Общая долевая собственность – это такая юридическая конструкция, при которой у одного объекта может быть несколько владельцев и каждому принадлежит не кусок имущества, а доля в праве на него. Звучит довольно абстрактно, не так ли? А вот для предпринимателей из Сум эта абстракция обернулась вполне конкретным судебным спором на сотни тысяч гривен.
Представьте: вы купили долю в промышленном комплексе – скажем, 178/1000. В документах написано, что эта доля приходится на дымовую трубу. Вы сдаёте её в аренду оператору связи и получаете доход. И вдруг другой совладелец, у которого 822/1000, подаёт иск: мол, труба – это общее имущество и вы не имели права распоряжаться ею единолично. Кто прав?
Именно этот вопрос стал предметом рассмотрения Верховного Суда в деле № 920/1347/24. И ответ, который дал суд, заставляет переосмыслить то, как мы привыкли читать правоустанавливающие документы.
О чём вообще спор
ФОП Харченко Л.В. владеет 822/1000 долями объекта недвижимости по адресу: г. Сумы, ул. Привокзальная, 4/25. В этот объект входят здание ТЭЦ, пневмоблок и дымовая труба. Остальные 178/1000 принадлежат ФОП Низамиевой Е.А., причём в документах последней прямо указано: её доля – это конкретно дымовая труба лит. «176».
Низамиева сдала трубу в аренду компании «Лайфселл» ещё в 2011 году и получала арендную плату. Харченко же считала, что это нарушает её права как совладелицы: ведь 822/1000 комплекса – это и 822/1000 трубы тоже. Она требовала устранить препятствия в пользовании имуществом и взыскать с Низамиевой более 442 тысяч гривен, а также 3% годовых и инфляционные убытки.
Суды первой и апелляционной инстанций встали на сторону ответчицы. Логика была такой: раз в реестре за Низамиевой записан конкретный объект – дымовая труба, а за Харченко – здание ТЭЦ и пневмоблок, значит, каждая из них является владелицей «своего» имущества, а не совладелицей всего комплекса.
Но Верховный Суд с таким подходом не согласился.
Доля в праве – это не кусок имущества
Ключевая ошибка предыдущих судов, по мнению кассационной инстанции, заключалась вот в чём. Они поставили знак равенства между записью в реестре о конкретном объекте и прекращением режима общей долевой собственности. Иными словами, решили: если написано «труба», значит, это отдельное имущество, а не доля в целом.
Но Гражданский кодекс Украины смотрит на это иначе. Статья 356 ГК Украины определяет: собственность двух или более лиц с определением долей – это общая долевая собственность. И здесь важен нюанс: каждый совладелец является собственником не конкретного куска имущества, а всего объекта в целом. Доля – это часть права на всю вещь, а не часть самой вещи.
Верховный Суд прямо сослался на собственную практику, в частности на постановление от 12.12.2018 по делу № 442/7505/14-ц, где указано: общая долевая собственность – это всегда множественность субъектов при единстве объекта. Один дом на двух владельцев – вот классическая модель. У каждого есть доля в праве, но физически дом неделим как юридический объект.
Как на самом деле прекращается общая долевая собственность
Тут мы подходим к, пожалуй, самому практичному моменту всей истории. Дело в том, что по статьям 364 и 367 ГК Украины право общей долевой собственности не исчезает само собой лишь потому, что кому-то так удобно. Для этого нужен либо выдел доли в натуре, либо раздел имущества между совладельцами.
Выдел означает, что один совладелец забирает свою долю в виде физически обособленного объекта – и для него право общей собственности прекращается. Для остальных – сохраняется. Раздел же прекращает общую собственность для всех: каждый получает отдельный объект. В любом случае такие изменения подлежат государственной регистрации – без неё юридически ничего не изменилось.
В деле, которое мы обсуждаем, суды не установили главного: заключали ли стороны договор о разделе имущества, проводился ли выдел доли в натуре, регистрировалось ли прекращение права общей долевой собственности. Без ответа на эти вопросы вывод о том, что Низамиева – единоличная владелица трубы, оказался преждевременным.
Коллегия судей Кассационного хозяйственного суда также обратила внимание на свежее постановление Большой Палаты Верховного Суда от 23.04.2025 по делу № 357/3145/20. Там чётко сказано: в результате раздела недвижимого имущества, находящегося в общей долевой собственности, каждому совладельцу должна быть определена отдельная площадь, которая составит отдельный объект недвижимости в понимании статьи 181 ГК Украины. И это фиксируется через государственную регистрацию.
Что это означает на практике
Честно говоря, это дело – отличная иллюстрация того, как форма записи в реестре может вводить в заблуждение даже суды. Если у вас в документах написано «178/1000, дымовая труба» – это не означает, что вы можете распоряжаться трубой так, будто остальных совладельцев не существует.
Пока не проведена процедура выдела или раздела по статьям 364, 367 ГК Украины, имущество остаётся в общей долевой собственности. А это значит, что для передачи его в аренду требуется согласие всех совладельцев – статья 358 ГК Украины прямо об этом говорит. Совладельцы могут договориться о порядке пользования, но такая договорённость не прекращает сам режим общей собственности.
Отдельно стоит упомянуть статью 361 ГК Украины: объектом распоряжения совладельца является доля в праве, а не доля в имуществе. То есть продать вы можете свою долю в праве собственности на весь комплекс, но не можете продать «кусок трубы», потому что юридически такого куска не существует, пока не произошёл выдел в натуре.
Кстати, Верховный Суд отказался формировать новый правовой вывод относительно статьи 188 ГК Украины в сочетании с нормами об общей собственности – признав, что для разрешения этого конкретного спора достаточно уже имеющейся практики.
Чем всё закончилось
Верховный Суд отменил решения судов первой и апелляционной инстанций, а вместе с ними – и дополнительное решение о взыскании 20 000 гривен судебных расходов. Дело направили на новое рассмотрение в Хозяйственный суд Сумской области.
Теперь суду первой инстанции предстоит выяснить: был ли между Харченко и Низамиевой договор о разделе имущества, прекращалась ли общая долевая собственность в установленном законом порядке и имела ли Низамиева право единолично сдавать трубу в аренду.
А для всех, кто имеет дело с долями в промышленных объектах, эта история – напоминание: то, что написано в реестре, ещё не делает вас единоличным хозяином. Идеальная доля остаётся идеальной до тех пор, пока вы не превратите её в реальный объект через процедуру, предусмотренную Гражданским кодексом Украины.