Що робити, коли орендна плата за землю раптово зростає в рази, а ви про це навіть не здогадуєтесь? Саме така ситуація стала предметом розгляду Верховного Суду у справі № 922/3110/25. І рішення, ухвалене 2 вересня 2026 року, варто знати кожному, хто орендує землю у містах.
Давайте розберемося, що трапилось і які висновки з цього можна зробити для себе.
Суть конфлікту: про що сперечалися сторони
Харківська міська рада звернулась до суду з позовом про стягнення з ФОП Махмудової Гульнари Муталіб кизи заборгованості зі сплати орендної плати за користування земельною ділянкою. Сума чимала – 4 760 503,04 грн. Період заборгованості – з квітня 2017 по лютий 2022 року.
В основі спору лежав договір оренди землі від 09.08.2006. Підприємиця орендувала ділянку площею 0,9659 га для експлуатації виробничих та складських будівель. І до певного моменту все йшло за планом: орендар сплачувала кошти, хоч і не в повному обсязі – як згодом з’ясувалося.
Усе змінилося на початку 2020 року. Саме тоді набрала чинності нова нормативна грошова оцінка земель Харкова. І ось тут криється найцікавіше.
Чому орендна плата за землю зросла без попередження
Річ у тім, що 27 лютого 2019 року Харківська міська рада ухвалила рішення № 1474/19, яким затвердила технічну документацію з нормативної грошової оцінки земель міста станом на 01.01.2018. І з 1 січня 2020 року ця оцінка почала діяти.
Наслідок виявився вражаючим. Якщо раніше нормативна грошова оцінка орендованої ділянки становила 6 851 670 грн, то за новими даними – 83 428 528 грн. Тобто зросла більш ніж у 12 разів. Відповідно, і орендна плата за землю автоматично збільшилась пропорційно.
Міськрада нарахувала орендарю за період з 2017 по 2022 рік 7 714 631,26 грн. Фактично ж підприємиця сплатила 2 954 128,22 грн. Різниця – ті самі майже 4,8 мільйона гривень – і стала предметом судового спору.
Як вирішували справу суди
Господарський суд Харківської області у листопаді 2025 року повністю задовольнив позов. Суд виходив із того, що заборгованість підтверджена розрахунками, а відповідачка не надала доказів її сплати в належному розмірі.
А от Східний апеляційний господарський суд підійшов до справи більш детально. І виявив цікавий нюанс. З’ясувалося, що частина заборгованості – за період з 15 вересня 2018 по 31 грудня 2020 року на суму 2 014 385,20 грн – уже була предметом розгляду в іншій справі. У справі № 922/3595/21 ще 1 грудня 2021 року суд стягнув із підприємиці 259 948,15 грн за той самий період, за тим самим договором.
Двічі за одне й те саме стягувати не можна – це аксіома. Тому апеляційний суд закрив провадження в цій частині, керуючись пунктом 2 частини першої статті 175 Господарського процесуального кодексу України.
У підсумку до стягнення залишилось 2 746 117,84 грн – за періоди з 02.04.2017 по 14.09.2018 та з 01.01.2021 по 28.02.2022.
Головний юридичний принцип: що сказав Верховний Суд
ФОП Махмудова не погодилась із рішеннями й подала касаційну скаргу. Вона стверджувала, що суди неправильно застосували норми права, зокрема щодо визначення розміру орендної плати, та що справа розглядалась без її належного повідомлення.
Верховний Суд, однак, залишив усі рішення без змін. І сформулював ключовий принцип, який має значення далеко за межами цієї конкретної справи.
Ось у чому суть. Коли міська рада затверджує нову нормативну грошову оцінку земель – а робиться це, до речі, не рідше ніж раз на 5–7 років згідно зі статтею 18 Закону України «Про оцінку земель» – орендна плата за землю змінюється автоматично. Без жодних додаткових угод, без підписання нових документів, без окремого повідомлення орендаря.
Верховний Суд послався на свою ж усталену практику, зокрема на постанову Великої Палати від 5 червня 2024 року у справі № 914/2848/22. Логіка така: згідно з частиною другою статті 632 Цивільного кодексу України, зміна ціни після укладення договору допускається, якщо це передбачено законом. А закон – а саме стаття 13 Закону України «Про оцінку земель» – прямо вимагає використовувати нормативну грошову оцінку для розрахунку орендної плати за землі державної та комунальної власності.
Додатковим аргументом слугує й пункт 271.2 статті 271 Податкового кодексу України: рішення рад щодо нормативної грошової оцінки мають офіційно оприлюднюватися до 15 липня року, що передує бюджетному періоду, в якому планується їх застосування. Не оприлюднили вчасно – застосування відкладається ще на рік. Але якщо процедуру дотримано – все, нова оцінка діє.
Тобто договір оренди не є чимось застиглим. Він живе й змінюється разом із законодавством, разом із рішеннями органів місцевого самоврядування. І орендар має самостійно відстежувати такі зміни.
Що ще важливо знати про нормативну грошову оцінку
Підприємиця намагалась оскаржити й сам розмір нормативної грошової оцінки, посилаючись на невідповідність коефіцієнта функціонального використання земельної ділянки. Мовляв, для її земель промислового призначення мав застосовуватися інший коефіцієнт.
Апеляційний суд детально розібрав цей аргумент і відхилив його. А Верховний Суд, керуючись статтею 300 Господарського процесуального кодексу України, не став переоцінювати докази – це не входить до повноважень касаційної інстанції.
Важливий момент: належним доказом нормативної грошової оцінки може бути не лише витяг із Державного земельного кадастру. Суд визнав, що витяг із технічної документації від 26.11.2020 № 4701/176-20 також є достатнім підтвердженням. І взагалі, як зазначив Верховний Суд, доказами можуть бути й технічна документація, й довідка з кадастру, й навіть висновок судової експертизи.
Процесуальний нюанс, який не врятував
Окремо варто згадати аргумент підприємиці про те, що суд першої інстанції розглянув справу без її участі та без належного повідомлення. Це справді серйозне порушення, передбачене пунктом 3 частини третьої статті 277 Господарського процесуального кодексу України.
І тут цікава деталь. Верховний Суд визнав, що апеляційний суд мав повністю скасувати рішення першої інстанції через це порушення. Але – оскільки апеляція фактично переглянула справу в повному обсязі, виклавши резолютивну частину в новій редакції, і розглянула всі доводи відповідачки – формальна неточність не стала підставою для скасування.
Колегія суддів нагадала про частину другу статті 309 Господарського процесуального кодексу України: не можна скасовувати правильне по суті рішення з одних лише формальних міркувань.
Практичний урок для орендарів
Історія ФОП Махмудової – яскраве нагадування про те, що оренда комунальної землі вимагає уважності. Недостатньо просто укласти договір і справно платити за ним роками. Варто час від часу цікавитись: а чи не змінювала міська рада нормативну грошову оцінку? Чи не настав той самий 5–7-річний період, після якого оцінка майже гарантовано оновиться?
Адже механізм тут безжальний: рішення ради плюс технічна документація плюс дата початку застосування – і ваші щомісячні платежі можуть зрости в рази. Автоматично. Без попередження. І суди, як бачимо, визнають цей механізм законним та обґрунтованим.
Головне ж – не доводьте ситуацію до суду. Якщо виявили, що недоплачували через зміну оцінки, краще самостійно звернутись до орендодавця й врегулювати питання. Судове рішення у справі № 922/3110/25 лише підтвердило те, про що юристи говорять уже не перший рік: незнання про зміну нормативної грошової оцінки не звільняє від обов’язку платити за новими ставками.