Майнові права інвесторів – це та тема, де ставки завжди високі, а правова визначеність часто кульгає на обидві ноги. Особливо коли забудовник банкрутує, а ви вже повністю сплатили за квартиру. Саме таку ситуацію розбирав Верховний Суд у складі Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду в справі № 359/9448/19, і його постанова від 22 червня 2026 року заслуговує на окрему розмову.
Давайте розберемося, що трапилось і чому це рішення важливе для кожного, хто інвестує в житло.
Про що спір: чотири інвестори, один банкрут і новий забудовник
Історія почалася ще у 2005-2006 роках. Четверо людей – назвемо їх інвесторами – уклали договори на фінансування будівництва квартир у житловому комплексі в Борисполі. Кожен повністю сплатив вартість свого майбутнього житла: хтось 93 тисячі гривень, хтось 250, а хтось і майже 300 тисяч.
Забудовником виступало ТОВ «Агробудпереробка-ЛТД». Воно ж у 2007 році пішло під процедуру банкрутства. Будівництво зупинилося, і люди залишилися з оплаченими, але не отриманими квартирами.
Тут важливий момент: у 2010 році, вже під час банкрутства, з’явився новий гравець – ТОВ «Бориспільміськбуд». Між ним, інвесторами, інвестиційними компаніями-посередниками та самим забудовником-банкрутом були укладені чотиристоронні договори. За їх умовами ТОВ «Бориспільміськбуд» взяло на себе зобов’язання передати людям квартири після завершення будівництва.
А в 2013 році «Бориспільміськбуд» викупило об’єкт незавершеного будівництва безпосередньо у банкрута – в межах ліквідаційної процедури. За договором купівлі-продажу покупець прийняв на себе всі обов’язки, пов’язані з добудовою.
І ось тут починається найцікавіше.
Будинок здали, а квартири – ні
У 2017-2018 роках секції будинку нарешті ввели в експлуатацію. Здавалося б, інвестори, які чекали понад десять років, мали отримати ключі. Натомість ТОВ «Бориспільміськбуд» зайняло несподівану позицію: воно змінило нумерацію квартир і зажадало доплати, посилаючись на те, що старий забудовник ліквідований, а отже – жодних зобов’язань перед інвесторами більше не існує.
Більше того, товариство подало зустрічний позов про визнання чотиристоронніх договорів припиненими. Логіка була така: раз ТОВ «Агробудпереробка-ЛТД» ліквідовано без правонаступника, то й зобов’язання за договорами припинилися. А значить, і «Бориспільміськбуд» нічого нікому не винне.
Чесно кажучи, звучить як спроба скористатися юридичною прогалиною. І суд першої інстанції з цим не погодився.
Як вирішили суди першої та апеляційної інстанцій
Бориспільський міськрайонний суд частково задовольнив позов інвесторів: визнав за ними майнові права на квартири та зобов’язав «Бориспільміськбуд» передати житло разом із документами. У задоволенні зустрічного позову відмовив.
Однак апеляційний суд пішов зовсім іншим шляхом. Київський апеляційний суд у червні 2023 року скасував рішення першої інстанції. Відмовив інвесторам у всьому, а чотиристоронні договори визнав припиненими. Аргумент: ліквідація старого забудовника автоматично припиняє всі зобов’язання, а «Бориспільміськбуд» не є його правонаступником.
Інвестори подали касаційну скаргу, і справа потрапила до Об’єднаної палати Касаційного цивільного суду Верховного Суду.
Що сказав Верховний Суд: три ключові висновки
Постанова у справі № 359/9448/19 містить кілька надзвичайно важливих правових позицій. Розберемо їх послідовно.
Перше. Правонаступництво відбулося. Верховний Суд вказав, що відчуження об’єкта незавершеного будівництва у процесі ліквідації на користь кредитора, з умовою прийняття ним усіх обов’язків щодо добудови, свідчить про сингулярне (часткове) правонаступництво. Простіше кажучи: «Бориспільміськбуд» не просто купило недобудову – воно перейняло на себе зобов’язання перед інвесторами.
Крім того, суд звернув увагу на протоколи зборів кредиторів, де прямо зазначалося: об’єкт передається новому власнику саме для якнайшвидшого виконання зобов’язань перед людьми.
Друге. Договори інвестування залишаються чинними. Навіть коли забудовника визнано банкрутом, а об’єкт будівництва продано в ліквідаційній процедурі, це не припиняє дію інвестиційних договорів. Заміна сторони в договорі не дорівнює його припиненню.
Суд підкреслив: «Бориспільміськбуд» добровільно підписало чотиристоронні договори, визнало відсутність заперечень проти вимог інвесторів і взяло на себе конкретні обов’язки. Відмова від них – це одностороння відмова від зобов’язання, що прямо заборонено статтею 525 Цивільного кодексу України.
Третє. Ефективний спосіб захисту – визнання права власності. Коли будинок вже здано в експлуатацію, а права третіх осіб на квартири не зареєстровані, належним способом захисту є позов про визнання права власності. Якщо ж на спірне житло вже зареєстровано право за кимось іншим – тоді потрібно подавати позов про витребування майна (віндикацію).
Це важливе уточнення, яке має врахувати будь-який інвестор перед зверненням до суду.
До речі, суд також роз’яснив цікавий момент щодо статті 606 ЦК України. Коли «Бориспільміськбуд» придбало недобудову, воно одночасно стало і кредитором (мало право вимоги до банкрута), і боржником (мало обов’язок перед інвесторами). У частині зобов’язань між «Бориспільміськбуд» і «Агробудпереробка-ЛТД» відбулося поєднання боржника і кредитора в одній особі. Але це не скасувало зобов’язань нового забудовника перед людьми.
Що в результаті
Верховний Суд скасував постанову апеляційного суду і направив справу на новий розгляд. При цьому в частині зустрічного позову – про визнання договорів припиненими – суд залишив у силі рішення першої інстанції, яке відмовило «Бориспільміськбуду».
Інвесторам тепер потрібно уточнити позовні вимоги з урахуванням висновків Верховного Суду: замість визнання майнових прав заявляти вимогу про визнання права власності. А якщо з’ясується, що на квартири вже зареєстровано права за іншими особами – подавати віндикаційний позов.
Це рішення – потужний сигнал для всього ринку. Коли новий забудовник купує недобудову з обтяженнями перед інвесторами, він не може вдавати, що цих людей не існує. Правонаступництво відбувається, договори діють, а зобов’язання слід виконувати.