Уявіть: ви здали квартиру в оренду, договір закінчився, а орендар не поспішає виїжджати. Речі не вивозить, ключі не віддає, на дзвінки не реагує. Знайома ситуація? Закон на вашому боці – стаття 785 Цивільного кодексу України дає право вимагати від такого орендаря неустойку у розмірі подвійної плати за весь час прострочення. Але тут постає головне питання: скільки часу у вас є, щоб звернутися до суду? Саме навколо цього розгорівся спір у справі № 761/8812/23, яку нещодавно розглянув Верховний Суд.
Суть конфлікту: квартира, договір і 1,25 мільйона гривень
Історія почалася у листопаді 2018 року. ТОВ «Міжнародно-діловий центр» (далі – ТОВ «МДЦ») уклав договір найму житла з громадянином, а з березня 2019-го права та обов’язки наймача перейшли до нового орендаря. Предмет договору – чотирикімнатна квартира у Києві площею 224,2 кв. м.
У листопаді 2019 року наймодавець повідомив орендаря про односторонню відмову від договору. Але квартира не була звільнена вчасно. Лише 13 березня 2020 року – після повторних листів і попереджень про те, що компанія буде змушена власними силами звільняти приміщення, – сторони підписали акт прийому-передачі. Весь цей час орендар продовжував користуватися квартирою без правових підстав.
ТОВ «МДЦ» підрахувало неустойку за період прострочення. Вийшла чимала сума – 1 250 410,25 грн, тобто подвійна орендна плата за кожен день затримки. Компанія звернулася до суду в березні 2023 року.
Два підходи до позовної давності – і діаметрально протилежні рішення
Шевченківський районний суд Києва у позові відмовив. Логіка була такою: договір припинився 30 листопада 2019 року, отже, саме з 1 грудня почався відлік позовної давності. А оскільки для вимог про стягнення неустойки Цивільний кодекс України встановлює спеціальну позовну давність в один рік (стаття 258 ЦК України), то на момент подання позову у березні 2023-го строк уже давно сплив.
Виглядало переконливо, правда ж? Та Київський апеляційний суд подивився на ситуацію інакше – і скасував рішення першої інстанції. Апеляція застосувала загальну позовну давність у три роки замість спеціальної. Чому?
Тут ключовий момент. Суд спирався на правову позицію Об’єднаної палати Касаційного господарського суду у складі Верховного Суду, викладену у постанові від 20 листопада 2020 року у справі № 916/1319/19. У ній чітко сказано: неустойка, передбачена частиною другою статті 785 ЦК України, – це не звичайна штрафна санкція, а самостійний захід майнової відповідальності. Вона має форму подвійної плати за користування річчю і за своєю природою ближча до орендної плати, ніж до класичної неустойки. Тому до неї застосовується загальна, а не спеціальна позовна давність.
Крім того, апеляційний суд звернув увагу на важливу деталь: позивач не міг знати ані точного розміру неустойки, ані періоду прострочення станом на 1 грудня 2019 року. Усе стало відомо лише 13 березня 2020 року – в день підписання акту прийому-передачі. Отже, саме з цієї дати й має відраховуватися позовна давність. А від березня 2020-го до березня 2023-го – рівно три роки. Позивач вчасно звернувся до суду.
Що сказав Верховний Суд
Орендар подав касаційну скаргу, наполягаючи, що апеляційний суд помилився. Мовляв, є ж постанови Верховного Суду, де за аналогічних обставин застосовувалася спеціальна позовна давність. І справді – у справах № 755/4551/19 та № 344/7849/15-ц колегії суддів висловлювали іншу позицію.
Але Верховний Суд у складі колегії суддів Першої судової палати Касаційного цивільного суду розставив крапки над «і». Коли є суперечливі правові висновки, пріоритет має рішення Об’єднаної палати. А Об’єднана палата у справі № 916/1319/19 чітко висловилася: застосовується загальна позовна давність. Саме ця позиція і є правильною.
Касаційну скаргу залишили без задоволення. Постанова апеляційного суду – в силі. 1 250 410,25 грн неустойки підлягають стягненню з орендаря.
Практичний висновок для орендодавців
Ця справа дає орендодавцям потужний інструмент. Якщо орендар затримує повернення квартири, ви маєте три роки з моменту фактичного повернення майна, щоб подати позов про стягнення неустойки за частиною другою статті 785 ЦК України. Це суттєво більше, ніж один рік, який багато хто помилково вважав граничним строком.
Кілька практичних порад, які випливають із цієї справи. По-перше, завжди фіксуйте дату фактичного повернення квартири актом прийому-передачі – саме від неї залежатиме відлік позовної давності. По-друге, зберігайте всі листування та докази повідомлень орендаря про необхідність звільнити приміщення. Апеляційний суд у цій справі спирався, зокрема, на листи-повідомлення від 19 листопада 2019 року та 04 березня 2020 року. По-третє, не зволікайте зі зверненням до суду – хоч у вас і є три роки, що раніше ви подасте позов, то легше буде зібрати доказову базу.
До речі, орендар у цій справі також намагався переконати суд, що розмір неустойки надмірний і його варто зменшити. Але оскільки він не довів, що добровільно звільнив квартиру одразу після розірвання договору, підстав для зменшення неустойки суд не побачив. Тож чесна поведінка орендаря – це не лише питання репутації, а й цілком конкретна юридична перевага.