ОСББ отказывается предоставить вам доступ к вспомогательным помещениям – чердаку, подвалу, хозяйственным комнатам? Верховный Суд в деле № 347/1025/25 чётко ответил: такие действия нарушают право собственности совладельца. Постановление от 05 августа 2026 года касается ситуации, знакомой многим жителям многоквартирных домов.
Давайте разберём эту историю детально. Она – о том, как одно ОСББ на Ивано-Франковщине годами блокировало совладелице доступ к чердаку, подвалу и хозяйственным помещениям, и чем всё закончилось.
С чего всё началось
Владелица квартиры в одном из домов на Ивано-Франковщине подала иск к ОСББ «Гуцульщина». Её требование было простым: не чинить препятствий в пользовании чердаком, подвалом, хозяйственными помещениями и придомовой территорией. А ещё – взыскать 20 000 грн морального вреда.
Почему возник конфликт? К квартире истицы, как и к помещениям ещё нескольких жителей, были подключены водосборники на чердаке. Воду в дом подавали лишь трижды в неделю по два часа – перебои с водоснабжением могли длиться долго, так что такие резервуары были просто необходимостью.
Критический момент наступил 30 декабря 2023 года. Один из водосборников повредился, вода потекла по панели коридора пятого этажа. Дочь владелицы немедленно вызвала мастера, но дверь чердака была заперта. Глава ОСББ отказалась дать ключи даже после прибытия полиции. Вода заливала коридор два дня.
После этого, по словам истицы, её водосборники были повреждены посторонними лицами. Квартира полностью осталась без водоснабжения. А 05 марта 2024 года на собрании, где присутствовали владельцы лишь 9 из 56 квартир, шесть человек проголосовали за демонтаж этих резервуаров.
Истица неоднократно пыталась получить доступ к вспомогательным помещениям: обращалась в городской совет, к главе ОСББ письменно и устно, посылала заказные письма. Но те возвращались из-за отказа их получать. Конфликт затянулся, и единственным выходом стало обращение в суд.
Что сказали суды первой и апелляционной инстанций
Косовский районный суд в феврале 2026 года встал на сторону истицы. Он признал, что ОСББ в лице своего председателя нарушает права совладелицы. Иск удовлетворили частично: обязали ОСББ не чинить препятствий, предоставить ключи для изготовления дубликатов и выплатить 1 000 грн морального вреда.
Но апелляционный суд в мае 2026 года полностью отменил это решение. Логика была такой: Правила содержания жилых домов и придомовых территорий разрешают и даже требуют держать чердаки и подвалы запертыми. Истица не относится к лицам, которым эти Правила гарантируют беспрепятственный доступ, – работникам исполнителя услуг, ремонтному персоналу и тому подобное. Плюс общее собрание совладельцев не голосовало за предоставление ей ключей. В иске отказали полностью, а с истицы ещё и взыскали 3 633,60 грн судебного сбора за апелляцию.
Что решил Верховный Суд
Кассационная инстанция подошла к делу иначе. И вот здесь – ключевой момент, который стоит запомнить каждому совладельцу.
Коллегия судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда напомнила базовую вещь: согласно статье 382 Гражданского кодекса Украины, все собственники квартир являются совладельцами общего имущества многоквартирного дома на праве общей совместной собственности. К этому имуществу относятся чердаки, подвалы, хозяйственные помещения и придомовая территория. Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» прямо говорит: совладельцы имеют право свободно пользоваться общим имуществом.
Да, Правила содержания жилых домов и придомовых территорий требуют держать чердаки и подвалы запертыми. Да, ключи должны храниться у исполнителя услуг или других определённых лиц. Но – и это принципиальная позиция Верховного Суда – данные требования касаются безопасности, а не лишения права собственности. Замок на дверях не означает, что совладелец вообще не имеет доступа к вспомогательным помещениям.
