Сдавать квартиру по єОселі в аренду не получится, пока действуют условия льготной программы. Соблазн понятен: ставка 3% или 7% годовых, а квартиранты могли бы ежемесячно покрывать немалую часть платежа по ипотеке. Вот только программу создавали не для инвестиций, а для того, чтобы у украинцев было где жить.
Что будет, если банк узнает о жильцах? Можно ли сдавать жилье после погашения кредита? И на что смотреть еще на этапе подписания договора? Разберемся по порядку.
Зачем вообще придумали єОселю
«єОселя» – государственная программа льготного ипотечного кредитования. Реализует ее ЧАО «Укрфинжитло» вместе с банками-партнерами, а базовые условия закреплены постановлением Кабмина № 856 от 28 июля 2022 года.
Логика простая: удешевить кредит для людей, которым жилье действительно нужно. Ставка 3% годовых действует для льготных категорий, среди них военнослужащие, медики, педагоги и научные работники. Для остальных участников, в частности внутренне перемещенных лиц, ставка выше – 7%.
Разницу между рыночным процентом и льготным компенсирует государство. Получается, что налогоплательщики фактически доплачивают за ваш кредит. Поэтому использование такой квартиры как источника дохода выглядит для государства как минимум странно.
Можно ли сдавать квартиру по єОселі в аренду
Нет. Приобретенное жилье по условиям программы предназначено для проживания заемщика или членов его семьи. Это не пожелание и не рекомендация, а целевое назначение кредита, закрепленное в договоре.
Тут важный момент. Ипотека всегда означает кредит под залог конкретного объекта недвижимости. Банк выдает деньги не под обещание, а под эту квартиру. Если объект используется не так, как договаривались, условия договора нарушены.
К тому же на этапе оформления заявитель подтверждает, что нуждается в улучшении жилищных условий. Человек, который покупает квартиру с намерением сдавать ее в аренду, этой логике прямо противоречит.
Так что схема «взять льготный кредит, купить квартиру, найти квартирантов и пусть они гасят ипотеку» не работает. По крайней мере легально.
Сколько длятся ограничения
Срок зависит от категории заемщика.
Для льготных категорий, в частности военнослужащих и медицинских работников, ограничения на операции с приобретенным жильем действуют минимум пять лет. В течение этого времени квартиру нельзя ни продать, ни подарить, ни свободно переоформить на другого человека.
Для остальных участников программы ограничения могут сохраняться вплоть до полного погашения ипотеки.
Кроме того, конкретные сроки и перечень запретов всегда прописаны в кредитном договоре. Двое заемщиков с одинаковой ставкой могут иметь разные условия, если кредитовались в разных банках или в разное время. Поэтому ориентироваться стоит не на чужие истории с форумов, а на собственный документ.
Что будет, если сдать квартиру по єОселі
Рассчитывать, что банк не заметит квартирантов, рискованно. У финансового учреждения есть вполне рабочие инструменты контроля: проверка сведений в реестрах, мониторинг использования предмета ипотеки, плановые и внеплановые осмотры.
Если нарушение выявят, последствия определяет договор. Чаще всего эксперты называют такие варианты:
- штрафные санкции;
- требование досрочно вернуть всю сумму кредита;
- расторжение договора;
- пересчет ставки с льготной на рыночную.
Последний пункт обычно застает людей врасплох. Многие думают, что максимум грозит штраф. На самом деле потеря льготной ставки может стоить дороже любого штрафа, ведь платеж растет на все оставшиеся годы.
А если требование о досрочном погашении не выполнить? Тогда банк получает право взыскать залог. Квартиру могут продать с торгов, и вы останетесь одновременно без жилья и с долгом, если вырученных денег не хватит на покрытие кредита.
Добавьте сюда испорченную кредитную историю. С ней потом трудно взять любой кредит, от автомобиля до нового жилья.
Как банк узнает о квартирантах
Вопрос не такой наивный, как кажется. Банк не сидит под вашей дверью, но способов проверить достаточно.
Во-первых, данные из реестров недвижимости и регистрации места проживания. Во-вторых, регулярные осмотры предмета ипотеки, предусмотренные договором. В-третьих, жалобы соседей, которые видят посторонних людей в квартире, и обращения объединений совладельцев дома.
Не стоит сбрасывать со счетов и налоговую. Если квартиранты официально декларируют расходы на жилье или оформляют компенсацию, след появляется автоматически.
Отдельная головная боль – сам квартирант. Если банк потребует вернуть кредит досрочно, вам придется выселять людей, с которыми уже подписан договор аренды. А это дополнительные расходы, конфликты и, возможно, суд.
Что проверить в кредитном договоре
Договор – скучный документ, пока из-за него не приходится возвращать всю сумму кредита. Читайте его с карандашом в руках, а не по диагонали на бегу. Обратите внимание на несколько разделов:
- целевое назначение кредита и обязанность заемщика там проживать;
- перечень запретов на распоряжение квартирой и срок их действия;
- право банка проверять использование предмета ипотеки;
- ответственность за нарушение условий, размер штрафов и право требовать досрочное погашение;
- порядок изменения ставки, если условия нарушены.
Если в договоре прямого запрета на аренду нет, это еще не значит, что сдавать можно. Целевое назначение кредита работает независимо от того, насколько подробно все расписано.
Можно ли сдавать квартиру по єОселі в аренду после погашения кредита
Это уже совсем другая история. Когда кредит закрыт полностью, а обременение снято, вы распоряжаетесь квартирой как обычный владелец. Тогда аренду регулирует не кредитный договор, а гражданское законодательство и налоговые правила.
Доход от аренды нужно декларировать и платить с него налоги. Это касается любого владельца, не только участников «єОселі».
Иная ситуация, когда кредит еще не закрыт, но срок ограничений истек. Тут не стоит решать самостоятельно. Напишите в банк запрос и попросите письменно подтвердить, есть ли у вас право передавать жилье в аренду. Бумажный ответ станет вашей защитой от будущих претензий.
Кому программа подходит, а кому лучше пройти мимо
«єОселя» создана для семей, которые нуждаются в собственном жилье и не имеют денег на рыночную ипотеку. Именно поэтому здесь есть требования к доходу, к отсутствию другой недвижимости и к целевому использованию квартиры.
Если ваша цель – инвестиция, стоит смотреть в другую сторону:
- обычная ипотека под рыночный процент;
- покупка жилья за собственные средства;
- любые схемы, где аренда не противоречит условиям кредита.
Да, коммерческая ставка выше. Зато она не несет риска досрочно вернуть всю сумму и не зависит от того, захочет ли банк проверить, кто живет в вашей квартире.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков