в течение 10 рабочих дней. Так что если планируете продажу, закладывайте это время в график сделки.
Орган опеки и попечительства может отказать в разрешении. В частности, если:
- один из родителей лишен родительских прав;
- принято решение об отобрании ребенка без лишения родительских прав;
- в суд подан иск о лишении родительских прав;
- заявитель подал ложные сведения;
- между родителями нет согласия относительно сделки;
- в отношении недвижимости идет судебный спор;
- сделка приведет к сужению имущественных прав ребенка или нарушению его законных интересов.
В таких случаях орган опеки может одновременно обратиться к нотариусу для наложения запрета на отчуждение имущества. Это означает, что любые попытки продать недвижимость будут заблокированы, пока запрет действует. Решение о предоставлении разрешения или отказе в нем можно обжаловать в суде. Так что если считаете отказ необоснованным, судебная защита остается вашим правом.
Продать недвижимость, совладельцем которой является ребенок, реально, но только при условии, что все документы собраны заранее и жилищные права ребенка не пострадают. Иначе сделка просто не пройдет нотариальное удостоверение.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков