Придбати нерухомість, а потім побачити, як її зносить районна адміністрація — ситуація, м’яко кажучи, неприємна. Саме з таким викликом зіткнулася власниця нежитлового приміщення в Одесі. Вона звернулася до суду, вимагаючи визнати дії чиновників незаконними, зобов’язати їх не чинити перешкод у відновленні майна та стягнути понад 700 тисяч гривень витрат. Нижчі суди їй відмовили, однак Верховний Суд подивився на справу інакше — і його висновки корисні не лише для юристів, а й для всіх, хто має справу з комунальною власністю.
Як усе починалося: від купівлі до знесення
У червні 2018 року жінка купила нежитлове приміщення площею 43,2 кв. м в Одесі. Право власності було зареєстроване в Державному реєстрі речових прав — здавалося б, жодних проблем. Але проблеми були, просто заховані глибше.
Перший власник цього приміщення отримав право на нього ще у 2016 році на підставі двох документів: мирової угоди, затвердженої судом, та декларації про готовність об’єкта до експлуатації. Згодом з’ясувалося, що мирова угода була скасована апеляційним судом, а дані в декларації — недостовірні. Дозвіл на будівництво, вказаний у ній, стосувався зовсім іншої адреси. А інженер технагляду, чий підпис значився в документах 2006 року, насправді отримав відповідний сертифікат лише у 2012-му.
Та це ще не все. У листопаді 2020 року приміщення повністю згоріло. Після пожежі на тому самому місці з’явилася нова споруда — без жодних дозвільних документів. Саме її 28 жовтня 2021 року демонтувала Київська районна адміністрація Одеської міської ради на підставі власного розпорядження.
Власниця вирішила, що її права порушено, і подала позов до районної адміністрації. Одеська міська рада тим часом звернулася із зустрічним позовом — вимагала визнати право власності на знищене приміщення припиненим, адже самого об’єкта вже не існувало.
Перша помилка: позов, якого не мало бути
Верховний Суд звернув увагу на те, що одна з вимог позивачки — визнати дії районної адміністрації незаконними — взагалі не підлягає судовому розгляду. Чому? Бо така вимога не захищає жодного конкретного цивільного права.
Поясню на прикладі. Якщо хтось склав документи для перереєстрації вашого авто на іншу особу, ви можете подати позов про витребування машини. Але ви не можете подати окремий позов просто про «визнання дій незаконними» — це не спосіб захисту, а аргумент у межах іншого спору. Суд не розглядає дії заради самих дій — він захищає конкретні права.
Тут Верховний Суд послався на власну практику, зокрема на постанову від 20 липня 2022 року у справі № 278/1025/19. Провадження в цій частині Верховний Суд закрив — тобто нижчі суди взагалі не повинні були розглядати таку вимогу по суті.
Друга помилка: не той відповідач
А от із рештою вимог ситуація цікавіша. Позивачка вимагала зобов’язати районну адміністрацію не чинити перешкод у відновленні приміщення та стягнути витрати. Суди першої та апеляційної інстанцій відмовили, але з інших підстав.
Верховний Суд сказав: причина для відмови є, але вона в іншому. Позов подано до неналежного відповідача.
Тут важливий момент. Земля, на якій розташовувалося спірне приміщення, належить територіальній громаді Одеси. А від імені громади діє міська рада — саме вона, згідно зі статтею 10 Закону України «Про місцеве самоврядування в Україні», представляє громаду та розпоряджається комунальним майном. Районна адміністрація — лише виконавчий орган, а не суб’єкт матеріальних правовідносин щодо землі.
Іншими словами: у спорах про комунальну власність і землю належним відповідачем є саме міська рада. Районна адміністрація — ні. Позов до неналежного відповідача — самостійна і безумовна підстава для відмови в позові. Це не залежить від стадії розгляду справи чи від того, чи брав участь належний відповідач як третя особа.
Колегія суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду послалася тут і на власну практику, і на позицію Великої Палати Верховного Суду. Зокрема, на постанову від 05 липня 2023 року у справі № 910/15792/20, де сказано: належний відповідач — це особа, за рахунок якої можна задовольнити позов. Якщо ви подали позов не до тієї особи — суд відмовляє.
Третя помилка: не той спосіб захисту для міськради
Найцікавіше — це те, як Верховний Суд розібрав зустрічний позов Одеської міської ради. Міськрада просила визнати право власності припиненим. Суди нижчих інстанцій погодилися: приміщення згоріло, тож відповідно до статті 349 Цивільного кодексу України право власності припинилося. Логічно? На перший погляд — так.
Але Верховний Суд подивився глибше. Суди встановили, що спірна споруда є тимчасовою — тобто вона взагалі не є об’єктом нерухомого майна. А якщо так, то її державна реєстрація як нерухомості була помилковою. І належний спосіб захисту для міськради — це не визнання права власності припиненим, а скасування державної реєстрації права власності та закриття відповідного розділу в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно.
Колегія суддів послалася на постанову Великої Палати від 18 вересня 2024 року у справі № 914/1785/22: якщо нерухомість зареєстрували помилково, правильний шлях — скасувати реєстрацію, а не припиняти право. Різниця суттєва, бо від обраного способу захисту залежить, чи досягне позивач реального результату.
До речі, Верховний Суд також зазначив, що вимога міськради «встановити порядок виконання рішення» — це питання виконання, а не окремий спосіб захисту.
Що в підсумку
Верховний Суд ухвалив частково задовольнити касаційну скаргу. Провадження щодо визнання дій районної адміністрації незаконними — закрив. У вимогах про зобов’язання не чинити перешкод та стягнення витрат — відмовив через неналежного відповідача, але змінив мотивувальну частину рішення апеляційного суду. Позов Одеської міської ради — відхилив, бо міськрада обрала неправильний спосіб захисту.
Ця справа — добрий приклад того, як важливо не просто відчувати, що ваше право порушене, а й точно визначати, до кого йти з позовом і чого саме вимагати. Помилка у виборі відповідача — і суд відмовляє, навіть якщо по суті ви маєте рацію. Помилка у формулюванні вимоги — і рішення не принесе реального захисту.
Судовий захист — це не просто «я правий, відновіть справедливість». Це точна юридична конструкція, де кожен елемент має бути на своєму місці: належний позивач, належний відповідач, належний спосіб захисту. Інакше навіть Верховний Суд не зможе допомогти.