Ви купили квартиру, а разом із нею автоматично стали співвласником усього, що обслуговує будинок – сходових клітин, горища, підвалу. Так написано в законі. Але що робити, коли частина цього спільного майна раптом виявляється чиєюсь приватною власністю? Саме з такою ситуацією зіткнулися мешканці багатоквартирного будинку на Русанівці, і їхня справа дійшла до Верховного Суду.
Давайте розберемося, чому суд став на бік власника спірного приміщення і що це означає для всіх, хто живе в багатоквартирних будинках.
Із чого все почалося
Двоє власників квартир у будинку на Русанівській набережній у лютому 2024 року подали позов. Вони вимагали повернути підвальне приміщення площею 88,55 кв. м у спільну власність усіх мешканців. На їхню думку, відповідачка незаконно набула право власності на те, що за своєю суттю є допоміжним приміщенням у багатоквартирному будинку.
Історія цього приміщення досить заплутана. Ще у 2005 році АТ ХК «Київміськбуд» уклав інвестиційний контракт із третьою особою на будівництво нежитлового вбудованого приміщення № 12 у підвалі. Згодом майнові права на нього продали через електронні торги, а у 2020 році з’явився новий власник. Потім приміщення подарували – і на момент розгляду справи ним володіла вже зовсім інша людина.
Позивачі наполягали: спірне приміщення за проєктом було «коморами для мешканців» та «водомірним вузлом», а отже – це допоміжне приміщення, яке належить усім співвласникам будинку. Крім того, через підвал проходять магістральні трубопроводи холодного, гарячого водопостачання, пожежного водопроводу та каналізації. Як таке приміщення може бути чиєюсь приватною власністю?
Що каже закон про допоміжні приміщення
Тут важливий момент. Стаття 382 Цивільного кодексу України дійсно визначає, що всі власники квартир є співвласниками спільного майна багатоквартирного будинку. До такого майна належать приміщення загального користування, зокрема допоміжні.
Але чи будь-яке приміщення в підвалі автоматично є допоміжним? Ні, і в цьому криється головна юридична проблема.
Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» чітко розділяє два поняття. Допоміжне приміщення – це те, що призначене для забезпечення експлуатації будинку та побутового обслуговування мешканців. А нежитлове приміщення – це ізольоване приміщення, яке не належить до житлового фонду і є самостійним об’єктом нерухомого майна.
Ключове слово тут – «призначене». Саме функціональне призначення і є тим критерієм, який дозволяє відрізнити одне від одного.
Конституційний Суд України ще у 2004 році у своєму Рішенні № 4-рп/2004 пояснив: нежилі приміщення, призначені для торговельних, побутових та інших потреб непромислового характеру, є самостійними об’єктами цивільно-правових відносин. Вони не належать до житлового фонду, і в результаті приватизації квартир право власності на них у мешканців не виникає.
Чому позивачі програли
Суд першої інстанції в задоволенні позову відмовив. Апеляційний суд це рішення залишив без змін. Верховний Суд у справі № 755/460/24 підтвердив позицію нижчих судів.
Причина проста й водночас повчальна: позивачі не надали достатніх доказів.
Суди встановили, що за проєктною документацією спірне приміщення справді планувалося як «комори для мешканців». Але комори – це не допоміжні приміщення. Вони не є необхідними для забезпечення життєдіяльності багатоквартирного будинку. Так само позивачі не довели, що в цьому приміщенні розташоване обладнання, яке обслуговує більше одного житлового або нежитлового приміщення.
Ще один суттєвий аргумент – у матеріалах справи не було висновку технічно-будівельної експертизи. А саме такий висновок міг би стати тим самим належним доказом, який підтвердив би допоміжний статус приміщення. Позивачі про проведення експертизи не клопотали.
Концепція негативного доказу, або чому «нехай відповідач доведе» не працює
У касаційній скарзі позивачі наполягали: відповідач не довів, що спірне приміщення первинно планувалося як нежитлове вбудоване приміщення для торговельних потреб. Але Верховний Суд із цим категорично не погодився.
У змагальному процесі діє просте правило: кожна сторона повинна довести ті обставини, на які вона посилається. Позивач стверджує – позивач і доказує. Не можна будувати позицію на тому, що вона є доведеною, доки інша сторона її не спростує. Це називається концепцією негативного доказу, і вона не працює в українському судочинстві.
Велика Палата Верховного Суду ще у 2020 році сформулювала цю позицію у справі № 129/1033/13-ц, і вона залишається незмінною.
Як же визначити, чи є приміщення допоміжним
Судова практика, зокрема постанова Верховного Суду від 15 червня 2022 року у справі № 914/379/21, дає чіткий перелік того, що належить до допоміжних приміщень: сходові клітини, вестибюлі, позаквартирні коридори, колясочні, сміттєкамери, горища, підвали, шахти і машинні відділення ліфтів, вентиляційні камери. Зауважте – у цьому переліку немає комор.
Для правильного визначення статусу приміщення суди враховують чотири критерії: функціональне призначення, місце розташування, загальну характеристику властивостей приміщення, а також спосіб і порядок його використання.
Коли ж ідеться про допоміжне приміщення у багатоквартирному будинку, воно має відповідати двом обов’язковим умовам: слугувати для потреб усіх власників квартир та нежитлових приміщень, а також забезпечувати експлуатацію будинку і побутове обслуговування мешканців.
Практичний висновок
Ця справа – чудова ілюстрація того, що навіть очевидні, на перший погляд, речі в суді потребують доказів. Якщо мешканці багатоквартирного будинку підозрюють, що частина спільного майна незаконно перейшла в приватні руки, розраховувати лише на проєктну документацію недостатньо. Суд чекатиме на висновок експертизи, яка підтвердить: приміщення справді містить інженерні мережі чи обладнання, без яких нормальна експлуатація будинку неможлива.
Без такого доказу навіть комори у підвалі, через які проходять будинкові комунікації, суд може визнати звичайним нежитловим приміщенням – самостійним об’єктом нерухомості, що жодним чином не належить усім співвласникам.