Налогообложение компенсации за поврежденное здание кажется простым лишь на первый взгляд. Представьте: вы сдаете часть нежилого здания в аренду, спокойно планируете дела, а ночью слышен взрыв. Дом поврежден. Арендатор по договору выплачивает вам компенсацию. Логично? Вроде бы да. Но у налоговой свое мнение, и оно не всегда совпадает с ожиданиями владельца.
О таких ситуациях речь идет в индивидуальной налоговой консультации Государственной налоговой службы (ГНС), которую опубликовало веб-издание 7eminar. Разберем ее содержание по-человечески, без лишней теории.
С чего все началось
В ГНС обратилось товарищество, которое владеет нежилым зданием. Часть этого объекта оно планировало передать в аренду другому юридическому лицу, являющемуся плательщиком НДС.
Обе стороны хорошо понимали риски. Война, обстрелы, дроны – все это реальность, в которой приходится работать. Поэтому в договоре решили прописать отдельное условие. Если здание повредит или уничтожит ракетный удар, атака беспилотника, взрыв или другое определенное договором военное событие, арендатор возмещает владельцу имущественные потери.
Механизм выглядел вполне разумно:
- при частичном повреждении сумму определяют по документально подтвержденной стоимости ремонта;
- при полном уничтожении или невозможности восстановления арендатор платит согласованную компенсацию стоимости здания;
- для обеспечения выплаты предусмотрели безотзывную безусловную банковскую гарантию.
И вот здесь возник главный вопрос. Придется ли владельцу начислять НДС на полученные деньги? И как вообще учесть уничтоженное здание при расчете налога на прибыль?
НДС: решает не название, а суть
Первое, что подчеркивает ГНС: налоговый учет не привязан к тому, как стороны назвали платеж в договоре. Решающее значение имеет его реальное содержание. Именно поэтому налогообложение компенсации за поврежденное здание каждый раз зависит от конкретных обстоятельств, а не от одной строки в документе.
Тут возможны два сценария, и они кардинально разные.
Если средства являются возмещением вреда из-за неисполнения или ненадлежащего исполнения договорных обязательств, НДС на них не начисляют. Арендодателю даже не нужно составлять налоговую накладную. Все просто.
Другое дело, когда выплата фактически компенсирует стоимость уничтоженного имущества или ремонт поврежденного здания. Тогда сумму возмещения включают в базу налогообложения НДС.
Что это значит на практике? Владелец должен:
- начислить налоговые обязательства;
- составить налоговую накладную;
- зарегистрировать ее в Едином реестре налоговых накладных.
Тут важный момент, который многие недооценивают. Запись в договоре об «исключительно компенсационном характере» выплаты сама по себе от НДС не спасает. Налоговая будет оценивать фактическое содержание операции и документы, которые его подтверждают.
Налоговый кредит и капитальные улучшения
В обращении товарищество сообщило еще одну деталь, которая может показаться спасительной. Покупая здание еще в 2008 году, оно включило уплаченный НДС в налоговый кредит. А вот НДС за капитальными улучшениями недвижимости в кредит не включали.
ГНС ответила прямо: это ничего не меняет. Если выплата по своей сути является компенсацией стоимости уничтоженного имущества или ремонта поврежденного здания, отсутствие налогового кредита за капитальными улучшениями не освобождает арендодателя от начисления НДС на полученную компенсацию.
То есть надеяться, что «не взяли в кредит – значит, и налога нет», не стоит. Логика налоговой здесь жестче.
Уничтоженное имущество и ликвидация основных средств
Отдельно налоговая обратила внимание на правила ликвидации уничтоженных основных средств. Есть тут тонкость, которую легко пропустить.
Согласно подпункту 14.1.191 Налогового кодекса Украины ликвидация основных средств из-за уничтожения или разрушения вследствие обстоятельств непреодолимой силы не считается поставкой товаров. Но есть условие: плательщик налогов должен предоставить контролирующему органу надлежащий документ об уничтожении, разборке или преобразовании имущества, из-за которого его уже невозможно использовать по первоначальному назначению.
Отсюда простой вывод. НДС с компенсации и налоговые последствия списания уничтоженного здания – это два разных вопроса. Анализировать их нужно отдельно, с учетом обстоятельств конкретной операции и подтверждающих документов. Нельзя решить одну проблему и автоматически закрыть другую.
Налог на прибыль: что меняется
Относительно налога на прибыль ГНС высказалась сдержаннее. Налоговый кодекс не предусматривает отдельных налоговых разниц для суммы компенсации, которую владелец получает из-за повреждения основных средств. Поэтому такую операцию отражают по правилам бухгалтерского учета.
Объект налогообложения налогом на прибыль определяют на основе финансового результата до налогообложения, скорректированного на разницы, прямо предусмотренные НКУ.
Интересно другое. ГНС не стала определять, как именно сумму компенсации нужно отражать в бухгалтерских доходах. Этот вопрос относится к компетенции Министерства финансов Украины. То есть налоговая сознательно перевела стрелку на Минфин.
Для предприятия это означает простую вещь. Учет полученных денег ведут по правилам бухгалтерского учета, а налоговые корректировки применяют лишь тогда, когда для этого есть соответствующая норма Налогового кодекса. Налогообложение компенсации за поврежденное здание здесь не создает отдельной налоговой разницы.
Остаточная стоимость уничтоженного здания
Если здание полностью уничтожено и предприятие списывает его с учета, важно определить, относилось ли оно к производственным или непроизводственным основным средствам. От этого прямо зависит порядок корректировки финансового результата.
Для производственных основных средств действует такой порядок:
- финансовый результат до налогообложения увеличивают на их остаточную стоимость по данным бухгалтерского учета;
- в то же время его уменьшают на остаточную стоимость, рассчитанную по правилам статьи 138 НКУ.
Для непроизводственных основных средств порядок другой. Финансовый результат увеличивают на сумму остаточной стоимости по данным бухгалтерского учета. А уменьшить его на налоговую остаточную стоимость такого объекта нельзя. Эти требования предусмотрены пунктами 138.1 и 138.2 Налогового кодекса Украины.
Выходит, при списании уничтоженной недвижимости предприятию нужно документально оформить ликвидацию и правильно определить остаточную стоимость объекта – отдельно по бухгалтерским и налоговым правилам.
Что учесть арендодателям
Разъяснение ГНС показывает: прописать в договоре компенсацию на случай военного повреждения недвижимости недостаточно. Нужно еще понимать, как именно эту выплату квалифицируют для целей налогообложения. Грамотное налогообложение компенсации за поврежденное здание начинается еще на этапе заключения договора.
Поэтому в договоре стоит четко определить:
- при каких обстоятельствах возникает обязанность компенсировать потери;
- как будет рассчитываться сумма;
- какими документами будут подтверждаться повреждение или уничтожение здания.
Не менее важно надлежаще оформить списание уничтоженного имущества и расчет его остаточной стоимости. Документы здесь – это не формальность, а основа для любого будущего спора с налоговой.
И еще один момент, о котором часто забывают. Индивидуальная налоговая консультация имеет индивидуальный характер. Воспользоваться ею может исключительно плательщик налогов, которому ее предоставили. Другим предприятиям придется учитывать условия собственных договоров и фактические обстоятельства своих операций.
Каждый случай военного повреждения недвижимости уникален. И от того, как вы подтвердите потери и оформите документы, зависит не только сумма налога, но и то, удастся ли вообще отстоять свою позицию перед налоговой.
Обсудить эту новость в моем телеграм-канале Адвокат Олег Лукьянчиков
