Уявіть: ви роками обробляєте земельну ділянку, впевнені, що все законно, аж раптом суд повідомляє – договору насправді не існує. Не в тому сенсі, що папірець десь загубився (хоча й таке буває), а в тому, що юридично правочин ніколи й не був укладений. Саме це сталося з орендарем у справі № 546/192/23, яка нещодавно пройшла через усі три судові інстанції аж до Верховного Суду.
Давайте розберемо цю історію – вона добре показує, як одна-єдина деталь у вигляді справжнього підпису може перекреслити багаторічне користування землею.
Про що, власне, сперечалися
Фабула досить життєва. У березні 2018 року між власником земельної ділянки площею 4,47 га на Полтавщині та орендарем було підписано договір оренди землі строком на 10 років. Усе зареєстрували в Державному реєстрі речових прав на нерухоме майно – жодних видимих проблем.
Згодом власник помер, а спадщину – по 1/2 частці ділянки – отримали його син і донька. І ось тут син (позивач) заявив: батько за життя не підписував той договір. Підпис на документі, мовляв, належить зовсім іншій особі.
Позивач вимагав припинити право оренди, скасувати державну реєстрацію цього права та повернути ділянку з чужого володіння. Логіка проста: якщо батько договір не укладав, то й орендареві нема на чому будувати своє право користування.
Що означає «неукладений договір»
Тут важливий момент, у якому часто плутаються навіть юристи-початківці. Неукладений договір оренди землі – це не те саме, що недійсний. Недійсний правочин – це коли сторони його вчинили, але з порушенням закону (обман, помилка, тиск тощо). А от неукладений договір – це коли його просто не було. Сторони не досягли згоди, волевиявлення не відбулося.
Цивільний кодекс України чітко каже: правочин у письмовій формі має бути підписаний стороною або уповноваженою особою (стаття 207). Підпис – це не просто формальність. Це єдиний спосіб зафіксувати, що людина справді хотіла взяти на себе права й обов’язки за договором.
Колегія суддів Верховного Суду у цій справі нагадала простий принцип: якщо на папері стоїть підпис невідомої особи замість учасника правочину – такий підпис не може підміняти справжнє волевиявлення власника. І це логічно. Бо інакше будь-хто міг би «підписати» за вас договір, а ви б потім доводили, що нічого не знали.
Чому суд став на бік спадкоємців
Суд першої інстанції призначив почеркознавчу експертизу. Експерту для роботи потрібен був оригінал договору оренди від 21 березня 2018 року. І тут почалося найцікавіше.
Відповідач повідомив суд: оригінал договору втрачено. Просто загубився. А без оригіналу експертизу провести неможливо – копія не дасть відповіді на питання, чий підпис стоїть на документі.
Цивільний процесуальний кодекс України містить важливе правило: якщо сторона без поважних причин не подає витребуваний судом доказ, суд може визнати обставину, для з’ясування якої цей доказ витребовувався. Саме так і сталося. Суд визнав, що спадкодавець договір не підписував.
Чесно кажучи, позиція орендаря виглядала відверто слабкою. Мало того, що оригінал «загубився» – ще й жодних доказів сплати орендної плати він надати не зміг. Розписки, за його словами, зникли разом із договором. Через 19 місяців після початку справи, вже в апеляції, орендар спробував долучити якісь квитанції, але суд обґрунтовано відмовив – надто запізно.
Що сказав Верховний Суд
Касаційний суд залишив рішення попередніх інстанцій без змін. У постанові від 08 липня 2026 року колегія суддів підтвердила: договір оренди землі є неукладеним, якщо власник його не підписував. А реєстрація такого договору в Державному реєстрі речових прав не «лікує» цей дефект.
Ключове посилання Верховного Суду – правовий висновок Великої Палати від 16 червня 2020 року у справі № 145/2047/16-ц. Його суть: правочин, який не вчинено, не може бути визнаний недійсним. До нього взагалі не застосовуються наслідки недійсності – він просто не створив жодних прав і обов’язків.
Крім того, суд відхилив аргумент орендаря про те, що позивач є власником лише половини ділянки, а отже, не може вимагати скасування оренди щодо всієї землі. Логіка тут така: раз договір не був укладений узагалі, то він не породжує правових наслідків для жодної зі сторін. А сестра позивача, яка була третьою особою у справі, рішення не оскаржувала.
Практичний бік питання
Ця справа – хороша ілюстрація того, як важливо зберігати оригінали документів. Для орендаря втрата оригіналу договору оренди землі стала фатальною. Без нього він не зміг ні довести справжність підпису орендодавця, ні підтвердити виконання умов договору.
Для спадкоємців земельних ділянок ця справа теж повчальна. Якщо у вас є сумніви щодо справжності підпису померлого родича на договорі – варто діяти. Негаторний позов (тобто вимога усунути перешкоди в користуванні майном) не має строку давності. Можна звертатися до суду в будь-який момент, поки триває порушення.
Ну і наостанок: державна реєстрація права оренди – це, звісно, серйозний аргумент. Але вона не є чарівною паличкою. Якщо сам договір ніколи не був укладений, жоден реєстр цього не виправить.