Якщо ви отримуєте дохід від оренди нерухомості, рано чи пізно постає питання сплати податків. Ситуація стає дещо заплутаною, коли орендарем виступає звичайна фізична особа – не підприємець, а просто ваш знайомий чи сусід. Хто тоді має рахувати й перераховувати податок? Що робити, якщо договір посвідчував нотаріус? Давайте розберемо ці правила так, щоб усе стало на свої місця.
Кожен орендодавець – платник податку
Почнемо з аксіоми: будь-який дохід від надання майна в оренду, лізинг або суборенду включається до оподатковуваного доходу фізичної особи. Пряма норма міститься у підпункті 164.2 статті 164 Податкового кодексу України (ПКУ). І неважливо, чи ви здали гараж, квартиру або комерційне приміщення – факт отримання грошей уже тягне за собою обов’язок поділитися з бюджетом.
А от хто саме виступає податковим агентом – залежить від статусу орендаря. Тут важливий момент.
Коли орендар – звичайна людина без статусу ФОП
Уявімо: ви підписали договір оренди з фізичною особою, яка не зареєстрована як самозайнята особа. Наприклад, здаєте житло колезі, що працює за наймом. Хто платить податок? Відповідальним стаєте саме ви – орендодавець. Так каже підпункт 170.1.5 пункту 170.1 статті 170 ПКУ.
Фактично це означає: ви самостійно нараховуєте суму податку з отриманого доходу від оренди нерухомості й перераховуєте її до бюджету. Жодних вирахувань з орендної плати на місці, як це буває з зарплатним агентом-роботодавцем, не відбувається.
Сплачувати треба не раз на рік, а поквартально. Конкретніше – протягом 40 календарних днів після останнього дня звітного кварталу. Тобто, якщо ви отримували дохід від оренди нерухомості у січні-березні, податок має піти державі не пізніше 10 травня (оскільки 40-й день припадає на травень). Це робоча схема для усвідомлення: заробляєте щомісяця – відкладаєте частку й потім сплачуєте раз на квартал.
Окрім щоквартальної сплати, потрібно також подати річну податкову декларацію про майновий стан і доходи. У ній ви показуєте всю суму отриманого за рік доходу від оренди, уже сплачений податок та остаточне податкове зобов’язання, що залишилося за результатами року. Виходить подвійний контроль: і квартальний платіж, і річне звітування.
Якщо ви пішли до нотаріуса
Іноді сторони хочуть більшої впевненості й посвідчують договір оренди нерухомості нотаріально. У такому разі до справи долучається третя особа – нотаріус. І в неї є свій чіткий обов’язок.
Нотаріус, який вчинив нотаріальну дію з посвідчення договору оренди об’єктів нерухомості, зобов’язаний направити інформацію про такий договір до податкової інспекції за адресою орендодавця. Форма й спосіб подання цих даних встановлені Кабінетом Міністрів України.
Чому це важливо для вас як для власника? Бо податкова автоматично дізнається про ваш додатковий дохід. І якщо ви не задекларуєте його, претензії будуть уже до вас, а не до нотаріуса. Але нотаріус теж несе власну відповідальність – перед державою за мовчання.
Скільки заплатить нотаріус, якщо порушить строки
Контролюючий орган чекає на інформацію про посвідчений договір оренди об’єктів нерухомості. Якщо нотаріус не подасть її вчасно або зробить це з порушенням порядку – штраф за перше таке порушення становить 680 гривень. Це пряма санкція, прописана у підпункті 119 прим.1.1 статті 119 прим.1 ПКУ.
Цікавіше стає, коли протягом року нотаріус уже потрапляв на такий самий штраф. Удруге йому доведеться сплатити вдвічі більше – 1360 гривень за кожен випадок. Тож неуважність до строків може коштувати відчутних сум.
Крім того, ця норма мотивує нотаріусів бути пильними й не забувати про обов’язок, що прямо підвищує прозорість ринку нерухомості. Для добросовісного орендодавця це плюс: ви вчасно отримуєте «сигнал» і спокійно платите податки, уникаючи штрафів.
На що звернути увагу, коли орендуєте фізичній особі
Інколи люди думають: раз орендар сам звичайний громадянин, можна не оформлювати нічого офіційно й не платити податки. Однак такий підхід ризикований. По-перше, ПКУ не звільняє дохід від оренди нерухомості з-під оподаткування, незалежно від того, чи є договір нотаріальним. А по-друге, банківські перекази, свідчення сторін і навіть звичайне усне підтвердження можуть стати доказами у разі перевірки.
Тут важливий алгоритм дій для орендодавця:
– укладаєте договір оренди з фізособою (письмова форма обов’язкова, якщо строк понад три роки, але краще письмово завжди);
– якщо йдете до нотаріуса – переконайтеся, що він зареєструє ваш договір і надішле інформацію до податкової;
– щокварталу рахуєте 18% податку на доходи фізичних осіб плюс 1,5% військового збору з отриманої суми (якщо ви не зареєстровані як ФОП);
– перераховуєте цю суму до бюджету не пізніше 40 днів після завершення кварталу;
– у річній декларації відображаєте все, що отримали й сплатили.
Квартальна сплата стосується саме випадку, коли орендар – фізична особа без статусу самозайнятої. Для інших ситуацій (наприклад, якщо орендар – ФОП або юрособа) обов’язки можуть бути іншими, але це тема окремої розмови.
А що робити, якщо ви здали майно, а податок не сплатили вчасно
Запізнення із квартальною сплатою тягне нарахування штрафу й пені на суму недоплаченого податкового зобов’язання. Декларацію краще подавати коректно і в строк, адже податкова бачить розбіжності, особливо якщо нотаріус уже повідомив про договір.
Коли ж ви зовсім не показали дохід від оренди нерухомості, а перевірка його виявить – штраф може сягати 25% від суми недоплаченого податку (згідно зі статтею 123 ПКУ). Це відчутно, тому гра в мовчанку абсолютно не варта свічок.
Повертаючись до нотаріусів: вони мають окремий обов’язок і окремі санкції. Навіть якщо ви як орендодавець усе заплатили, нотаріусові однаково загрожує штраф за неповідомлення контролюючого органу. Тобто винуватцем буде він, але вас це має непрямо стосуватися: краще зайвий раз нагадати нотаріусу про його функцію, аби потім податкова не порівнювала дані й не ставила зайвих запитань.
Коротко: дохід від оренди нерухомості, який ви отримуєте від звичайної фізичної особи, оподатковується за загальними правилами, але з особливістю – саме орендодавець самостійно розраховується з бюджетом. Нотаріус у ланцюжку зобов’язаний повідомити про укладений договір, інакше ризикує особистим штрафом.
Пам’ятайте: податковий кодекс – не привід для паніки, а набір зрозумілих процедур. Кожні 40 днів після кварталу, декларація раз на рік, і жодних сюрпризів за умови чесного підходу. Якщо ваш орендар – звичайна людина без статусу підприємця, усі податкові клопоти лягають на вас. Але й нотаріуси не лишаються осторонь – їхня уважність також має ціну, виражену в гривнях.