Купить недвижимость, а потом увидеть, как её сносит районная администрация, – ситуация, мягко говоря, неприятная. Именно с таким вызовом столкнулась владелица нежилого помещения в Одессе. Она обратилась в суд, требуя признать действия чиновников незаконными, обязать их не препятствовать восстановлению имущества и взыскать более 700 тысяч гривен расходов. Нижестоящие суды ей отказали, однако Верховный Суд посмотрел на дело иначе – и его выводы полезны не только для юристов, но и для всех, кто имеет дело с коммунальной собственностью.
Как всё начиналось: от покупки до сноса
В июне 2018 года женщина купила нежилое помещение площадью 43,2 кв. м в Одессе. Право собственности было зарегистрировано в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество – казалось бы, никаких проблем. Но проблемы были, просто спрятанные глубже.
Первый владелец этого помещения получил право на него ещё в 2016 году на основании двух документов: мирового соглашения, утверждённого судом, и декларации о готовности объекта к эксплуатации. Впоследствии выяснилось, что мировое соглашение было отменено апелляционным судом, а данные в декларации – недостоверны. Разрешение на строительство, указанное в ней, касалось совсем другого адреса. А инженер технадзора, чья подпись значилась в документах 2006 года, на самом деле получил соответствующий сертификат только в 2012-м.
Но это ещё не всё. В ноябре 2020 года помещение полностью сгорело. После пожара на том же месте появилось новое строение – без каких-либо разрешительных документов. Именно его 28 октября 2021 года демонтировала Киевская районная администрация Одесского городского совета на основании собственного распоряжения.
Владелица решила, что её права нарушены, и подала иск к районной администрации. Одесский городской совет тем временем обратился со встречным иском – требовал признать право собственности на уничтоженное помещение прекращённым, ведь самого объекта уже не существовало.
Первая ошибка: иск, которого не должно было быть
Верховный Суд обратил внимание на то, что одно из требований истицы – признать действия районной администрации незаконными – вообще не подлежит судебному рассмотрению. Почему? Потому что такое требование не защищает никакого конкретного гражданского права.
Поясню на примере. Если кто-то составил документы для перерегистрации вашего авто на другое лицо, вы можете подать иск об истребовании машины. Но вы не можете подать отдельный иск просто о «признании действий незаконными» – это не способ защиты, а аргумент в рамках другого спора. Суд не рассматривает действия ради самих действий – он защищает конкретные права.
Здесь Верховный Суд сослался на собственную практику, в частности на постановление от 20 июля 2022 года по делу № 278/1025/19. Производство в этой части Верховный Суд закрыл – то есть нижестоящие суды вообще не должны были рассматривать такое требование по существу.
Вторая ошибка: не тот ответчик
А вот с остальными требованиями ситуация интереснее. Истица требовала обязать районную администрацию не чинить препятствий в восстановлении помещения и взыскать расходы. Суды первой и апелляционной инстанций отказали, но по другим основаниям.
Верховный Суд сказал: причина для отказа есть, но она в другом. Иск подан к ненадлежащему ответчику. Тут важный момент, и давайте разберёмся с понятием надлежащего ответчика подробнее – оно ключевое во всей этой истории.
Земля, на которой располагалось спорное помещение, принадлежит территориальной общине Одессы. А от имени общины действует городской совет – именно он, согласно статье 10 Закона Украины «О местном самоуправлении в Украине», представляет общину и распоряжается коммунальным имуществом. Районная администрация – лишь исполнительный орган, а не субъект материальных правоотношений относительно земли.
Иными словами: в спорах о коммунальной собственности и земле надлежащим ответчиком является именно городской совет. Районная администрация – нет. Иск к ненадлежащему ответчику – самостоятельное и безусловное основание для отказа в иске. Это не зависит ни от стадии рассмотрения дела, ни от того, участвовал ли надлежащий ответчик в качестве третьего лица.
Коллегия судей Второй судебной палаты Кассационного гражданского суда сослалась здесь и на собственную практику, и на позицию Большой Палаты Верховного Суда. В частности, на постановление от 05 июля 2023 года по делу № 910/15792/20, где сказано: надлежащий ответчик – это лицо, за счёт которого можно удовлетворить иск. Если вы подали иск не к тому лицу – суд отказывает.
Кстати, в Гражданском процессуальном кодексе Украины (статья 51 ГПК Украины) предусмотрен механизм замены ненадлежащего ответчика, но только по ходатайству истца и до определённой стадии процесса. Если истец такого ходатайства не заявляет – суд отказывает в иске именно по этому основанию.
Третья ошибка: не тот способ защиты для горсовета
Самое интересное – это то, как Верховный Суд разобрал встречный иск Одесского городского совета. Горсовет просил признать право собственности прекращённым. Суды нижестоящих инстанций согласились: помещение сгорело, поэтому согласно статье 349 Гражданского кодекса Украины право собственности прекратилось. Логично? На первый взгляд – да.
Но Верховный Суд посмотрел глубже. Суды установили, что спорное строение является временным – то есть оно вообще не является объектом недвижимого имущества. А если так, то его государственная регистрация как недвижимости была ошибочной. И надлежащий способ защиты для горсовета – это не признание права собственности прекращённым, а отмена государственной регистрации права собственности и закрытие соответствующего раздела в Государственном реестре вещных прав на недвижимое имущество.
Коллегия судей сослалась на постановление Большой Палаты от 18 сентября 2024 года по делу № 914/1785/22: если недвижимость зарегистрировали ошибочно, правильный путь – отменить регистрацию, а не прекращать право. Разница существенная, ведь от выбранного способа защиты зависит, достигнет ли истец реального результата.
Честно говоря, здесь кроется урок для многих: даже если ваше право действительно нарушено, но вы выбрали не тот способ его защиты – суд откажет. И это не придирка, а логика процессуального закона. Суд не может сам переформулировать ваши требования – он рассматривает то, о чём вы просите.
К слову, Верховный Суд также отметил, что требование горсовета «установить порядок исполнения решения» – это вопрос исполнения, а не отдельный способ защиты.
Что в итоге
Верховный Суд постановил частично удовлетворить кассационную жалобу. Производство по требованию о признании действий районной администрации незаконными – закрыл. В требованиях об обязательстве не чинить препятствий и взыскании расходов – отказал из-за ненадлежащего ответчика, но изменил мотивировочную часть решения апелляционного суда. Иск Одесского городского совета – отклонил, поскольку горсовет выбрал неправильный способ защиты.
Это дело – хороший пример того, как важно не просто чувствовать, что ваше право нарушено, но и точно определять, к кому идти с иском и чего именно требовать. Ошибка в выборе ответчика – и суд отказывает, даже если по существу вы правы. Ошибка в формулировке требования – и решение не принесёт реальной защиты.
Судебная защита – это не просто «я прав, восстановите справедливость». Это точная юридическая конструкция, где каждый элемент должен быть на своём месте: надлежащий истец, надлежащий ответчик, надлежащий способ защиты. Иначе даже Верховный Суд не сможет помочь.