Представьте: вы сдали квартиру в аренду, договор закончился, а арендатор не спешит выезжать. Вещи не вывозит, ключи не отдаёт, на звонки не реагирует. Знакомая ситуация? Закон на вашей стороне – статья 785 Гражданского кодекса Украины даёт право требовать от такого арендатора неустойку в размере двойной платы за всё время просрочки. Но тут возникает главный вопрос: сколько времени у вас есть, чтобы обратиться в суд? Именно вокруг этого разгорелся спор в деле № 761/8812/23, которое недавно рассмотрел Верховный Суд.
Суть конфликта: квартира, договор и 1,25 миллиона гривен
История началась в ноябре 2018 года. ООО «Международно-деловой центр» (далее – ООО «МДЦ») заключило договор найма жилья с гражданином, а с марта 2019-го права и обязанности нанимателя перешли к новому арендатору. Предмет договора – четырёхкомнатная квартира в Киеве площадью 224,2 кв. м.
В ноябре 2019 года наймодатель уведомил арендатора об одностороннем отказе от договора. Но квартира не была освобождена вовремя. Лишь 13 марта 2020 года – после повторных писем и предупреждений о том, что компания будет вынуждена собственными силами освобождать помещение, – стороны подписали акт приёма-передачи. Всё это время арендатор продолжал пользоваться квартирой без правовых оснований.
ООО «МДЦ» подсчитало неустойку за просрочку возврата квартиры. Вышла внушительная сумма – 1 250 410,25 грн, то есть двойная арендная плата за каждый день задержки. Компания обратилась в суд в марте 2023 года.
Два подхода к исковой давности – и диаметрально противоположные решения
Шевченковский районный суд Киева в иске отказал. Логика была такой: договор прекратился 30 ноября 2019 года, значит, именно с 1 декабря начался отсчёт исковой давности. А поскольку для требований о взыскании неустойки Гражданский кодекс Украины устанавливает специальную исковую давность в один год (статья 258 ГК Украины), то на момент подачи иска в марте 2023-го срок уже давно истёк.
Выглядело убедительно, не так ли? Но Киевский апелляционный суд посмотрел на ситуацию иначе – и отменил решение первой инстанции. Апелляция применила общую исковую давность в три года вместо специальной. Почему?
Тут ключевой момент. Суд опирался на правовую позицию Объединённой палаты Кассационного хозяйственного суда в составе Верховного Суда, изложенную в постановлении от 20 ноября 2020 года по делу № 916/1319/19. В ней чётко сказано: неустойка, предусмотренная частью второй статьи 785 ГК Украины, – это не обычная штрафная санкция, а самостоятельная мера имущественной ответственности. Она имеет форму двойной платы за пользование вещью и по своей природе ближе к арендной плате, чем к классической неустойке. Поэтому к ней применяется общая, а не специальная исковая давность.
Кроме того, апелляционный суд обратил внимание на важную деталь: истец не мог знать ни точного размера неустойки, ни периода просрочки по состоянию на 1 декабря 2019 года. Всё стало известно лишь 13 марта 2020 года – в день подписания акта приёма-передачи. Следовательно, именно с этой даты и нужно отсчитывать исковую давность. А от марта 2020-го до марта 2023-го – ровно три года. Истец вовремя обратился в суд.
Что сказал Верховный Суд
Арендатор подал кассационную жалобу, настаивая, что апелляционный суд ошибся. Мол, есть же постановления Верховного Суда, где при аналогичных обстоятельствах применялась специальная исковая давность. И действительно – по делам № 755/4551/19 и № 344/7849/15-ц коллегии судей высказывали иную позицию.
Но Верховный Суд в составе коллегии судей Первой судебной палаты Кассационного гражданского суда расставил точки над «і». Когда есть противоречивые правовые выводы, приоритет имеет решение Объединённой палаты. А Объединённая палата по делу № 916/1319/19 чётко высказалась: применяется общая исковая давность. Именно эта позиция и является правильной.
Кассационную жалобу оставили без удовлетворения. Постановление апелляционного суда – в силе. 1 250 410,25 грн неустойки за просрочку возврата квартиры подлежат взысканию с арендатора.
Отдельно суд оценил и процессуальные аргументы арендатора. Тот жаловался, что апелляционный суд лишил его права на участие в деле – безосновательно вернул ходатайство о видеоконференции и не принял во внимание отзыв на апелляционную жалобу. Однако материалы дела показали: ходатайство о видеоконференции подали без доказательств его направления другой стороне, а отзыв – тоже без подтверждения отправки истцу. Суд заблаговременно уведомил сторону ответчика о дате и времени заседания, но представитель арендатора так и не исправил допущенные процессуальные ошибки, хотя имел для этого достаточно времени.
О чём стоит помнить арендодателям
Эта история даёт арендодателям серьёзный инструмент. Если арендатор затягивает возврат квартиры, у вас есть три года с момента фактического возврата имущества, чтобы подать иск о взыскании неустойки за просрочку возврата квартиры по части второй статьи 785 ГК Украины. Это существенно больше, чем один год, который многие ошибочно считали предельным сроком.
Несколько практических советов. Во-первых, всегда фиксируйте дату фактического возврата квартиры актом приёма-передачи – именно от неё будет зависеть отсчёт исковой давности. Во-вторых, сохраняйте всю переписку и доказательства уведомлений арендатора о необходимости освободить помещение. Апелляционный суд в этом деле опирался, в частности, на письма-уведомления от 19 ноября 2019 года и 04 марта 2020 года. В-третьих, не затягивайте с обращением в суд – хоть у вас и есть три года, чем раньше вы подадите иск, тем легче будет собрать доказательную базу.
К слову, арендатор в этом деле также пытался убедить суд, что размер неустойки чрезмерный и его стоит уменьшить. Но поскольку он не доказал, что добровольно освободил квартиру сразу после расторжения договора, оснований для снижения неустойки за просрочку возврата квартиры суд не увидел. Так что честное поведение арендатора – это не только вопрос репутации, но и вполне конкретное юридическое преимущество.