Представьте ситуацию: на вашем земельном участке стоит чужое имущество. Срок договора, который это разрешал, давно истёк. Сосед пользуется землёй, но платить не спешит и новый договор заключать не хочет. Что делать? Идти в суд с негаторным иском и требовать убрать имущество? Или можно подать иск об установлении земельного сервитута? Именно этот вопрос стал камнем преткновения в деле № 918/302/21, которое Верховный Суд рассмотрел 18 января 2022 года.
Давайте разберёмся, почему это дело важно для всех, кто имеет дело с земельными сервитутами.
О чём спорили стороны
Укрзализныця является постоянным пользователем земельного участка площадью более 12 гектаров на территории Здолбуновского городского совета Ровненской области. На части этого участка – 0,5750 га – расположен подъездной железнодорожный путь, принадлежащий ООО «Волынь-шифер».
Ранее между сторонами действовал договор об установлении земельного сервитута от 2012 года. Он позволял обществу эксплуатировать, ремонтировать и обслуживать свой путь на земле железной дороги. Но срок действия договора истёк ещё в апреле 2018 года. Несмотря на это, путь никуда не делся – он продолжал стоять на участке Укрзализныци.
Что сделала Укрзализныця? В марте 2021 года направила ответчику три проекта нового договора об установлении земельного сервитута. ООО «Волынь-шифер» ответило отказом: мол, старый договор не прекратил своё действие, а предложенная цена слишком высока.
Тогда Укрзализныця пошла в суд. Исковое требование звучало так: установить земельный сервитут для ООО «Волынь-шифер» сроком на 5 лет с ежемесячной платой 19 707,78 грн.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Подход судов оказался неожиданным. Хозяйственный суд Ровненской области, а затем и Северо-западный апелляционный хозяйственный суд отказали Укрзализныце. Логика была такой: право требовать установления земельного сервитута принадлежит только тому лицу, которое хочет пользоваться чужим земельным участком. То есть в этом деле – ООО «Волынь-шифер». А владелец земли, по версии судов, такого права не имеет.
Короче говоря, суды сказали: «Укрзализныця, вы не можете подавать иск о сервитуте вместо своего соседа. Это его право, не ваше. Хотите защитить свои интересы – подавайте негаторный иск и требуйте убрать путь».
Звучит вроде бы логично? Но Верховный Суд посмотрел на ситуацию иначе.
Позиция Верховного Суда: владелец земли тоже имеет право
Верховный Суд в этом деле опирался на собственную правовую позицию, которую незадолго до того высказал в постановлении от 15 декабря 2021 года по делу № 918/303/21. Это дело касалось тех же сторон и фактически аналогичных обстоятельств.
Итак, главный вывод Верховного Суда: владелец или постоянный пользователь земельного участка имеет такие же права на обращение в суд с иском об установлении земельного сервитута, как и лицо, нуждающееся в пользовании его землёй.
Почему это так? Суд проанализировал нормы Земельного кодекса Украины и Гражданского кодекса Украины и пришёл к выводу, что ни одна из них не ограничивает владельца в возможности инициировать установление сервитута.
Статья 98 Земельного кодекса Украины определяет субъектный состав сервитутных отношений: владелец, землепользователь или иное заинтересованное лицо. И формулировка о «пользовании чужим земельным участком» определяет предмет правоотношений, а не ограничивает круг тех, кто может обращаться в суд. Статья 99 ЗК Украины, где перечислены виды земельных сервитутов, также не содержит никаких запретов для владельца быть истцом.
Аналогичный подход заложен и в Гражданском кодексе Украины. Глава 32 ГК Украины устанавливает круг лиц, между которыми могут возникнуть сервитутные отношения, но без ограничений относительно того, кто именно имеет право инициировать их установление. Часть третья статьи 402 ГК Украины прямо предусматривает: если стороны не договорились о сервитуте и его условиях, спор разрешается судом по иску лица, которое требует установления сервитута. И это «лицо» – не обязательно тот, кому нужен доступ к чужой земле.
Зачем владельцу земли самому подавать иск о сервитуте
Тут важный момент. Верховный Суд объяснил: потребность в таком иске со стороны владельца может быть вызвана вполне практическими причинами. Например, необходимостью юридически урегулировать фактическое пользование земельным участком, которое уже сложилось. Или обеспечить, чтобы такое пользование было наименее обременительным для владельца. Или получить компенсацию расходов и убытков.
В ситуации с Укрзализныцей и «Волынь-шифер» это имело абсолютно конкретный смысл. Путь стоит на земле железной дороги. Ответчик не собирается его убирать – напротив, настаивает, что договор продлил своё действие. Но одновременно и новый договор заключать не хочет. Укрзализныця оказалась в правовом вакууме: чужое имущество на её земле есть, платы за пользование нет, юридической определённости – ноль.
Суд также обратил внимание на принцип добросовестности и доктрину запрета противоречивого поведения. Поведение ООО «Волынь-шифер» – пользоваться землёй, но отказываться от формализации отношений – явно не соответствовало стандартам честной деловой практики.
Кроме того, Верховный Суд подчеркнул: отказав Укрзализныце, суды предыдущих инстанций фактически оставили реальные отношения между сторонами за пределами правового регулирования. А это – прямой путь к новым конфликтам в будущем.
Практическое значение этого дела
Дело № 918/302/21 создало важный прецедент. До этого решения многие юристы и судьи считали, что иск о земельном сервитуте – это исключительно инструмент того, кому нужен доступ к чужой земле. Теперь же чётко зафиксировано: владелец участка имеет равное право инициировать такое установление.
Когда это может понадобиться на практике? Представьте, что через ваш участок проходит единственная дорога к соседнему дому. Сосед пользуется ею годами, но договора сервитута нет. Вы можете обратиться в суд и установить земельный сервитут на своих условиях – с фиксированной платой, определённым маршрутом проезда, ограничением времени пользования. Это более цивилизованный путь, чем война с соседом из-за забора.
Или другой пример: на вашей земле стоит трансформаторная подстанция облэнерго, а договора сервитута нет. Вместо того чтобы годами вести переписку с энергетиками, вы можете подать иск и урегулировать ситуацию через суд.
Верховный Суд отменил решения судов предыдущих инстанций по этому делу и направил его на новое рассмотрение. При повторном рассмотрении суд должен исследовать все обстоятельства, необходимые для установления земельного сервитута: действительно ли потребности ответчика не могут быть удовлетворены иным способом, соответствует ли предложенная плата рыночным условиям, будет ли сервитут наименее обременительным для владельца.
Ключевое, что стоит запомнить: если вы владелец или постоянный пользователь земельного участка, на котором фактически расположено чужое имущество, – вы не обязаны пассивно ждать, пока другая сторона решит узаконить отношения. Вы имеете полное право взять инициативу в свои руки и обратиться в суд за установлением земельного сервитута. Главное – доказать, что такое урегулирование действительно необходимо и что вы предварительно пытались решить вопрос мирным путём.
