Уявіть: ви купуєте майнові права на квартиру, сплачуєте майже всю суму, а через кілька років дізнаєтеся, що ваше житло вже належить комусь іншому. Саме в такій ситуації опинився позивач у справі № 175/167/24, і лише після тривалих судових баталій йому вдалося відстояти своє право на омріяну нерухомість.
Давайте розберу цю історію детально, бо вона – як готовий сценарій для тих, хто інвестує в будівництво і хоче знати, як захистити себе від повторного продажу квартири забудовником.
Що сталося насправді
У серпні 2016 року покупець уклав із ТОВ «Центр молодіжного будівництва» договір купівлі-продажу майнових прав на квартиру в Дніпропетровській області. Йшлося про трикімнатну квартиру загальною площею 85,2 кв. м, розташовану в третій черзі будівництва житлового будинку.
Вартість майнових прав становила 766 800 грн. Покупець діяв сумлінно – в день підписання договору вніс до каси компанії 97% суми, тобто 743 796 грн. На підтвердження отримав квитанцію до прибуткового касового ордера № 05 від 10 серпня 2016 року.
У грудні того ж року сторони підписали акт приймання-передачі майнових прав на квартиру. Згодом, у травні 2018-го, провели звірку розрахунків – усе сходилося, залишок до сплати складав лише 23 004 грн. Здавалося б, залишилося дочекатися введення будинку в експлуатацію і оформити право власності.
Але реальність виявилася геть іншою.
У вересні 2023 року покупець зазирнув до Державного реєстру речових прав на нерухоме майно й остовпів: його квартиру вже зареєстрували за зовсім іншою людиною. Підстава – договір купівлі-продажу майнових прав від 17 березня 2021 року, укладений тим самим ТОВ «Центр молодіжного будівництва» з новим покупцем. Тобто забудовник просто продав те саме житло вдруге.
Перша інстанція: позивачу відмовили
У січні 2024 року ошуканий інвестор пішов до суду. Він просив визнати за ним майнові права на квартиру, витребувати її з чужого незаконного володіння, а залишок боргу в 23 004 грн стягнути на користь забудовника з депозитного рахунку суду.
Дніпровський районний суд Дніпропетровської області у вересні 2025 року в позові відмовив. Аргументи були такі: квитанція до прибуткового касового ордера не дозволяє ідентифікувати особу, яка приймала готівку; договором передбачено безготівкову форму оплати; у банківських виписках за серпень 2016 року немає слідів надходження коштів на рахунок компанії.
Суд також зауважив, що акт приймання-передачі майнових прав від 5 грудня 2016 року не підтверджує передання прав саме на спірну квартиру. Одним словом – позивач не довів, що платив.
Апеляція все переграла
Дніпровський апеляційний суд у грудні 2025 року подивився на справу інакше. Він скасував рішення першої інстанції та частково задовольнив позов: визнав за позивачем майнові права на квартиру, витребував її в нового власника, а 20 004 грн із депозиту суду передав забудовнику в рахунок остаточного розрахунку.
Логіка апеляції була простою: факт оплати доведено. Квитанція є, акт приймання-передачі є, звірка розрахунків проведена. А те, що забудовник у 2021 році повторно продав майнові права на квартиру, які ще в 2016-му передав позивачу – це вже його власна проблема.
Колеги, тут важливий момент: апеляційний суд спирався на позицію Великої Палати Верховного Суду зі справи № 359/5719/17. Її суть у тому, що інвестор після виконання умов договору набуває майнові права на об’єкт, тотожні праву власності. А після введення будинку в експлуатацію ці права трансформуються у право власності. І забудовник уже не має права відчужувати такий об’єкт будь-кому іншому.
Що казав забудовник у касації
ТОВ «Центр молодіжного будівництва» подало касаційну скаргу до Верховного Суду. Аргументи компанія висунула такі:
– колишній директор заперечує отримання готівки від позивача;
– у товариства немає каси й посади касира;
– квитанція не відповідає вимогам Закону України «Про бухгалтерський облік та фінансову звітність в Україні»;
– розрахунок готівкою на суму понад 743 тис. грн за один день порушує ліміти готівкових розрахунків;
– у банківських виписках немає підтвердження надходження коштів;
– акт звірки розрахунків не є належним доказом господарської операції.
Плюс до цього – позивач, мовляв, мав вимагати визнання права власності за статтею 392 Цивільного кодексу України, а не йти шляхом визнання майнових прав.
Державний фонд сприяння молодіжному житловому будівництву як третя особа теж підтримав касаційну скаргу – мовляв, доказів оплати в матеріалах справи немає, а договір із позивачем було розірвано через відсутність підтвердження оплати.
Позиція Верховного Суду: квитанція працює
5 серпня 2026 року Верховний Суд у складі колегії суддів Другої судової палати Касаційного цивільного суду поставив крапку в цій історії. Касаційну скаргу забудовника залишили без задоволення, а постанову апеляційного суду – без змін.
І ось чому.
По-перше, видача підприємством квитанції до прибуткового касового ордера створює презумпцію внесення коштів. Спростовувати цю презумпцію має саме отримувач. Інакше кажучи, якщо компанія виписала вам квитанцію – вважається, що гроші ви справді передали. Доводити протилежне мусить той, хто цю квитанцію видав.
По-друге, порушення касової дисципліни посадовими особами, зокрема перевищення ліміту готівкових розрахунків, може тягнути для них юридичну відповідальність, але жодним чином не спростовує самого факту внесення коштів.
По-третє, заперечення колишнього директора про те, що він не отримував грошей і не підписував документів, суд оцінив критично. Належним доказом для встановлення авторства підпису є висновок почеркознавчої експертизи. Однак відповідач ані клопотання про її призначення не заявляв, ані власного експертного висновку не подав.
Крім того, Верховний Суд наголосив: спірна квартира, майнові права на яку набув позивач за інвестиційним договором, перейшла у власність третьої особи. У такій ситуації ефективним способом захисту є саме витребування майна на підставі статті 388 Цивільного кодексу України. Це повністю відповідає правовій позиції, викладеній у постанові Великої Палати Верховного Суду від 14 вересня 2021 року у справі № 359/5719/17.
Колеги-юристи напевно помітили: суд послався й на свіжу постанову від 24 червня 2026 року у справі № 344/13846/24, де аналогічний підхід уже було застосовано. Практика стає усталеною.
Що це означає для інвесторів
Ця справа – чудова ілюстрація того, як працює захист прав інвестора в новобудові. Ключовий висновок: якщо ви уклали договір, заплатили гроші й отримали підтвердження оплати – ваші майнові права на квартиру захищені. Навіть якщо забудовник спробує продати об’єкт комусь іще.
І навіть готівкова форма розрахунку, попри умову договору про безготівкову оплату, не стала перешкодою для позивача. Суд оцінив сукупність доказів – договір, квитанцію, акт приймання-передачі, звірку розрахунків – і визнав їх достатніми.
Водночас варто пам’ятати: позивач чекав понад сім років від моменту укладення договору до остаточного судового рішення. І весь цей час квартира була під питанням. Тож, купуючи майнові права, не зайвим буде періодично перевіряти Державний реєстр речових прав – хоча б для того, щоб вчасно помітити, якщо ваше житло раптом «спливло» в когось іншого.