Представьте: вы построили пристройку к своему коммерческому помещению, а спустя почти десять лет получаете судебное решение о её сносе. Именно к такому финалу привело самовольное строительство, ставшее предметом разбирательства в деле № 921/579/25. Верховный Суд вынес окончательное решение по этому спору 7 июля 2026 года, и его выводы заслуживают того, чтобы в них разобраться.
Дело интересно не только конкретными обстоятельствами, но и тем, как Суд расставил точки над «i» в вопросах юрисдикции, применения статьи 376 Гражданского кодекса Украины и добросовестности застройщика.
Суть конфликта
Физическое лицо-предприниматель Сандуляк М. Я. в период с 2015 по 2016 год возвёл пристройку размером 5,0 на 21,0 метра к нежилому зданию по улице Тараса Шевченко, 34 в городе Чортков. Пристройка расположилась на земельном участке коммунальной собственности, который относится к землям общего пользования – внутриквартальные проезды, пешеходные зоны. И ключевой момент: никаких разрешительных документов на это строительство предприниматель не получал.
Чортковский городской совет обратился в хозяйственный суд с требованием снести пристройку за счёт ответчика и привести земельный участок в первоначальное состояние. Основание иска: участок не отводился для этой цели, разрешения на строительство отсутствуют.
Любопытная деталь: ещё в 2016 году Управление Государственной архитектурно-строительной инспекции провело проверку и выдало предписание с требованием до марта 2017 года привести объект в соответствие с законодательством. Шли годы, а предприниматель не сделал ничего. Не оформил право на землю, не получил разрешений, не сдал объект в эксплуатацию. Даже в суд с иском о признании права собственности на самовольно построенное имущество не обратился.
Юрисдикция: хозяйственный суд или административный?
Первый довод кассационной жалобы касался подсудности спора. Ответчик настаивал: городской совет действовал как субъект властных полномочий, контролируя градостроительную деятельность. А значит, дело должен рассматривать административный суд.
Верховный Суд с этой позицией не согласился, и вот почему.
Да, в рамках длительных отношений сторон городской совет действительно осуществлял отдельные контрольно-надзорные функции. Но иск он подал не для их реализации. Чортковский городской совет обратился в суд именно как собственник земельного участка, чьё право нарушено самовольным занятием земли. Это частноправовой, а не публично-правовой спор.
Суд сослался на свежее постановление Большой Палаты Верховного Суда от 17 декабря 2025 года по делу № 908/2388/21, где чётко указано: споры о защите прав городского совета на земельный участок от самовольного строительства относятся к юрисдикции хозяйственных судов. Так что хозяйственный суд рассматривал это дело совершенно законно.
Было ли право пользования землёй?
Отдельная линия защиты строилась на том, что в 2011-2012 годах между предпринимателем и городским советом заключались соглашения о возмещении убытков за фактическое землепользование. Одно из них даже предусматривало автоматическое продление, и совет якобы его не расторгал.
Кроме того, ответчик ссылался на решение Чортковского районного суда от 2013 года по делу № 608/1128/13-ц. Там Высший специализированный суд Украины назвал его «фактическим пользователем» земельного участка. Звучит убедительно, не так ли?
Однако Верховный Суд оценил эти доводы критически. Соглашения о возмещении убытков регулировали исключительно денежные отношения – компенсацию за фактическое пользование землёй. Они не создавали вещного права на участок. Проще говоря, это не аренда, не право собственности и даже не сервитут. А обязательственное право временного пользования недвижимостью не подлежит государственной регистрации.
Что касается дела 2013 года – там рассматривался совсем другой вопрос: оспаривание разрешения третьему лицу на реконструкцию. Никаких выводов о законности спорной пристройки то решение не содержало, ведь саму пристройку возвели позже – в 2015-2016 годах. Поэтому преюдициального значения для данного хозяйственного спора оно не имеет.
Почему перестройка невозможна: часть четвёртая против части седьмой статьи 376 ГК Украины
Ещё один аргумент заявителя: суды обязаны были проверить возможность перестройки объекта, а не сразу выносить решение о сносе. Здесь он сослался на часть седьмую статьи 376 Гражданского кодекса Украины.
Но есть нюанс, и он решающий.
Часть седьмая статьи 376 ГК Украины предусматривает перестройку лишь в двух случаях: когда допущено существенное отклонение от проекта или существенное нарушение строительных норм. В деле № 921/579/25 ситуация принципиально иная. Пристройку возвели на земельном участке, который вообще не отводился для этой цели, и без документа, дающего право выполнять строительные работы. А это уже чистая часть четвёртая статьи 376 ГК Украины.
И вот что критически важно: когда собственник земельного участка возражает против самовольного строительства, объект подлежит сносу без каких-либо предварительных решений о перестройке. Логика проста: если вы построили нечто на чужой земле без разрешения, о какой перестройке может идти речь? Легитимизировать такую постройку невозможно в принципе.
Кстати, Верховный Суд сослался и на собственное постановление от 29 октября 2020 года по делу № 822/2149/18 – тому самому, на которое ссылался и сам заявитель. И вывод там прямо противоположный тому, о чём говорил ответчик: в случаях, предусмотренных частью четвёртой статьи 376, снос возможен без предварительного решения о перестройке.
Недобросовестность как решающий фактор
В этой истории поражает хронология бездействия ответчика. Судьи тоже обратили на это пристальное внимание.
Смотрите сами: в 2006-2007 годах городской совет давал разрешения на подготовку документации для отведения земли. В 2011-2012 годах стороны заключали соглашения о возмещении убытков. В 2016 году ДАБК составила предписание. В 2023 году совет обращался в полицию. В 2025 году провёл мониторинг и снова предложил добровольно снести пристройку.
И что сделал предприниматель за все эти годы? Ровным счётом ничего. Ни одной попытки получить разрешительные документы, оформить право на землю, сдать объект в эксплуатацию. Даже в суд за признанием права собственности на самовольно возведённое имущество не пошёл.
Как отметил апелляционный суд, такое поведение является длительным, недобросовестным и свидетельствует о сознательном игнорировании прав собственника земельного участка. У ответчика не возникло никаких «легитимных ожиданий» относительно приобретения права на самочинно построенное имущество. А без таких ожиданий и конвенционная защита права собственности здесь не срабатывает.
Верховный Суд оставил кассационную жалобу без удовлетворения, а решения предыдущих инстанций – без изменений. Пристройку придётся снести за счёт ответчика. Исполнение судебных решений возобновлено.
Эта история – наглядный пример того, как легкомысленное отношение к оформлению документов на строительство приводит к потере имущества спустя годы после его возведения. Коммерческая выгода от использования пристройки под магазин не перевесила отсутствия правовых оснований для её существования. Земля под застройкой должна быть вашей – либо на праве собственности, либо в аренде. Всё остальное – игра с огнём, которая рано или поздно заканчивается решением суда о сносе.