Суд прямо указал: ОСББ не вправе бессрочно отказывать совладельцу в любой возможности реализовать своё право на пользование общим имуществом. Управление домом не даёт объединению полномочий нарушать права отдельного совладельца. Это фундаментальный принцип, закреплённый в Конституции Украины и Гражданском кодексе.
Кстати, суд обратил внимание на важную деталь. В материалах дела были доказательства неоднократных обращений истицы: письменные требования от 25 января и 11 февраля 2024 года, акт комиссионного обследования об отсутствии свободного доступа к чердаку и подвалу, письмо полиции об отказе главы ОСББ предоставить ключи во время аварии. А ОСББ в ответ не предложило никакого реального порядка доступа к вспомогательным помещениям. Просто молчало или отказывало.
Почему решение суда первой инстанции всё же изменили
Несмотря на то что Верховный Суд подтвердил нарушение прав истицы, он не согласился со способом их восстановления. Законодательство не предусматривает обязанности ОСББ выдавать каждому совладельцу личный комплект ключей. Правила содержания жилых домов и придомовых территорий чётко определяют, у кого эти ключи хранятся, и перечень таких лиц ограничен. Поэтому требование «выдать ключи для изготовления дубликатов» не является надлежащим способом защиты.
Верховный Суд сформулировал решение иначе: просто обязать ОСББ не чинить препятствий в пользовании общим имуществом. Это оставляет объединению возможность организовать доступ к вспомогательным помещениям так, как требуют технические нормы и безопасность, – скажем, через предварительное обращение, сопровождение ответственного лица, привлечение специалиста. Но – и это критично – такой порядок должен быть реальным и недискриминационным. Если ОСББ на словах «не возражает», а на деле создаёт невозможные условия – это нарушение.
Отдельно стоит упомянуть аргумент ОСББ о том, что аварийные работы должны выполняться представителями объединения или специалистами. Суд ответил лаконично: ОСББ имело возможность организовать доступ уполномоченного лица к источнику протечки, а не ограничиваться голым отказом, который оставил аварийную ситуацию нерешённой на два дня.
Так же суд отклонил попытку ОСББ оправдать блокировку тем, что водосборники истицы якобы были установлены без надлежащего разрешения. Правомерность размещения резервуара и право совладельца пользоваться общим имуществом – это разные вопросы. ОСББ может требовать демонтажа оборудования, но не может использовать этот аргумент для полного отрицания вещного права совладелицы на вспомогательные помещения.
А что с моральным вредом?
Длительность конфликта, отказ обеспечить доступ во время аварии, неоднократные письменные обращения, которые игнорировались, – всё это, по мнению суда, объективно причинило истице душевные переживания. Верховный Суд поддержал взыскание 1 000 грн морального вреда, признав эту сумму достаточной для справедливой компенсации без необоснованного обогащения. Кроме того, с ОСББ взыскали 2 543,52 грн судебных расходов истицы за кассационную жалобу. Решение окончательное и обжалованию не подлежит.
Что это означает для вас
Если коротко: ОСББ не может просто так сказать «нет» на просьбу совладельца попасть на чердак, в подвал или другие вспомогательные помещения. Замки на дверях – это требование безопасности, предусмотренное Правилами содержания жилых домов и придомовых территорий, а не повод для блокировки. Ключи хранятся у определённых лиц, но само по себе это обстоятельство не должно превращаться в инструмент давления.
Если вы оказались в похожей ситуации – фиксируйте каждое обращение письменно, отправляйте заказные письма с описью вложения, привлекайте свидетелей, вызывайте полицию для фиксации факта отказа. Акт комиссионного обследования от органа местного самоуправления также станет весомым доказательством в суде. Право совладельца пользоваться общим имуществом защищено Гражданским кодексом Украины и Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме». И дела наподобие № 347/1025/25 доказывают: даже если первая инстанция вас поддержала, а апелляция – нет, кассация способна расставить всё по местам.
