Практика, когда супруги совместно покупают недвижимость, но право собственности регистрируется только на одного из них, достаточно распространена. Как правило, люди учитывают то преимущество, что при оформлении на одного собственника меньше расходов по оформлению и меньше налог.
Однако недостатков и рисков гораздо больше:
Смерть одного из супругов, на кого право собственности не было оформлено (нетитульный владелец, хоть и имеет право общей совместной собственности на имущество супругов, но не указан в договоре). В законодательстве нет единого подхода к способу оформления такой доли, существует даже мнение, что нетитульный владелец теряет свое право на имущество, если он умер. Но по нормам СК Украины, имущество является совместным с момента покупки и не перестает им быть в случае смерти. Но, на практике возникают споры или недоразумения между собственником (тем из супругов, кто был записан в договоре) и другими наследниками (к примеру – детьми).
Расторжение брака. Если на совместно купленную недвижимость супруги не заключили договор раздела общего имущества супругов или другой гражданско-правовой договор, то один из супругов, являющийся титульным собственником (по документам), может ошибочно или сознательно настаивать на том, что он является единственным собственником. Но, даже если при расторжении брака в суде не рассматривался вопрос о разделе имущества, тогда все равно, даже через несколько лет, в случае продажи этой недвижимости может возникнуть ситуация, когда нотариус потребует согласия другого супруга.
Разрыв брака и смерть одного из совладельцев. Такой сбор обстоятельств может одновременно создать проблемы, приведенные в двух предыдущих случаях.
Как избежать рисков?
- при покупке недвижимости право собственности оформить сразу на обоих супругов в равных долях или в соответствии с вкладом каждого, о чем следует указать в договоре;
- заключить договор раздела общего имущества супругов еще во время пребывания в браке, или сразу при/после развода;
- заключать брачный договор перед/при вступлении в брак. Этот договор позволяет сразу предусмотреть нормы прав на недвижимое имущество каждого из супругов;
- при разводе обсуждать другие варианты решения вопроса о совместном имуществе, например, через договор о прекращении права на алименты в связи с передачей недвижимости и т.п.