Представьте: вы арендуете земельные участки, платите арендную плату, а обрабатывать их не можете – потому что посреди поля раскинулся чужой массив неистребованных земельных паёв, который перекрывает любой доступ. Именно в такой ситуации оказалось Фермерское хозяйство «Эдельвейс-2007», когда подало иск о признании недействительным договора аренды. История растянулась на годы, прошла три судебные инстанции и завершилась в Верховном Суде 20 ноября 2018 года. Дело №920/1121/17 стало показательным для всех, кто имеет дело с неистребованными паями.
Суть конфликта: двое фермеров и один земельный массив
Давайте разберёмся, из-за чего вспыхнул спор. ФГ «Эдельвейс-2007» заключило договоры аренды с двумя физическими лицами – владельцами земельных участков на территории Гвинтовского сельского совета Буринского района Сумской области. Договоры датированы 2014 и 2015 годами. Всё бы ничего, но эти участки расположены внутри большого массива, который ещё с 2006 года арендовало другое хозяйство – СФГ «Рябоконь».
И вот тут начинается самое интересное. «Рябоконь» получил землю на основании распоряжения Буринской райгосадминистрации от 22 июня 2006 года. Речь шла о неистребованных паях – земельных долях, владельцы которых не оформили своих прав и не получили государственных актов. Общая площадь – 78,08 гектара пашни.
ФГ «Эдельвейс-2007» решило, что договор аренды неистребованных земельных паёв заключён с нарушениями. Аргумент истца: эти участки уже были распределены между владельцами, а значит, утратили статус неистребованных. Выходит, райгосадминистрация не имела права передавать их в аренду. А из-за существования такого договора хозяйство не может ни пользоваться своими арендованными участками, ни даже установить земельный сервитут для проезда к ним.
Что решили суды первой и апелляционной инстанций
Хозяйственный суд Сумской области отказал в удовлетворении иска. Харьковский апелляционный хозяйственный суд с таким решением согласился. Аргументация обоих судов свелась к ключевому моменту: истец не доказал, что его права действительно нарушены.
Суды детально проанализировали процедуру распаевания земель бывшего Сельскохозяйственного предприятия «Нива». Ещё в 1999–2004 годах здесь состоялись собрания владельцев сертификатов, распределение земельных участков, утверждение технической документации. В общей сложности 1091 гражданин получил право на земельную долю. И хотя участки были распределены, до момента получения государственного акта они оставались в статусе неистребованных.
А это означает, что райгосадминистрация имела полное право передать их в аренду. Именно так работает статья 13 Закона Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)». Нераспределённые земельные участки по решению соответствующего органа могут передаваться в аренду на срок до момента получения владельцами государственных актов – и это прямо прописано в законе.
Кроме того, суды обратили внимание на важный нюанс. Передача в аренду распределённых земельных долей затрагивает интересы лишь самих владельцев этих паёв – то есть пайщиков. Постороннее лицо, даже если оно тоже арендует участки по соседству, не может оспаривать такой договор только на том основании, что ему это неудобно.
Позиция Верховного Суда: права должны быть нарушены реально, а не гипотетически
20 ноября 2018 года Верховный Суд в составе коллегии судей Кассационного хозяйственного суда поставил точку в этой истории. Кассационную жалобу ФГ «Эдельвейс-2007» оставили без удовлетворения.
Коллегия судей напомнила фундаментальную вещь: для того чтобы суд признал договор недействительным, недостаточно просто указать на формальные нарушения. Нужно доказать, что эти нарушения непосредственно затрагивают права и интересы истца. Статья 15 Гражданского кодекса Украины говорит чётко: право на обращение в суд имеет лишь то лицо, чьё право реально нарушено.
А что же истец? Он арендует землю у двух граждан по договорам 2014 и 2015 годов. Но эти граждане получили право собственности на свои участки значительно позже, чем был заключён спорный договор 2006 года. Более того – суды установили, что на момент рассмотрения дела владельцами этих участков уже было совсем другое лицо.
Отдельно Верховный Суд указал на то, что истец даже не пытался решить проблему законным путём – через установление земельного сервитута. Земельный кодекс Украины предусматривает такую возможность: если вам нужен проезд через чужой участок, вы можете договориться об этом с владельцем или арендатором, а в случае отказа – подать в суд. Никаких доказательств попыток установить сервитут ФГ «Эдельвейс-2007» не предоставило.
Коллегия также отметила, что доводы кассационной жалобы сводятся к переоценке доказательств, а это выходит за пределы полномочий суда кассационной инстанции – так установлено статьёй 300 Хозяйственного процессуального кодекса Украины.
Предыстория: эти же стороны уже судились раньше
Когда знакомишься с материалами дела №920/1121/17, открывается любопытная деталь. Между этими же хозяйствами уже был судебный спор – дело №920/945/15. И там ФГ «Эдельвейс-2007» выступало в роли ответчика.
В том деле именно СФГ «Рябоконь» добилось признания незаконным распоряжения райгосадминистрации от 26 декабря 2014 года, которым земельные участки неистребованных паёв пытались передать в аренду ФГ «Эдельвейс-2007». Высший хозяйственный суд Украины 30 марта 2016 года подтвердил: передавать землю другому арендатору, когда ещё действует предыдущий договор аренды, нельзя.
Кстати, в апреле 2016 года райгосадминистрация и СФГ «Рябоконь» заключили дополнительное соглашение, которым исключили из перечня арендованных земель паи, принадлежавшие владельцам – тем самым, с кем ФГ «Эдельвейс-2007» заключило свои договоры аренды. Площадь аренды уменьшилась с 74,5 до 56,7 гектара.
Практические уроки для аграриев
Дело №920/1121/17 даёт несколько важных ориентиров.
Сам факт существования чужого договора аренды, который вам мешает, ещё не делает этот договор незаконным. И тем более не даёт вам права его оспорить – если вы не являетесь стороной сделки и не доказали, что ваши права нарушены непосредственно.
Неистребованные земельные паи – это специфический правовой институт. Участок может быть распределён между владельцами, но до момента выдачи государственного акта он остаётся в распоряжении совета или администрации. И они имеют полное право передавать его в аренду – даже если владельцы сертификатов уже известны. Это прямо предусмотрено Законом Украины «О порядке выделения в натуре (на местности) земельных участков владельцам земельных долей (паев)» и пунктом 12 Порядка организации работ и методики распределения земельных участков между владельцами земельных долей (паев), утверждённого постановлением Кабинета Министров Украины от 04.02.2004 №122.
Если вы оказались в ситуации, когда ваши арендованные участки зажаты внутри чужого массива – не спешите судиться о недействительности договора. Сначала попробуйте договориться о сервитуте. Это и быстрее, и дешевле, и, как показывает практика, имеет гораздо больше шансов на успех.
Коллегия судей Верховного Суда в составе Дроботовой Т.Б., Пылькова К.М. и Чумака Ю.Я. оставила решения предыдущих инстанций без изменений. Постановление является окончательным и обжалованию не подлежит.