Когда квартира или дом принадлежат не одному человеку, налог на общую недвижимость платят по особым правилам. И очень часто то, кому и сколько придется заплатить, зависит от одной-единственной строчки в документах о собственности. Давайте разберемся, как всё работает и какие сюрпризы могут поджидать совладельцев.
Сначала – база. В Налоговом кодексе (пп. 266.1.1) сказано прямо: плательщиками налога на недвижимость являются все собственники жилой и нежилой недвижимости – и физические лица, и юридические, и даже нерезиденты. А вот когда один объект записан сразу на нескольких человек, порядок уплаты зависит от того, как именно оформлена эта общая собственность. Тут есть три сценария, и каждый тянет за собой разные последствия.
Долевая собственность: платят все, но с нюансом
Представьте, что вам с братом досталась квартира в наследство, и в свидетельстве четко написано: вам – 1/2, брату – 1/2. Это классическая общая долевая собственность. Здесь всё прозрачно: каждый совладелец платит налог на общую недвижимость отдельно, пропорционально своей доле.
Но есть один тонкий момент, о котором часто забывают. Льготные квадратные метры – те самые 60 кв. м для квартиры или 120 кв. м для дома – применяются не к каждому владельцу, а к объекту в целом. То есть если ваша общая квартира имеет 70 «квадратов», база налогообложения считается так: 70 минус 60 = 10 кв. м. А уже эти 10 кв. м распределяются между вами и братом поровну – по 5 кв. м на каждого. Если бы льгота предоставлялась каждому отдельно, налога не было бы вообще, но законодатель решил иначе. Так что имейте это в виду: чем меньше ваша доля, тем меньший кусок «лишней» площади вам достанется, но нулевой налог при долевой собственности случается нечасто.
Совместная собственность без раздела: один за всех
Классический пример – квартира, которую супруги купили в браке. Она принадлежит обоим, но без определенных долей «на бумаге». Налоговый кодекс в такой ситуации говорит: совладельцы могут договориться, кто именно будет платить налог на общую недвижимость за весь объект. Муж или жена – неважно, главное, чтобы было согласие.
Тут важный практический момент. Тот, кто берет на себя уплату, получает и всю льготу. Скажем, квартира на 80 кв. м. База – 80 минус 60 = 20 кв. м. Налог начислят на эти 20 кв. м, а заплатит один из супругов. Второй не получит никаких уведомлений и ничего не должен государству. К слову, если договориться не удалось – здесь уже включается суд. Да, суд может определить, кто платит и в каком порядке, но лучше до этого не доводить и решить всё мирно.
Совместная собственность с разделом в натуре: снова каждый за себя
Бывает, что общее имущество физически разделили. Например, дом разделили так, что брат получил первый этаж с отдельным входом, а сестра – второй. В документах это уже не доли, а два отдельных объекта недвижимости. Как следствие – каждый платит налог на общую недвижимость самостоятельно, и, что очень важно, каждый получает собственную льготу. Если площадь части брата 90 кв. м, его база: 90 минус 120 = 0 (ведь это считается отдельным домом). Налога нет. А вот если бы они владели домом совместно без раздела, льгота 120 кв. м применялась бы ко всему дому, и налог, скорее всего, возник бы.
Как считают налог и кто устанавливает ставку
Налог на недвижимость – местный. Это означает, что ставку ежегодно определяет сельский, поселковый или городской совет. Верхняя граница жестко зафиксирована в Налоговом кодексе: не более 1,5% минимальной зарплаты, установленной на 1 января отчетного года. В 2025 году этот максимум составляет 106,5 грн за каждый «лишний» квадратный метр. Конкретная цифра в вашем городе может быть меньше – нужно смотреть решение местного совета.
Когда и кому платить
Физическим лицам налоговая присылает уведомление-решение до 1 июля года, следующего за отчетным. Заплатить нужно в течение 60 дней с момента вручения. Если вы тот самый ответственный совладелец в совместной собственности, уведомление придет именно вам – и сумму укажут за весь объект. Юридические лица играют по другим правилам: они самостоятельно исчисляют налог по состоянию на 1 января и уплачивают его авансовыми взносами ежеквартально.
Подводный камень: когда объектов несколько
Если вы – физическое лицо и у вас в собственности одновременно квартира и дом, государство дает общий лимит в 180 кв. м. Но если хотя бы один из этих объектов находится в общей собственности, методика расчета снова зависит от ее вида. При долевой собственности лимит применяется к объекту, и ваша доля в нем определяет, сколько «льготных» метров вы фактически используете. А вот если у вас несколько отдельных объектов – скажем, половина квартиры (доля) и целый частный дом – льгота суммируется индивидуально для вас. Тут лучше не гадать, а свериться с разъяснением налоговой или проконсультироваться с бухгалтером.
Пара слов о том, почему об этом стоит знать заранее Налог на общую недвижимость часто становится неожиданностью для тех, кто только что оформил наследство или развелся. Люди привыкли, что «если доля маленькая, то и налог нулевой». На деле выходит иначе. Иногда выгоднее оформить раздел имущества в натуре, чтобы каждый получил собственную льготу. А иногда проще назначить одного плательщика и забыть о хлопотах. В любом случае, прежде чем принимать решение, полезно знать эти правила – они прописаны в статье 266 Налогового кодекса и едины для всей страны, независимо от города или села
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков